提前还贷额度难抢 降息潮激起存量房贷利率下调呼声
尽管2023年春天将至，但是始自2022年的“提前还贷潮”仍未平息。
春节后部分地区大幅降低首套住房商业贷款利率，低至3.7%的水平，引发提前还贷现象愈演愈烈。“我算是后知后觉，想提前还掉一部分住房贷款，在网上一搜，没想到大家从去年9月份就开始了。”2023年2月，家住沈阳的王园想提前还一部分商业住房贷款，才发现很多人都遇到了还款难的问题。
2月，沈阳地区多家银行将首套房贷利率下调至3.9%，王园的房贷利率还在5.4%左右，因此他想提前还一部分，以减少月供压力，但过程依然艰难。
除了房贷利率下行因素外，也有购房者因为缺少好的投资理财机会，存款利率下行而选择了提前还款。
贷在“高点”的购房者希望降低利率，不少研究人士也在呼吁降低存量房贷利率。但降低存量房贷利率并非易事，各方博弈下，“提前还贷”问题将会如何解决？
2月6日上午，王园给贷款的银行支行打电话，表示想提前还款，被银行工作人员告知只能排到5月初，并承诺这个时间保证能扣款成功。而线上渠道可以抢3、4月额度，当时工作人员表示没办法提前，因为总行有额度限制。
王园认为银行这个规定不合理，他先后拨打了监管电话、市政府热线、建行客服电话、金融消费者投诉热线等，通过不同的渠道反映自己的诉求。
2月7日中午，王园接到该支行负责人电话，告诉他要继续在线上渠道抢额度，并线下帮他同步登记，并称会将情况会向总行上报，但具体什么时间能有额度不确定。
8日上午，王园再次接到支行工作人员电话，该工作人员也告诉他这个月额度满了，不过会尽快跟领导反应问题，并看3、4月有无额度。
10日早上8点多，该支行工作人员称，线下渠道可在5月1日还款，在这段时间中，如果有与他还款金额差不多、但并未还款的名额，可以让给他。不过一个小时候后，他在建行APP中抢到了额度，预约扣款时间在3月13日。
经历过这么多次的沟通，王园终于“抢”到了提前还贷机会，他表示“也算是有点安慰。”
对于为何想提前还贷，王园告诉经济观察报记者，“主要是当时在利率的高点贷款，5.4%，利息较高，提前还一部分减轻压力。”
据记者了解，沈阳地区多家银行在2月初下调了首套房贷利率，自2月1日起至4月1日，首套房贷利率下调至3.9%。
为了鼓励居民的刚性购房需求，多个城市的购房政策逐渐宽松，房贷利率下限也有所下调，现在最低已到3.7%。
沈阳便是房贷政策调整较大的城市之一。在2021年中旬，沈阳的首套房贷款利率是5年期以上LPR（贷款市场报价利率）基础上加65个基点，按照当时LPR，利率在5.3%左右；到了2022年中期，首套住房贷款利率已经降为5年期以上LPR基础上减20个基点，按照当时LPR，利率在4.25%左右；到近期，降为5年期以上LPR基础上减40个基点，为3.9%。
而前几年买房的人，不仅买在房价高点，房贷利率也在“高位”，不少购房者表示房贷利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。这与当地最新的房贷利率相差接近2个百分点，这部分存量按揭用户，在有存款的情况下，选择了提前还贷，王园就是其中一位。
5.4%和3.9%的年化利率下，每月还贷金额也有差别。以100万贷款额，贷款30年、等额本息还款方式为例，5.4%的利率下每月还款5615.31元；3.9%的利率下月供4716.68元，前后相差近900元。
还款差额让王园等购房者决定提前还贷，以减少房贷利息支出。而且，选择提前还房贷不仅与近年来房贷利率不断下行有关，各类投资理财机会的减少，使得提前还贷也变成一种比较好的“理财”方式。
北京近几年首套房贷利率调整幅度不大，也有贷款购房者选择了提前还款。在2022年9月，经济观察报记者曾采访过一位在北京工作的人士潘阳，当时她想提前还掉部分贷款，便在建行APP上点进提前还款页面，却提示“系统升级”。她咨询发放贷款的支行时，工作人员称可以到线下网点还款。
2022年10月初，潘阳成功申请了提前还款，还款日是申请日往后推20天，银行在11月完成扣款。她告诉记者，还款的过程方便，将还款资金打入还房贷的银行卡就行了。“我提前还了50万，月供下降了快3000元。目前感觉月供压力少了很多，生活轻松了不少。如果今年工资还不错的话，还可以提前再还一些，有点想这两三年多努力一下把商贷的部分还完。”2月9日，潘阳告诉记者。
不仅是沈阳，包括郑州、天津、福州、厦门、无锡等二线城市均在春节后迎来房贷降息潮。
珠海地区某国有银行信贷工作人员告诉经济观察报记者，从1月31日起，该地区的首套房贷利率将下调至3.7%。
1月5日人民银行、银保监会发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》（以下简称“动态调整机制”）中指出，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
按照动态调整机制，当地政府可自主决定首套住房商业性个人住房贷款利率的下限。以近期调整利率的天津市为例，按照“动态调整机制”和天津市政府调控要求，天津市自2023年1月起执行首套住房贷款利率政策动态调整机制。
根据新规，人民银行天津分行、天津银保监局指导天津市市场利率定价自律机制确定：自2023年1月起，本市首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”(按照当前五年期LPR计算，即为3.90%)。
房贷降息城市名单仍在增加，2月8日，无锡市首套房贷利率由4.1%降至3.8%。根据统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格》计算，自去年9月至11月三个月中，共有38个城市符合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在这38城名单之中。
截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。
