王功权：我的二次创业

2月25—26日，由风马牛地产研究院、博雅商学联合举办的「未来之路——中国地产经营者高端课程·地产Plus赋能营」开学典礼在北京举行。御风集团董事长、万通集团创始人、地产Plus赋能营导师冯仑，青普旅游创始人、万通集团创始人王功权出席典礼并就「我的二次创业」各抒己见。风马牛地产研究院整理了王功权先生演讲的部分内容，分享给大家。

演讲｜王功权

大家好，今天在这里见到大家，我感觉特别亲切。

我在海南出差，赶回来参加这次活动。不知道大家看到没有，我的大衣掉了一个纽扣。一开始我还想，我是回去换衣服还是不换衣服？后来我想，我正在做文旅。大家都说，经过三年疫情，从事文旅行业的人，还能衣衫褴褛地站在那里的，都是好家伙。我想，那我就不换大衣了。

三年疫情对文旅行业影响特别大，很多公司遭受到了巨大的经营挑战。比如像旅行社，受管控等影响，90%的业务都停止了。青普属于度假出行，业务基本上还能维持在30%左右。

青普：人文度假生活方式提供商

青普是我做了17年私募股权投资之后，重新打造的一家企业。青普（Tsingpu）取自藏语，来源于西藏的一座青普山，有「回到原初」之意。「原初」里包含了人的本心和生活的本质。

创立青普时，我的想法是倡导一种生活方式，把旅游度假和文化体验结合起来，注重对在地内容的挖掘和体验。因为我本人喜欢游山玩水，喜欢填一些格律诗词，号称有一点点古代文学的底子，对历史文化也比较感兴趣，所以青普提出了「人文度假」的新理念，以人的生命发展为依归，通过沉浸式人文场景，使人在亲历体验的过程中，感受快乐，获得新知，活出智慧与自由。

青普的Slogan是「山水胜处，艺文养心」。我们是最早提出来要做人文度假生活方式的服务商，所以需要将「人文度假生活方式」产品模块化、系列化、标准化，并通过创新的内容体验、管理运营、场景打造，来解决传统酒店、景区、文旅小镇等旅游度假行业重点问题。

青普文化行馆·八达岭瑞云

这件事听起来很简单，但做起来特别难。青普经过反复打磨，才解决了非标化前提下的规模化，形成一套套艺文体验课程，传承活化当地的非物质文化遗产，让每一家青普文化行馆成为当地文化的体验中心。

所以青普文化行馆既不是民宿，也不是酒店，而是定位高品质的文化度假生活方式创造者。我们不靠经营客房挣钱，而是将侧重点放在生活方式、场景体验，这种沉浸式的度假居住空间，是旅客平时难以接触到的生活方式。

比如，旅客要度几天假，可以将这几天的时间交给我们来安排，享受美食、周边度假观光等。最主要的是多种艺文体验活动，包括诗、书、琴、画、花、酒、茶等内容的体验，以及民俗等方面的体验。我们能够做到这些，靠的是我们对当地文化的广泛收集和挖掘，以及专家的专业指导。所以我们不是卖酒店空间，我们卖的是度假产品，也就是3天2晚，4天3晚的度假生活体验。

在过去，传统酒店的商业思路在于，最大价值利用酒店空间，而青普文化行馆则用空间的留白来塑造人文氛围，打造文化体验的空间。

市场很大，挣钱极慢

青普成立伊始的想法很美好，但实践起来确实有一些困难。后来结果证明有三点严重超出我当时的预想。

第一，我们要求青普每一座文化行馆选址要有文化元素，但其实很多地方不具备这样的条件。因为我们发现文化遗产保护要求非常多。比如，在对一些建筑进行改造的时候，我发现，我们既要保护历史文化建筑，同时又要符合现代消防要求等等。所以有时候，建筑改造起来很矛盾，也很困难，会严重影响项目的进度。

空间场景

第二，在中国做特色度假服务品牌非常不易。我们差不多用将近两年的时间打造了几座青普文化行馆，并在不同的地方开始建立服务体系和提供艺文体验，但我严重低估了艺文体验体系化、模块化的难度。

青普艺文体验的模块化，并不是按照美食和手工这些品类来区分的。我们所说的模块，是每一个品类的体验内容，都进行了结构上的组合。比如说，我们每个艺文体验的产品，都是有编号的，构成了它们的标签。标签里不同的数字和字母，代表着不同的内容，同时也代表着质量标准、成本构成、作业流程，和每一个环节的质量体系。

