首贷利率降至4%以下，70城房价止跌，投机炒作风会否卷土重来？

春风还没吹来但楼市之风已现，各地房地产市场蠢蠢欲动。

2月16日，网络上流传一张建发房产与广西南宁部分银行合作，购房者的贷款最长可以贷至100岁的海报。

前几天位于上海市外环外闵行主城区的招商一新盘完成认筹，认购率达400%，认购人数超1440组，意味着上海外环楼市将再现“千人摇”。上一次出现“千人摇”场景还要追溯到2020年。

2023年苏州首场土拍结束，6宗优质地块全部顺利成交。其中1宗触顶摇号，4宗底价成交最高楼面地价3.565万/㎡最高溢价率15%。

最近这样的利好消息越来越多，但这些新闻很难拼凑出楼市当下真正的运行状态，很容易一叶障目。最权威最有指导意义的还是每月发布的国家大中城市70城房价，这不最近刚刚发布了1月份的70城情况。

值得注意的是，这是自2022年2月以来70城房价整体首次出现止跌现象，而且是春节前的1月份更为难得。

2月16日，国家统计局公布了2023年1月份70个大中城市住宅销售价格，新建商品住宅销售价格环比止跌，环比上涨城市数量增加至36个，较上月增加21个，郑州、武汉、重庆、天津等多个城市房价止跌回升。

一线城市仍然表现出较强的活力，一二手房销售价格同环比齐涨，其中环比更是由降转涨，新房涨0.2%，二手房涨0.4%。这是市场好的一方面，但整体来看还是尚未出“病房”的状态。

但是二手房市场整体数据并不好看，二手房市场历来有“套现市场”的说法更能反映市场供需状态。

二手房整体同比下降3.8%。二手房价格指数整体环比已连续17个月下降。此外，二手房价同环比涨跌城市数量并未有大的变化。具体来看，70城二手房价格同环比上涨城市数量分别为13个和6个，八成以上城市二手房价格还在降。

新房市场更容易受到区位供求度、价格断层、学位、市场营销、政策变动影响，某个月份突然大涨并不奇怪，二手房市场如果能够连续三个月以上量价齐涨才可以说明市场真的好转了。

“提前还贷”与“售楼处挤爆”这样看似对立的魔幻场景现在正在上演，那么哪一个会是真相呢？

先说说提前还贷的事，提前还贷也并不是最近才有的事疫情以来就有了只不过这两年更甚，还钱倒是比借钱还难，银行一说就是半年排队起步有些还要收罚息，就算是这样也挡不住大家还贷的热情，要不怎么会有年增18万亿的存款的呢？

那为啥大家一窝蜂的提前还贷？有专家说本质上是因为大家对楼市已经彻底失去了信心，开始上演还贷挤兑潮。

社长并不这么觉得，首先“还贷潮”并不是这几年才有的，以往楼市走低利率下行的时候也发生过，从过去的情况来看影响不是很大。其次一是存量房贷利率与新增房贷之间的利差较大，可能算下来要多付几万乃至几十万的利息。始于2021年三季度末的房贷利率下调周期，到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅在125bp左右，部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。

二是过去一段时间国内宏观经济放缓，理财市场乏善可陈，并且存在一定投资风险，导致这部分群体对未来投资市场预期回报偏悲观，因此选择收回投资资金提前还贷。此外还有部分为存量购房者提供按揭贷款置换的行为，也是引发提前还贷行为的一个重要因素。

根本原因还是大家感觉提前还贷更划算，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，没什么好指责的。就算是目前行情大好只要利率不上行这波潮流短期还很难消失。

不过还是有必要化解还贷潮可能带来的挤兑风险。官方当前一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面还要从宏观经济基本面着手，稳定了经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，并同时做好社会保障体系建设，让人们敢买房敢改善住房，那提前还贷潮自然会消减不少。

“售楼处挤爆”的新闻最近很多，也不只是一个地方甚至之前冷冻行情的深圳都出现了，上海2月日均成交量500多套，业内预计3月能达到2万套，达到上海楼市的牛线。一般认为，连续三个月成交量超过牛线，就是妥妥的牛市。二线城市中，在限购松绑上给出最大诚意的苏州、南京和武汉，都迎来了成交量的大幅反弹。另外，成都、东莞、佛山、宁波、济南、青岛、天津，也都出现了肉眼可见的回暖。这一点，正在看房的人应该感受很明显。

如果是往年，社长一般倾向于认为这是季节性的小阳春，短暂地涨一涨。但现在的形势确实有些不同。一是，楼市确实已经冷了很长一段时间，房价和地产商都被迫挤掉不少泡沫。二是，现在的政策对买房人有各种利好刺激，从购房资格，到房贷利率、首付比例、贷款年龄，再到审批流程，大开方便之门。

不仅武汉市，无锡市、天津市等多地也调整了商业贷款利率，其中郑州首套房贷款利率最低降至3.8%，天津部分银行首套房贷款利率下调至3.9%。四川省也表示，将支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限。连云港市等地也对公积金贷款额度进行了调整。不难预见今年政策利好力度很可能会远超往年。

“提前还贷”与“售楼处挤爆”其实并不矛盾，只是楼市的不同面，两者并不矛盾。挤爆的售楼处并不代表行情全面复苏，提前还贷也不都是大家失去了信心。

在地产人忙着搞业绩的时候，市场政策似乎又出现了不同的声音。

财联社2月15日电，经济日报发文表示—— "当前，一些热点城市的热度迅速回升，可能面临新一轮房价上涨压力，应该谨防投机炒作风气卷土重来，房地产调控政策在支持刚需和改善性住房需求的同时，要防止房价重回过快上涨轨道。”

前两天又有文件重申「房住不炒」，还要出手整顿经营贷。很多人怀疑这政策调整没诚意啊，不会给三枣又打一棒。首先经营贷历来都是违规的，政策调控目的一直是支持刚需和改善需求。其次现在的支持力度远不及15年那波很多政策工具还没完全打开，还是希望楼市能够温和下来。当官方整体意见是支持买房者的时候，往往就是有利的时候，至于是不是最好时机没人能琢磨明白。

社长是希望楼市可以复苏的，不说“千树万树梨花开”，至少春风多来点。不能老指望专家和媒体人来喊话买房挨骂，你得让买房人把账能算得过来有利可乘大家才会买账。