房贷利率进入“3时代” ，存量房贷利率可能下降吗？
不应该对提前还款设置排队等期限。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
报复性买房没有来，报复性“提前还贷”来了。
首先，从去年至今，房贷利率一降再降。
2023年以来，多地银行纷纷下调首套房贷款利率，最低降至3.7%。这意味着，房贷利率迎来“3时代”。
相比之下，前几年买房的那波人则心里很苦，不仅买在了房价高点，房贷利率方面也属于“高位站岗”，由于银行加点，利率普遍在5%以上，甚至超过6%。
与此同时，他们还要天天接听来自资金中介的电话，不断被告知“可以用经营贷、消费贷来置换房贷，利率仅需3%—4%”。
有媒体记者走访多地多家银行发现，提前还款排长队的情况普遍存在。有的银行修改还款规则，原本一年三次申请机会改为一次。有部分银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。
不少业主一边面临“高位站岗”，一边还要排队等提前还款。于是，关于“存量房贷利率加点部分能否下调”的呼声越来越多。
而就在前几天，国务院主管的《经济日报》第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章，引起了人们的猜测——存量房贷利率下调有希望？
那么，问题来了：
①存量房贷利率加点部分可能下调吗？
②提前还贷，为何银行方面卡得紧？
③要不要提前还贷？有什么注意点？
下面，就来看看大头的分析。
问题一
存量房贷利率加点部分可能下调吗？
刘晓博
“刘晓博说财经”新媒体创始人
知名财经评论员
“存量房贷打折仍存在可能，但随着时间推移可能性在下降”
这个重大利好随后也被存量房贷享受，当时一大批只享受了利率85折优惠的购房人，在到银行办理一个简单手续之后，就可以利率7折。
2022年至今，楼市出现的情况远比2008年更危险、更紧急，所以我多次撰文呼吁给存量房贷打折。
截至2022年末，全国个人住房贷款余额大约39万亿，涉及超过1亿家庭。如果能给偏高的存量房贷打折，对于降低大家供楼压力、刺激消费，将产生积极的作用。39万亿的房贷，利率降低1个百分点，银行业将每年减少3900亿元的收入。如果减少1.5个百分点，银行业将每年减少5850亿元的收入。
根据银保监会数据，全国银行业2021年一共实现净利润21841亿元。3900—5850亿元，大约占银行业总利润的18%到27%左右，这的确会给银行业带来不利影响。
我认为，存量房贷打折仍存在可能。
但《经济日报》那篇文章未必传递了什么特别的信号。文章作者给出的方案仍然是“可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担”。他建议调整的是LPR，而不是“加点”；存贷房贷额外折扣，特指把贷款合同约定的比较高的“加点”降低，这需要国务院批准、央行宣布。
5年期LPR是房贷利率的重要参考，2022年降息了35个基点，2023年尚未降息。未来有降息空间，但2023年很难超过15个基点，目前央行采用的是定向降息，允许楼市比较冷的城市降息。这种临时性的定向降息，很难让有存量房贷的人享受到。
此外，2022年的三四季度，显然比目前更寒冷，更需要给存量房贷打折。所以随着时间的推移，存量房贷打折的可能性是在下降的。也有一种可能：存量房贷打折，被当作政策储备留给了“换届之后”。
如果4月末还没有，那大概率就是没有了。
薛洪言
星图金融研究院副院长
“存量房贷利率下调的可能性不大”
基于购房时间的不同，购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，又容易带来新的不公平，易在执行层面引发种种问题。
当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性，侵害银行业高质量服务实体经济的能力，得不偿失。
同时，从中长期角度看，随意下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期，导致银行净息差水平的稳定性下降，影响银行业估值水平的稳定性。
张波
58安居客研究院院长
“存量房贷利率统一下调的可能性很小”
目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。绝大部分的存量房贷利率水平，是根据LPR加减基点来调节的（少量存量房是采取固定利率方式），这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷款方在签订时也知晓利率设定。