据不完全统计，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有12城，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德。
有分析人士认为，春节销售数据不及预期是多地首套房贷利率开启动态调整的原因之一。开源证券分析师齐东表示，2022年统计局房地产销售数据保持低迷，在宽松政策支持下，2022年12月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看，住宅成交数据暂未走出低谷，多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8％，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限。
齐东认为，后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住建部提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松。
缺资产
“我也希望他们能完成提前还款。我身边的家人、朋友也想提前还款，他们同样还不了。”面对急切想提前还款的客户，有国有大行北方某支行客户经理表示很无奈，他们受到的是来自银行与客户的双重压力，领导要求客户经理解决客户投诉，客户的诉求则是尽快完成还款。
上述这家大行的还款周期较长，当地想提前还款的客户也较多。该客户经理称，一般来说，每月总行层面会制定还款额度，各省分行根据客户情况预约登记向总行申请额度，再逐级分配。很快当月的额度会被抢完，只能继续往后推延，所以很多客户的还款需求都会排到几个月后。
也不是所有银行提前还款都面临额度告急的情况。有中信银行北京某支行个贷业务人士告诉经济观察记者，该行的房贷客户若想提前还款，直接在手机APP端申请即可，一般一个月之内便可以完成扣款，提前还款成功。另有邮储银行北京某支行工作人员也表示，该行想提前还款比较方便，北京房贷利率没有下降太多，因此其支行没有太多想提前还房贷的客户。
从全国范围来看，2022年个人住房贷款增长乏力。数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。光大证券首席金融业分析师王一峰认为，按揭贷款增长因居民购房行为放缓和早偿率增加而受到冲击。
记者了解到，在2007年的加息周期中，央行五次提高贷款基准利率，一年期贷款基准利率由6.12%飙升到7.29%。挂钩基准利率的房贷利率也相应升高，因此，按揭贷款客户每月都要比加息前多付一部分利息，不少“房奴”选择提前还款，以减少贷款利息。也曾遇到过银行拖延时间、设置门槛的现象。
从银行经营层面，并不希望房贷客户都提前还款。一位股份行信贷业务人士告诉记者，对于银行来说，房贷资产对银行来讲是优质资产，不仅资产质量比较高，并且收益也不错，银行肯定是不想让个人提前还，因为提前还了之后，这块空余出来的额度还要投放出去，银行才有收益，银行现在缺的不是额度，而是优质的资产。
除个别地区外，现在各地房贷利率下行是大趋势，很多银行存量住房贷款跟新增住房贷款存在息差，“那意味着高收益资产减少了，再投放的收益低。”上述人士表示，尤其近几年的经济形势不太乐观，所以整体银行业的经营压力比较大。
调存量？
在各地下调新发放房贷利率的同时，关于下调存量房贷利率的呼声再起。下调存量房贷利率并非每年的贷款重定价日时对利率的调整，而是调整存量贷款与LPR的点差。
下调存量贷款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。政策推出后，多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。
对于近期社会上热议的提前还款，是否会调整存量贷款以缓解压力，一家国有大行支行负责人认为，是否对存量房贷进行调整，可能要看政策层面的要求。另外一家大行的北方分支机构负责人则认为，当前利率市场化趋势下，可能监管方面不会介入。“一般来说，存量房贷份额比较大的情况下，如果对存量进行利率调整，尤其是当地分行，会面临非常大的经营压力，决策流程也会比较长。”
王一峰测算，在极限压力测试下，若将存量按揭贷款实际执行利率高于LPR的均降至LPR（LPR以下不降），大致影响上市银行营收增速3个百分点。
上述大行的北方分支机构负责人认为，提前还贷是客户的正常需求，包括跟客户签订的按揭贷款的合同当中，也存在提前还款的相关条款。现在部分银行在执行端上，进行时间的延后，可能有当地、上级对于指标的考核压力有关。但是，提前还款量比较大的几家银行肯定不会关闭这个通道，只是想随着时间逐步消化。
早在今年1月5日动态调整机制发布时，市场就曾预计部分城市首套房贷利率有望再创新低。
当时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾表示，希望能够降低存量房贷的利率。他认为，目前楼市的问题，主要是前期（2017-2021年上半年）涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行等因素，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。“调降存量首套高利率房贷，压降LPR加点点差，对高利率的刚需购房按揭贷款予以优惠，符合市场各方预期。”王一峰表示。
王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，而高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
（应受访者要求，文中王园、潘阳为化名）
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