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房贷利率进入“3时代” ,存量房贷利率可能下降吗?

房贷利率进入“3时代” ,存量房贷利率可能下降吗?

财经

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不应该对提前还款设置排队等期限。


 文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


报复性买房没有来,报复性提前还贷来了。



最近,关于提前还房贷的话题频频被推上热搜。

为何大家都想提前还贷?事出有因。


首先,从去年至今,房贷利率一降再降。


2023年以来,多地银行纷纷下调首套房贷款利率,最低降至3.7%。这意味着,房贷利率迎来“3时代”。


相比之下,前几年买房的那波人则心里很苦,不仅买在了房价高点,房贷利率方面也属于“高位站岗”,由于银行加点,利率普遍在5%以上,甚至超过6%。


与此同时,他们还要天天接听来自资金中介的电话,不断被告知“可以用经营贷、消费贷来置换房贷,利率仅需3%—4%”。


再加上理财、存款的收益率都在下降,于是大伙都想着提前还贷。


面对提前还贷申请数量猛增,银行不乐意了,开始“花式”出招。


有媒体记者走访多地多家银行发现,提前还款排长队的情况普遍存在。有的银行修改还款规则,原本一年三次申请机会改为一次。有部分银行关闭了线上预约通道,只能线下协商办理。


不少业主一边面临“高位站岗”,一边还要排队等提前还款。于是,关于“存量房贷利率加点部分能否下调”的呼声越来越多。


而就在前几天,国务院主管的《经济日报》第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章,引起了人们的猜测——存量房贷利率下调有希望?



那么,问题来了:


存量房贷利率加点部分可能下调吗?

提前还贷,为何银行方面卡得紧?

要不要提前还贷?有什么注意点?


下面,就来看看大头的分析。



问题一

存量房贷利率加点部分可能下调吗?


刘晓博

“刘晓博说财经”新媒体创始人

知名财经评论员

“存量房贷打折仍存在可能,但随着时间推移可能性在下降”

存量房贷利率额外打折,曾在2008年末、2009年初就有过一次。当时全球金融风暴突然爆发,市场几乎猝死,大家信心严重不足。央行在2008年10月22日宣布:自27日开始,个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。


这个重大利好随后也被存量房贷享受,当时一大批只享受了利率85折优惠的购房人,在到银行办理一个简单手续之后,就可以利率7折。


2022年至今,楼市出现的情况远比2008年更危险、更紧急,所以我多次撰文呼吁给存量房贷打折。


截至2022年末,全国个人住房贷款余额大约39万亿,涉及超过1亿家庭。如果能给偏高的存量房贷打折,对于降低大家供楼压力、刺激消费,将产生积极的作用。39万亿的房贷,利率降低1个百分点,银行业将每年减少3900亿元的收入。如果减少1.5个百分点,银行业将每年减少5850亿元的收入。


根据银保监会数据,全国银行业2021年一共实现净利润21841亿元。3900—5850亿元,大约占银行业总利润的18%到27%左右,这的确会给银行业带来不利影响。


但并非所有存量房贷都需要打折,只有过去几年高利率时代“入局”的才有必要性。另外,还可以根据是首套房还是二套房来给予不同力度的优惠,并适度降低存款利率,对冲影响。


对于存量房贷打折中利润损失较大的银行,央行可以优先给予低利率资金的扶持(比如MLF和逆回购)。所以给存量房贷打折,技术上问题不大。


我认为,存量房贷打折仍存在可能。


但《经济日报》那篇文章未必传递了什么特别的信号。文章作者给出的方案仍然是“可加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率,减轻居民住房消费负担”。他建议调整的是LPR,而不是“加点”;存贷房贷额外折扣,特指把贷款合同约定的比较高的“加点”降低,这需要国务院批准、央行宣布。


5年期LPR是房贷利率的重要参考,2022年降息了35个基点,2023年尚未降息。未来有降息空间,但2023年很难超过15个基点,目前央行采用的是定向降息,允许楼市比较冷的城市降息。这种临时性的定向降息,很难让有存量房贷的人享受到。


此外,2022年的三四季度,显然比目前更寒冷,更需要给存量房贷打折。所以随着时间的推移,存量房贷打折的可能性是在下降的。也有一种可能:存量房贷打折,被当作政策储备留给了“换届之后”。


如果4月末还没有,那大概率就是没有了。


薛洪言

星图金融研究院副院长


“存量房贷利率下调的可能性不大”

基于购房时间的不同,购房人的存量房贷利率差异较大,若一刀切地等额下调房贷利率,容易带来各种套利空间;若制定差异化下调政策,又容易带来新的不公平,易在执行层面引发种种问题。


当前,国内银行业息差已处于较低位置,下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平,影响银行经营的稳健性和可持续性,侵害银行业高质量服务实体经济的能力,得不偿失。


同时,从中长期角度看,随意下调存量贷款利率,会影响市场对银行息差稳定性的预期,导致银行净息差水平的稳定性下降,影响银行业估值水平的稳定性。


张波

58安居客研究院院长


“存量房贷利率统一下调的可能性很小”

目前来看,银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。绝大部分的存量房贷利率水平,是根据LPR加减基点来调节的(少量存量房是采取固定利率方式),这本身已经是兼顾到市场动态变化层面,并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的,贷款方在签订时也知晓利率设定。


理论上,存量房贷利率的调整,贷款人可和银行进行协商,协商一致就可进行变更。但从目前实际情况看,银行并不会单就利率和贷款人进行协商,只接受提前还贷的申请。



问题二

提前还贷,为何银行方面卡得紧?