理论上，存量房贷利率的调整，贷款人可和银行进行协商，协商一致就可进行变更。但从目前实际情况看，银行并不会单就利率和贷款人进行协商，只接受提前还贷的申请。
问题二
提前还贷，为何银行方面卡得紧？
薛洪言
星图金融研究院副院长
“提前还贷会打乱银行的资金配置节奏”
提前还贷会打乱银行的资金配置节奏，也会直接影响银行当期收入水平。尤其是当前的市场环境下，一边是购房需求弱，新增房贷增长缓慢，另一边，存量房贷又被大量提前偿还，会导致银行的个人住房贷款余额缩水，打乱其正常的资金配置节奏。
再加上被提前偿还的房贷多半是利率比较高的那一部分，所以，综合下来就是量价齐跌的影响。
张大伟
中原地产首席分析师
“不应该对提前还款设置排队等期限”
银行不希望居民提前还房贷，一方面是基于银行房贷工作指标要求考虑；另一方面是因为按揭存款在银行属于重要的优质资产，风险小，利润大。
银行要赚钱，一旦借款人选择提前还贷，银行会损失利润，为了弥补这部分利润损失，银行会收取一定的违约金，如果提前还款多了，银行的运营成本相对会出现增加，也打乱了银行的资金计划。
从楼市调控角度看，过去几年银行针对刚需提高利率，属于“趁火打劫”。调控政策是抑制投资与投机，但银行明显在抑制刚需。
目前，对于提前还房贷要“排队”的情况，不应对提前还款设置排队等期限，对提前还款设置约束是违规的，对于自有资金闲置的借款人应该鼓励提前还贷。
如果是想惩罚投资投机者，可以对“短期内提前还贷款并进行抵押的客户”有一定的惩罚，而不是“提前部分还款，也有罚息”。
张波
58安居客研究院院长
“对于新老房贷利差，市场推动优化的动力并不足”
银行目前卡提前还贷受两方面因素影响：
▶▷一是房贷申请量一直处于低位，一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少，房贷发放减少但提前还贷增多，这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成。
▶▷二是居民存款不断增多，2022年居民存款又创新高，这代表银行的负债在增加，放贷意愿度会明显提升。
实际上，对于新老房贷利差，市场推动优化的动力并不足。对银行来说，降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，同时降低之后也未必带来新贷款量的增加。
而各地方政府目前的重要任务是稳定房地产市场，存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响，相反只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。
问题三
要不要提前还贷？有什么注意点？
张波
58安居客研究院院长
“若有大量闲置资金，可选择提前还贷缩额”
如果本身符合经营贷的条件，的确是在经营公司，所贷资金也是用于公司经营，采取经营贷置换的方式并无不可，也是符合相关规定的。
用消费贷来置换并不可取，一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的，这一操作本身存在违规性。
如果手头有大量闲置资金，并且也不准备投资资本市场，选择提前还贷缩额是个减少利息支出的方案，尤其是房贷利率高的群体，更是可以考虑合理做好资金布局，在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。
对于年轻群体来说，提前还贷缩期并不可取，这本身并不会降低当下的还贷压力，偿贷周期更长压力更为分散。
薛洪言
星图金融研究院副院长
“如果未来几年有大额资金需求，提前还贷未必是最佳选择”
对很多人来说，房贷是唯一一个具备较低的成本、较长的期限、较大的额度的贷款，如果未来几年内有大额资金需求，那么提前还房贷也未必是最佳选择。
张大伟
中原地产首席分析师
“3年内没能力还清，不建议用经营贷消费贷提前还款”
整体看，提前还款才是开始，只要存量房贷不降低，6%—7%的利率和新增房贷3%的利差巨大，社会各种投资收益率持续降低，定期存款3.1%的大额存单都需要排队抢，这种情况下，未来几个月提前还款会继续明显增加。
当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用。毕竟你很难知道政策当前非常宽松，会不会过段时间又开始收紧。
如果你已经预留了3个月以上的月供，而且有稳定的工作，建议余钱可以提前还款。
与3000名同学一起解读巴菲特
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