澳洲房市拐点已到？专家：房价止跌回涨，市场或已触底反弹

高级经济学家Eleanor Creagh在Realestate网站发文称，种种数据表明，澳洲房地产市场似乎已到拐点，房价正在触底反弹。

在经历连续9个月的下跌后，澳洲3月房价止跌回涨。市场状况更加稳固，尽管拍卖数量有所下降，但清盘率处于一年来的最高水平。

不断上升的房贷利率、通货膨胀和经济不确定性抑制了购房者的需求，导致房屋销量从2021年和2022年初的强劲水平下降。

与2022年同期相比，2023年前12周的销量下降了24%，但仍接近2020年的同期水平，高于2019年前12周的水平。

这些数据表明，尽管整体市场活动仍在下降，但同时也在慢慢企稳。

房价涨幅（图片来源：RealEstate.com)

拍卖清盘率（图片来源:RealEstate.com）

是什么推动了反弹？

尽管利率是迄今为止房价下跌的主要推动因素，但市场上还有其他因素在起作用。

待售房产的供应、移民数量、新住宅建设、紧张的租赁市场以及州际和地区移民都影响着房价的上涨趋势以及它们在全国的分布情况。

目前，新上市房源数量减少和市场上有限的存量，加上紧张的租赁市场和移民强劲反弹，正在抵消加息带来的下行压力。

与去年同期相比，上市的房产减少了，这创造了一个更具竞争性的购买环境，并提振了房价。

买方需求水平正在帮助保持房价对贷款能力的计算变化所暗示的下跌具有弹性。

曾今领跌的市场正引领复苏

根据最新的PropTrack房价指数，到目前为止悉尼引领了房价的复苏，在过去一个季度里，悉尼的房价涨幅在所有首府城市中是最高的。

今年第一季度悉尼房价上涨了1.01%，是2021年第四季度以来的最快涨速。

悉尼此前也领跌，经历了最大幅度的调整，房价从峰值到2022年12月的谷底下跌了7.19%，这可能是提振买家兴趣的另一个因素。

悉尼各地区引领房价反弹。(图片来源：RealEstate.com）

悉尼现在的房价仍较峰值低6.25%，但这一跌幅只是略微抵消了疫情时期的涨幅，房价仍比疫情前高22.8%。

尽管大多数市场的房价已从峰值下跌，但在澳洲的每个首府城市和地区市场，房价仍远远高于疫情前的水平。

从更小的地理区域来看，曾经低迷的地区似乎也正在引领复苏。

引领房价上涨的地区。(图片来源：RealEstate.com）

进一步按百分比数值研究数据会发现，尽管低端市场在低迷时期表现较好，但高端市场正在推动复苏。

在经历了低迷期的大幅下跌之后，更昂贵的地区悉尼和墨尔本的房价反弹最大。

更昂贵的房屋普遍跌幅更大，这可能会使机会主义买家重新入市。

高端市场引领悉尼房价复苏。(图片来源：RealEstate.com)

以前的周期也出现过类似的趋势，即高端市场引领了低迷和随后的复苏。

前方是什么？

我们现在已经达到或非常接近利率周期的峰值。

尽管借贷能力的显著下降和负担能力的恶化意味着价格跌幅应比我们迄今为止看到的更大，但已经实施的大幅紧缩政策对价格的下行压力正被强劲的需求驱动因素抵消。

移民数量的强劲反弹和紧张的租赁市场，再加上市场上有限的房屋库存，都支撑着房价。

现在澳联储已经暂停了紧缩周期，随着购房者经历的一些不确定性减少，房价进一步企稳，走出低谷的过程可能会继续。

随着加息似乎即将结束，买家和卖家都可以更好地适应更高的利率环境并继续推进他们的房产计划，但如果通胀压力最终比预期更持久，这种情况将会改变。

房屋库存水平也将影响未来几个月的房价。如果挂牌环境仍然受到限制，上市的房产数量减少，可能会继续为价格托底。

但不利因素依然存在，近期加息的全面影响尚未显现。

固定利率抵押贷款悬崖？

这就是为什么所谓的“固定利率抵押贷款悬崖”将成为未来几个月状况的关键考验，以及为什么不确定房价下跌是否会卷土重来。

加息全面影响家庭现金流需要时间。

在这个紧缩周期中，许多在新冠疫情期间利用超低固定利率的贷款人尚未感受到加息的全部影响。

澳洲联邦银行的贷款账簿可以在某种程度上反映市场情况，因为超过1/4的住房贷款来自该行。账簿显示，1/2未结清固定利率住房贷款的利率条款将在今年的某个时候到期。

这些贷款人中的许多人面临着抵押贷款还款的大幅增加，因为他们的固定利率条款将在未来几个月到期。

澳联储的证券化数据集显示，约35%的未结清抵押贷款是固定利率，其中约70%今年将转为浮动利率。这些家庭面临着还贷成本的急剧增加，因为他们将转向明显更高的利率。

这一增长将在一定程度上被整个廉价固定利率期间的大量储蓄所抵消。对于那些能够从其他贷款机构再融资的人来说，目前的竞争水平——信贷环境不那么活跃使得许多贷款机构提供了折扣——也将提供一些喘息之机。

市场似乎已经走出低谷。(图片来源：RealEstate.com）

除了流动性缓冲外，疫情期间房价的强劲上涨也意味着许多家庭的房屋拥有大量的资产缓冲。

紧张的劳动力市场状况也为许多家庭提供了安全网。

银行还将与客户合作，尽量减少这种“后遗症”，也就是一些人所说的“悬崖”。

但毫无疑问，这将是一个具有挑战性的时期，面对其他方面的生活成本压力，需要进行重大的预算调整。

1/2未结清固定利率房贷的利率条款将在今年的某个时候到期。(图片来源：RealEstate.com）

多数情况下，房主可能会优先偿还抵押贷款，减少家庭支出，从而防止抵押贷款违约或大量廉价急售。

因此，随着加息产生的全部影响逐渐显现，预计未来几个月消费者支出将大幅放缓。

总而言之，房市的触底反弹过程似乎已经开始。