超全数据！英国这些地方，房东们赚翻了！

人们普遍认为，英国房价长期是看涨的，这主要取决于英国房产长期以来的供不应求。

不过，值得注意的是，虽然房产市场的整体规律的确如此，但在微观市场，却千差万别。

因此，我们也常说，不是所有地区的房价都会上涨的。譬如，那些人口负增长，没有核心产业，或者经济前景存在问题的地区。这也意味着关注微观市场的数据非常重要。

就在近日，Hamptons根据英国国家统计局（ONS）的数据，研究了自金融危机以来英国房价增长率最高的地区。

结果发现， 自2008年金融危机以来，英国有27个地方行政区的平均房价翻了一番或更多。

Hamptons的研究主管 Aneisha Beveridge表示，房产价格增长最为强劲的地区主要集中在伦敦和英格兰南部。伦敦更是有多个行政区实现了价值翻倍。

Hamptons还发现，对一个地区房价增长产生重大影响的因素包括大规模的重建，以及基础设施项目的引进。

对此，Beveridge举例道：

“像哈克尼（Hackney）这样因为2012年伦敦奥运会发展起来的重建区，以及伦敦北部哈灵盖（Haringey）这样的地区，曾经都是伦敦一些比较负担得起的地区。但随着交通的改善，以及更好的基础设施，这些地区的房价都出现了最强劲的增长。”

另外，此次研究中发现的另一个趋势是新冠疫情大流行带来的连锁反应。

Hamptons指出，由于人们对灵活工作的渴望，以及对更大居住空间和更多户外空间的需求，导致伦敦外围一些行政区、通勤城镇和其他作为区域中心的城市的价值出现了大幅增长。

接下来，我们就来详细说一说到底是哪些地区从中脱颖而出，房价获得了最大的涨幅吧~

接下来，我们将从内伦敦（Inner london）和外伦敦（Outer london）两个部分说一说房价涨幅较高的行政区。

下图是伦敦的行政区地图，大家可以参考一下，方便理解。

• 价格增长——118%

• 均价——£655,100

哈克尼位于伦敦中心偏东北方向，毗邻伦敦金融城和伊斯灵顿（Islington），是伦敦人口最稠密的地区之一。

过去20年里，哈克尼逐渐摆脱了自己在工业时期的形象，并经历了一系列的发展和变革。

比如，Dalston成为了首都炙手可热的夜生活热点，Stoke Newington成为了颇有乡村氛围的住宅区。

经过多年发展，这里的很多工业时期的仓库已被改造成为漂亮的联合办公空间和艺术画廊，而曾经略显邋遢的Mare街和Kingsland路也一改往昔面貌，酒吧和餐馆林立。

而且，哈克尼还是2012年伦敦奥运会的主办区之一，伊丽莎白女王奥林匹克公园的几个场馆都在其范围内。

另外，值得一提的是，哈克尼也是一个非常“酷”的地区，一些街区还保留了很多老房，以及随性另类的涂鸦。这里既有高端繁华的一面，也能找到很多生活的气息。

业内人士Louisa Ataliotis表示，由于哈克尼自2008年以来一直致力于改善绿化空间，也吸引了周边几个行政区的家庭。

2、刘易舍姆（Lewisham），伦敦东南部 

• 价格增长——110%

• 均价——£469,430

刘易舍姆在伦敦东南方向，夹在南华克（Southwark）和格林威治（Greenwich）之间，与金丝雀码头隔河相望。

该地区在20世纪初曾被视为伦敦东南部的主要购物中心之一，但因为在第二次世界大战期间遭到轰炸变得萧条起来。

不过今天的刘易舍姆再次充满了活力，拥有一系列高层建筑和不断增加的休闲设施，占地超过3万平方米的Lewisham购物中心就位于该地。

此外，刘易舍姆还是《大伦敦发展规划（The London Plan）》中的35个主要中心之一，将受益于政府重建。同时，伦敦交通局正在计划将Bakerloo Line延长到当地，这无疑会进一步推高当地的房产价格。