薛洪言

星图金融研究院副院长


“提前还贷会打乱银行的资金配置节奏”

提前还贷会打乱银行的资金配置节奏,也会直接影响银行当期收入水平。尤其是当前的市场环境下,一边是购房需求弱,新增房贷增长缓慢,另一边,存量房贷又被大量提前偿还,会导致银行的个人住房贷款余额缩水,打乱其正常的资金配置节奏。


再加上被提前偿还的房贷多半是利率比较高的那一部分,所以,综合下来就是量价齐跌的影响。


张大伟

中原地产首席分析师


“不应该对提前还款设置排队等期限”

银行不希望居民提前还房贷,一方面是基于银行房贷工作指标要求考虑;另一方面是因为按揭存款在银行属于重要的优质资产,风险小,利润大。


银行要赚钱,一旦借款人选择提前还贷,银行会损失利润,为了弥补这部分利润损失,银行会收取一定的违约金,如果提前还款多了,银行的运营成本相对会出现增加,也打乱了银行的资金计划。


从楼市调控角度看,过去几年银行针对刚需提高利率,属于“趁火打劫”。调控政策是抑制投资与投机,但银行明显在抑制刚需。


目前,对于提前还房贷要“排队”的情况,不应对提前还款设置排队等期限,对提前还款设置约束是违规的,对于自有资金闲置的借款人应该鼓励提前还贷。


如果是想惩罚投资投机者,可以对“短期内提前还贷款并进行抵押的客户”有一定的惩罚,而不是“提前部分还款,也有罚息”。


张波

58安居客研究院院长


“对于新老房贷利差,市场推动优化的动力并不足”

银行目前卡提前还贷受两方面因素影响:


▶▷一是房贷申请量一直处于低位,一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少,房贷发放减少但提前还贷增多,这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成。


▶▷二是居民存款不断增多,2022年居民存款又创新高,这代表银行的负债在增加,放贷意愿度会明显提升。


实际上,对于新老房贷利差,市场推动优化的动力并不足。对银行来说,降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损,同时降低之后也未必带来新贷款量的增加。


而各地方政府目前的重要任务是稳定房地产市场,存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响,相反只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求,带动市场热度回升,提升市场信心。



问题三

要不要提前还贷?有什么注意点?


张波

58安居客研究院院长


“若有大量闲置资金,可选择提前还贷缩额”

如果本身符合经营贷的条件,的确是在经营公司,所贷资金也是用于公司经营,采取经营贷置换的方式并无不可,也是符合相关规定的。


用消费贷来置换并不可取,一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的,这一操作本身存在违规性。


如果手头有大量闲置资金,并且也不准备投资资本市场,选择提前还贷缩额是个减少利息支出的方案,尤其是房贷利率高的群体,更是可以考虑合理做好资金布局,在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。


对于年轻群体来说,提前还贷缩期并不可取,这本身并不会降低当下的还贷压力,偿贷周期更长压力更为分散。


薛洪言

星图金融研究院副院长


“如果未来几年有大额资金需求,提前还贷未必是最佳选择”

提前还贷既是一个短期的资金选择,也涉及长期资金规划。提前还房贷会大量消耗流动性,购房人还要考虑未来几年的资金规划。


对很多人来说,房贷是唯一一个具备较低的成本、较长的期限、较大的额度的贷款,如果未来几年内有大额资金需求,那么提前还房贷也未必是最佳选择。


张大伟

中原地产首席分析师


“3年内没能力还清,不建议用经营贷消费贷提前还款”

整体看,提前还款才是开始,只要存量房贷不降低,6%—7%的利率和新增房贷3%的利差巨大,社会各种投资收益率持续降低,定期存款3.1%的大额存单都需要排队抢,这种情况下,未来几个月提前还款会继续明显增加。


当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款,但如果没有3年内还清的能力,不建议使用。毕竟你很难知道政策当前非常宽松,会不会过段时间又开始收紧。


如果你已经预留了3个月以上的月供,而且有稳定的工作,建议余钱可以提前还款。



本篇作者 李梦清 | 当值编辑 武新月
责任编辑 | 何梦飞 主编 | 郑媛眉 图源 | VCG

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