降息潮下，存量房贷能降吗？
1月29日，距离人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制不到一个月，郑州即打响了降低房贷利率的第一枪，当地多家银行把首套房贷款利率从4.1%降到了3.8%。此后几日，太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地纷纷调整首套住房贷款利率下限，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”字头阶段。
随着越来越多符合条件的城市下调首套房贷款利率，关于降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。许多在房贷利率高点上车的购房者，期盼着政策福利能延伸至存量房。
一位2021年在郑州购房的购房者告诉经济观察网，当时其贷款利率在6.125%，这意味着100万元的贷款每月月供为7222元，而按照当前郑州首套房贷款3.8%的利率，月供不到6000元，两者的利息总额相差超过30万元。
这样的情况并非少数，人民网领导留言板上，自2022年年初以来，来自全国各省市有关呼吁降低存量房贷款利率的留言超过70条，购房时间多在2019年-2021年期间，加点多超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。
一名江苏购房者留言表示，其2021年10月在昆山购房后，与中国工商银行签订个人商品住房贷款合同。贷款120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点），三个月后，苏州市多家银行都将首套房贷利率下调至5%以下。
工商银行房地产团队回复其称，商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率，受国家对房地产市场调控，央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆，同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控，导致利率上涨；今年以来，受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，个人住房贷款利率随之下降。“6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点，根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定。亦受苏州银行同业协会约束”。
“存量房房贷利率加点重新调整可能性不大。”一名上海四大行某支行信贷负责人分析，银行的营收压力会非常大。
他介绍，由于提前还贷客户扎堆，该行上海多家支行2023年提前还贷额度已经用完，还贷需要排到明年。不仅提前还贷潮出现，其所在支行房贷放款额度较去年同期已经连续几个月下降。
经济观察网注意到，中国人民银行发布的最新数据显示，2022年住户贷款增加3.83万亿元。代表个人住房贷款的中长期贷款增加2.75万亿元，与2021年相比已经腰斩，创七年历史最低。银行利润的重要来源是存款和贷款的利息差，而2022年，全年住户存款增加17.84万亿元，2021和2020年这一数字均未超过10万亿元。
实际上，中国曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
“但从实际操作的层面考虑，现存存量房贷规模已经超过50万亿，是2008年的十几倍。调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，这也是一个巨大的工作量。”上述负责人表示。
“存量按揭贷款多为2017年之后发放，高息贷款占比较大。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示，通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017-2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。
“同时，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。”2017-2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。
王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
但他同时表示，从现实操作的角度来说，存量房利率下调存在一定难度。首先，各个城市目前利率不统一，如果要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能会影响到银行自身经营的稳定性。
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