3、格林威治（Greenwich），伦敦东南部

• 价格增长——103%

• 均价——444,100 英镑

格林威治位于泰晤士河南岸，是格林尼治本初子午线的所在地，曾被联合国教科文组织列为世界遗产，伦敦著名的O2场馆就位于这一区域。

其实，格林威治的发展并没有什么值得意外的，这一区域内历史和文化景点较多，绿地公园众多，而且，近年来因为重建，当地的交通商业等基础设施都获得了很大的发展。

再加上当地的房价相对便宜，这也使得格林威治成为了很多追求性价比的买家的首选。

业内人士Steve Brown表示：“在2008年之后，买家寻求物有所值，而格林威治提供了这一点，随着重建时政府对当地的大量投资，交通网络的改善，买家蜂拥而至。”

除了上述三个地区外，内伦敦房价增长率较高的地区还有：

• 南华克（Southwark），涨幅101%；

• 纽汉姆（Newham），涨幅100%；

• 伊斯灵顿（Islington），涨幅99%。

1、沃尔瑟姆福雷斯特（Waltham Forest），伦敦东北部

• 价格增长——140%

• 均价——£524,900

在外伦敦，沃尔瑟姆福雷斯特的房价涨幅位居榜首，自2008年以来增长了140%。

沃尔瑟姆福雷斯特位于伦敦东北郊区，环境优美，天然绿地丰富，不仅有古老的Epping森林，还有泰晤士河主要支流之一的Lea河。当地生活也十分便利，有多家购物中心，交通也很发达。

业内人士认为，该地区的房价增长受益于当地交通枢纽沃尔瑟姆斯托（Walthamstow）的发展，该地区位于Epping森林的边缘，但与伦敦市中心有方便的交通，目前已转变为一个热闹的创意中心。

此外，该地区还有很多的重建项目，加上房价相对较低，对首房买家具有较大的吸引力。

2、哈灵盖（Haringey）, 北伦敦

• 价格增长——117%

• 均价——£622,810

哈灵盖位于北伦敦，著名的亚历山德拉宫（Alexandra Palace）就位于该区域，这里也是托特纳姆热刺足球俱乐部的所在地。

该行政区有很多繁华地带，像是Highgate，Muswell Hill、Crouch End等。

比如位于Finsbury公园以北Crouch End，因为绿树成荫，还有许多独立商店和咖啡馆，深受家庭和年轻上班族的喜爱。

不过，哈林盖也有一些发展比较慢的地方，因此，在这里买房一定要关注地段。

3、默顿（Merton），伦敦西南部

• 价格增长——106%

• 均价——£587,190

Merton位于伦敦西南方向，好学校是默顿的主要吸引力之一。

根据CBRE的数据，该行政区有63%的中学被Ofsted评为“杰出Outstanding ”，明显高于伦敦平均水平36%。

而这也是为什么近年来有很多家庭涌向该行政区，选择在这里买房。

在默顿，最令买家向往和最昂贵的地区的可能就属大名鼎鼎的温网举办地温布尔登（Wimbledon），这是默顿最大的商业中心，也是最热闹的地区之一。

不过，由于温布尔登的高房价，近年来，包括 Southfields在内的其他社区越来越受到年轻家庭的欢迎。其他更适合首次购买者的地区还包括Tooting和New Malden。

除了上述三个地区外，外伦敦房价增长率较高的地区还有：

• 布伦特（Brent），涨幅103%；

• 里士满（Richmond），涨幅102%；

• 贝克斯利（Bexley），涨幅101% 。

从Hamptons的研究不难发现，在过去十多年的时间里，伦敦很多行政区都实现了房价的大幅增长，为当地的房主们赚取了丰厚的回报。

另外，还有非常有趣的一点是，在伦敦，房产价格增长最多和增长率最高的地区并不一致。

如果以价格增长而言，不出所料，伦敦市中心一些传统的黄金地段占据了榜首位置。

排名全英第一的是伦敦富人区肯辛顿和切尔西（Kensington & Chelsea），目前房产的平均价格为138万英镑，较2008年初增长了约57万英镑。

其次是同样位于首都市中心的威斯敏斯特（Westminster），房价较2008年初增长了约52万英镑。而因“世界金融中心”闻名的伦敦金融城（City of London），房产的平均价格也增长了约35万英镑。