这样每种品类都形成了这样的模块。不同的模块叠加，组合成青普艺文体验的内容，不同的体验内容叠加，构成青普的主题系列。也就是青普把服务进行了模块化、标准化和体系化梳理。但这件事做起来很难，成本也非常高。

艺文体验

第三，公司想要快速扩张非常困难。青普创立之初，我的计划是5年开100家行馆。那时候，我觉得公司融资很简单，但我干了很多年之后，我发现度假服务品牌想要融资，快速扩张异常艰难。

所以，现在如果让我回过头来重新选择，我觉得我可能会很犹豫是否进入文旅行业。因为我低估了这个领域的难度。但其实在座的大家，如果想要转型，就很容易转到文旅行业来做旅游地产。

因为旅游地产市场很大，需求很猛，各个地方政府也迫切需要发展，干起来也非常过瘾，但挣钱极慢。像大家做过房地产住宅开发就会觉得做旅游地产这件事太慢了，所以我觉得没有做好心理准备，也不要轻易进入这个领域。

总之，我是带着憧憬开始转型做青普，但后来我才知道这个过程十分艰难。在这里，我也想和大家分享一个房地产和文旅结合成功的案例——阿那亚。

事实上，阿那亚的第一期房子也不好卖。开发商后来实在没办法了，就把房子硬卖给自己的朋友，所以就拼命想尽各种办法给朋友提供各种服务。朋友需要什么，他们就提供什么。渐渐的，他们之间产生了强烈的互动需求。阿那亚也成为了一个非常完善的综合度假目的地。大家可以想象，50年或者100年之后，阿那亚只会越来越发达，甚至会成为一个城市。

商业模式混淆不清，永远也赚不到钱

旅游地产以新兴产业的身份在我国房地产行业迅速发展，但进入到这个行业之后，我们发现，市场分得特别细。具体来看，每个业态的细分方向也是多样的。比如说文旅项目有旅游目的地、度假目的地、商业街、产业园等等。旅游客群也正在逐渐偏向年轻化且愈发细分，有家庭游、主题路线游等等；消费者的意愿和需求也在逐渐多样化、个性化。但大家不了解这个行业的时候，就可能会忽视这种市场细分，但实际上，市场细分非常厉害。

比如说，我创立青普之后，曾经收购了一个品牌，叫花间堂。花间堂和青普都有自己独特的风格。当时，花间堂发展得比较快。我记得，我收购花间堂的时候，它们有30万花粉。我认为花间堂的花粉会升级成我们青普文化行馆的会员，但结果证明我错了。花间堂的花粉是没有办法成为我们青普的用户。

因为经过反复调研之后，我们发现，习惯消费500到800元一间房的客户，在他们的心里是无法接受2000元一晚的房间。不管房间条件如何好，客户心里还是无法接受这个住宿价格。在他眼里，住宿这件事儿并不是很重要。

所以我发现，就单单在价格的标准上，市场细分就非常厉害。可以说，做文旅项目非常不易，一旦做好了比地产更具吸引力，但重体验的项目业态愈发细分，所以一定要在自己擅长的领域去转型。

换句话说，如果你连商业街、产业园、旅游目的地、度假目的地等商业模式都混淆不清，那你可能永远赚不到钱。因为技术创新，比的是门槛；模式创新，比的是运营，要干自己擅长的事儿，把运营的活儿交给专业的人。

最后，我把花间堂卖给了季琦，除了当初收购花间堂的本金，我们还挣了1亿。但如果你们自己也在做度假酒店运营，你们就会知道运营一家度假酒店需要多长时间才能赚回这1亿。所以在无数次被市场、朋友们拷问的时候，我总是一次又一次地问自己，我是不是能够在这样的一条道路上继续坚守下去？

活出智慧与自由

作为一名专业的投资人，我经历了地产和互联网行业的大爆炸阶段，也投资了一些爆炸性的企业，但这几年，这种爆炸性的故事越来越少，大家也渐渐地沉静下来。特别是三年疫情之后，大家也应该知道什么样的生活方式是自己内心深处所需要的。

自己到底应该为什么而活，怎么样才能使自己的生活更加美好，怎么才能让自己的心灵更加充实，怎么样能避免自己为一些看着很有价值事情在忙碌，但实际上回过头来发现这些事情很无聊？这些事情大家思考得越多，收获也会越多。

青普强调回到原初，也就是回到大自然的原初，实际上回到心灵原初更重要。也希望大家以回到原初为理念，伴随着长久的酝酿，终能有所回报，活出智慧与自由。

主编｜王滔   编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

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