Redian新闻
>
存量房贷难降?先要算算这笔账

存量房贷难降?先要算算这笔账

财经
随着首套房贷利率的不断降低,其与存量房贷利率利差正不断扩大。
作者:胡群
封图:图虫创意







2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,均与上月持平。这已经是LPR报价连续第6个月保持不动。


“上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。”东方金诚的分析报告显示,当前居民房贷利率相对偏高,具备一定下调空间。


央行数据显示,2022年12月新发放居民房贷加权平均利率为4.26%,已低于此前于2009年9月创下的有历史记录以来的最低水平(4.34%)。但无论是与同期企业贷款利率相比,还是从与名义经济增速匹配的角度衡量,当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。


东方金诚首席宏观分析师王青认为,在经历了2022年的持续下调后,多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行,除了放宽首套房贷利率下限外,需要5年期以上LPR报价先行下调。


2023年1月5日,人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。


贝壳研究院监测显示,今年2月份符合首套利率动态调整的38城市中,石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。其中,南宁、珠海等城市2月份首套房贷利率已降至3.70%,较1月份下降40个BP。


随着首套房贷利率的不断降低,其与存量房贷利率利差正不断扩大。当前房贷利率主要有“固定利率”模式和“LPR+基点”模式两种,“固定利率”模式房贷利率固定不变,“LPR+基点”模式下LPR可变,但基点部分在合同期内不会变动。2019年8月至2023年2月,LPR从4.85%降低至4.30%,因此,购房者仍旧承担着较高比例的基点部分利率。


招联首席研究员董希淼表示,2017年后,为加强房地产市场调控,遏制房价过快上涨,房贷利率开始高于贷款基准利率(2020年开始房贷定价基准转为为贷款市场报价利率,即LPR)。2017年至2018年,新发放房贷利率由贷款基准利率8.5折至9折,大幅上行至5.5%左右;2019年至2021年,房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始,部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上,最高超过6.5%。据测算,上述时段发放的存量房贷占比可能超过50%。虽然2022年LPR下降三次,其中5年期以上LPR下降35个基点,但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。


存量房贷利率有下调可能吗,先要算算谁是房贷市场的主要供给方,下调带来怎样的影响。


根据部分上市银行2022年半年报披露的数据来看,14家银行合计个人住房贷款余额超过33万亿元,占全国85.05%。其中,6家国有银行合计近27万亿元,占全国69.38%。在股份制银行中,招行、兴业贷款余额紧跟国有大行,均已超1万亿元。


数据来源:2022年上市银行中报


其中,建行、工行、农行的个人住房贷款居于前三位,分别为6.48万亿元、6.45万亿元和5.34万亿元,三家银行合计为18.27万亿元,占全国个人住房贷款余额47.09%。如果从发放贷款和垫款总额来看,建行、工行、农行的个人住房贷款占比分别为28.9%、31.8%和29.7%。


国际金融问题专家赵庆明表示,房贷作为长期、稳定的收入来源,一旦利息收入降低,短期内将对大中型银行的利润产生较大冲击,建行、工行、农行等国有大行则首当其冲。


长江证券银行业首席分析师马祥云根据央行数据计算得出,2010年以来以“贷款基准利率加点”的价格净新增的个人住房贷款总额约22万亿元,占2022年末个人住房贷款余额的56.7%,按贷款金额加权计算后的平均利率为5.63%。


马祥云的研究报告显示,假设22万亿元的存量房贷中有70%为首套房房贷,将这部分贷款的利率全部下调至4.30%,则将对个人住房贷款全盘的收益率产生约-53BP影响。由于不同银行的住房贷款占比存在差异,因此受影响的程度也不同,基于假设估算,国有大行的净息差将受到约3-5BP收窄影响。


我国个人住房贷款规模在2021年期间实现快速增长,进而2022年后,规模增幅放缓,并于2022年3季度末达到阶段性新高,为38.91万亿元,仅一个季度后,个人住房贷款规模便开始缓慢下降。


2月3日,人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长1.2%,增速比上年末低10个百分点。


赵庆明预计,如果存量房贷利率与首套房贷利率较大利差仍然存在,提前还贷现象还将会持续,个人住房贷款规模也会进一步下降。




经观头条 | 中天金融百亿巨亏揭秘我给AI当老师:辛苦又廉价,比教人还费劲雄安新区楼盘开卖

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。
相关阅读
【聚焦】“新三年”起步之年,长三角一体化示范区打算这样做→中美增航谈崩,回国机票价格难降降存量房贷没戏宾州长木公园,闲步随拍任泽平:下调存量房贷利率,应对提前还贷潮实在坐不住了“提前还贷”再刷屏,未来房贷利率会否继续下降?下调存量房贷利率,应对提前还贷潮?央行、银保监会回应“提前还贷难”周小川:养老金政策要避免单一化、要算总账旧金山平均房价超过120万,如何来调控?官员:房价难降任泽平再发声:建议下调存量房贷利率,应对提前还贷潮两会前瞻:算算今年财政空间加国长期固定利率已经下降 要不要锁定? 这类贷款续贷难房贷利率进入“3时代” ,存量房贷利率可能下降吗?年入$13万,仍叹还贷难!澳男:为还房贷变卖家产,平时不敢出门提前还贷难不难,银行说了算热搜!存量房贷利率会降吗?中期选举后,拜登打算这么赢加州房价高企,如何来调控?官员:房价难降侵犯著作权罪如何认定?先要搞懂这3个问题!(王迁教授精讲)小心被套路!经营贷、假离婚再现楼市,“提前还贷”要算清这些账→癌症的一些切身体会(十四)癌症治疗的副作用实现能源安全转型,避免下一次能源危机,国际能源企业打算这样做官媒发声!存量房贷利率打折有戏了?外墙也要算面积,买房更贵了?下调存量房贷有戏吗?"2021年6.125%,现在3.8%",网友呼吁降存量房贷利率:我们真的很不容易准备过圣诞夫妻坐豪华游轮周游世界, 一年多没下船, 算算花费竟比在悉尼生活还低! 再也不用上岸了岁末了,写下几句鼓励自己降息潮下,存量房贷能降吗?灾难降临土耳其图啥?多伦多留学生每月比别人多花多少"冤枉钱"?这笔账算完惊了!提前还贷额度难抢 降息潮激起存量房贷利率下调呼声
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。