分析表示，这些市中心区域由于本身房价很高，轻微的涨幅就会带来价格上的大幅增加。

• 价格增长——105%

• 均价——£331,300

Harlow位于伦敦和赫特福德郡的边界，地处伦敦以北，是1940年代末和50年代为缓解首都过度拥挤而建造的众多新城镇之一。

从Harlow的车站搭乘火车前往利物浦街 (Liverpool Street)只需30至40分钟，因为交通便利，房价便宜，很受通勤人士的喜欢。

2、Epsom & Ewell, Surrey

• 价格增长——103%

• 均价——£574,010

Epsom & Ewell位于萨里郡，在伦敦南边，距离伦敦约18英里。

该地比较有名的要属Epsom Downs赛马场，这里每年6月都会举办德比大赛，吸引很多的赛马爱好者前来观看。

Epsom & Ewell位于第9区，该区域有三个车站，通勤者仍然可以使用牡蛎卡Oyster从当地前往伦敦，从Epsom railway station出发前往伦敦大约需要30到40分钟。

3、Hertsmere, Herts

• 价格增长——100%

• 均价——£543,060

Hertsmere位于伦敦西北方向，是Elstree电影和电视工作室的所在地，该工作室制作了《舞动奇迹》、《谁想成为百万富翁》等大热节目。

Hertsmere靠近M25、A1M和M1等公路，长期以来深受通勤者欢迎，搭乘火车前往伦敦大约需要30分钟。

2021年，Nationwide的一项调查发现，Hertsmere是英格兰东部最负担不起的地区，平均房价是该地区平均收入的9.6倍。

此外，通勤城镇中房价涨幅较高的地区还包括：

• Castle Point, Essex，涨幅99%；

• Elmbridge, Surrey，涨幅98%；

• Gravesham, Kent，涨幅93%；

• 价格增长——127%

• 均价——533,030英镑

剑桥受欢迎源于多个方面：它距离伦敦只有不到一个小时的车程，这里有一些全国最好的学校，还有世界上最受尊敬的大学之一——剑桥大学。

Knight Frank的Michael Houlden表示：“在过去10年里，包括苹果、Amazon’s Alexa和华为在内的科技巨头都在这座城市建立了基地，制药公司AstraZeneca于2016年也将其全球总部迁至剑桥。这种扩张的结果，以及它作为研究中心的地位，推动了房价飙升。”

2、布里斯托尔（Bristol）

• 价格增长——111%

• 均价——363,100英镑

Knight Frank的Dan Harris指出，布里斯托尔拥有“蓬勃发展的经济、强烈的文化认同感，丰富的社交活动场所，以及广阔的绿地”，这使得它对各个年龄段的人都有吸引力。

3、特拉福德（Trafford），大曼彻斯特

价格增长——105%

均价——373,590英镑

由于买家对更大空间的追求，与伦敦的外围区一样，大曼彻斯特的特拉福德也出现了的强劲需求。

特拉福德北接曼彻斯特市中心，是特拉福德足球俱乐部、曼联足球俱乐部和兰开夏郡板球俱乐部的主场，体育氛围非常浓厚。

而且，该地区经济强劲，失业率低，拥有特拉福德公园工业区（Trafford Park industrial estate）和大型城外购物中心特拉福德中心（Trafford Centre）。

此外，区域中心城市中房价涨幅较高的地区还包括：

• 牛津（Oxford），涨幅91%；

• 莱斯特（Leicester），涨幅88%；

• 坎特伯雷（Canterbury），涨幅87%；

房产圈的结尾提示：

从Hamptons的数据不难看出，自2008年以来，伦敦这类经济发达的核心城市，或者有自己特色优势的区域中心城市，房价上涨更具动力。

之所以有这种现象，是因为大型核心城市牢牢占据着各项资源优势，它们往往能够吸引到更多的人口，因此，房产的需求也会越来越多。

而具体到一个城市来看，重建区或者有大型基建项目的地区，往往房价的增长也更快一些。

这是因为重建区一旦被纳入政府规划，通常将率先获得政策的倾斜和资金的投入，政府为了“集中力量办大事”，会把最优质的资源往这个方向堆。

而在政府的信用背书下，很多优质企业也愿意紧跟脚步加大投资，修建住房或开发商业，各路资金也会在嗅到商机后不断涌入。资本的竞相追逐下，一个区域的发展也是可以预期的。

———————————————

我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号。

如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面关注我们咯：