封面图源：图虫创意
原创：樱桃团队
来源：樱桃大房子
本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。首先补充个科普，很多人可能不明白，这个存款准备金率是啥意思啊？就是你每次去商业银行存100块，就要放7.6块到央妈，因为怕银行都贷出去，这样一旦大家都去取钱，甚至挤兑，就容易发生银行没钱的情况，所以这7.6就是寄存在央妈怕出现银行没钱。如果降准，银行的自留资金就会变多，那么就可以有更多钱贷出去。看过樱桃的文章的应该知道，现在整个信贷的逻辑并不缺钱，大家是不是最近老收到电话，就是“我们是XX银行的，你需不需要借钱”的电话了…因为我之前说过啊，现在大家根本都不去银行借钱，都在存款，银行根本就是钱太多，钱那么多，为啥还要继续放水呢？很简单，我认为主要还是由于今年经济压力也很大，一方面就是继续宽松刺激经济。另一方面，虽然大家都不借钱去消费，但基金等投资还是比较给力的，基建很需要钱。大家如果去看社融数据，就明白，借钱的主要是城投和国央企，其目的就是为了搞投资，搞基建，拉增长。我最近读了一篇赵燕菁有关债务的文章，真的不能太赞同了。我跟他观点一致：现在的中国经济不缺钱，缺信用，所以扩张信用才是最关键的。现在经济最大的问题，就是没有人去负债。传统意义上说，是不让大家负债，可是大家要明白一点，国家并不希望大家不负债。因为只有负债，有融资，银行把钱贷出去了，才能让钱流动起来，经济才可能更活跃，否则都存在银行，经济怎么好呢？对不对。所以国家肯定希望大家都把存款拿出去去消费，去借钱买房，企业都去借钱扩大生产。所以，本次降准对现在经济的效果我认为还是有限的，但这是一个信号。
其信号就是告诉大家，今年为了拉经济，一定会持续货币宽松，持续放水，后面可能还要进一步降息。所以货币是宽松的，那只要有钱，大家一定要明白，房价就是货币的游戏。毕竟，现在房贷利率已经非常便宜了，市场上大量又多又便宜的钱，所以，今年买房可能是过去三年成本很低的。明白了吗？货币政策是一方面，另外还有一个很关键的信号也跟大家解读下。公家统计局公布了2月份的70城价格情况，好消息是上涨的城市肉眼的可见的变多了。
数据来源：国家统计局上图是2月份新房涨价前十名，我甚至发现了前几年跌幅全国前五的湛江和天津济南，这三座城市都挤进来了。
数据来源：国家统计局二手房中北上的热度一直居高不下，成都最近大家也指导情况了，我不宜多说，西安前两周才出现了抱团涨价，二线城市真的开始陆续起势了。根据统计局的数据，2月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为55个和40个，较1月分别增加19个和27个。这也意味着近八成城市新房市场重回上涨区间，过半数城市二手房价格开始上涨。整体市场是真的已经完成筑底了! 具体再分城市区别看。2021年的10月开始的风向发生变化，2022年全年大力救市，时间来到了2023年才看到了些许结果，这一轮救市之路走的真的不容易，幸好目前见到曙光了。去年到现在看空的声音始终不绝于耳，这也很正常，毕竟这个社会上有投资眼光的人从来都不是大多数。因为我相信，只有回顾过去，站在现在，才能预测未来，任何房地产问题都需要有这个分析框架，这也是我们公众号能如此专业的原因。2015年面临的问题是经济增速开始放缓，需求回落。而现在呢，其实也差不多。老美金融危机现在自顾不暇，最大的黑天鹅口罩也结束了。2014年当时也是国内需求不足，一直到2016年2月份，库存达到峰值7.39亿平方米，全国都充斥着鬼城的声音。先是给钱，金融端发力，当年的降息和降准都是很猛的。降息也降了5次，贷款利率合计下调125bp，从2015年初的6.15%降到了4.9%。2014年，呼和浩特第一个发文全面放开限购，半年内除了一线城市，全国大部分城市都放开了。后来还出台了930政策，直接取消了“认房又认贷”，改为“认贷不认房”。首套从30%降至20%，二套从40%降到30%，就连公积金的首付也能降至20%。2015年的时候，国家税务局还宣布营业税（后来改为增值税）免征年限由5年缩至2年，刺激二手房的成交。关键是当时都是最高层直接宣布的，比如住建部和财政部，所以全国大部分地区统一执行。我们看回2015年，和现在是不是很像，当时政策也是一点点的放松，可楼市就立马涨起来的吗，并不是。市场一直等到2016年之后才开始有反应的，当时是一线深圳最先启动，而大部分城市甚至到了2017年才真的开始回暖。房子是重资产，是大件商品，无法和股市相提并论，更不可能出现一篇小作文就立马上涨，只能是真银白银的钱进去了，市场才会有起色。我们现在的政策环境同样很友好，利率也处于市场最低，市场上的钱也不好，很多人一看到市场没有暴涨就怀疑市场，这样没耐心的人我只能说真的不要去投资。经过那么多年的市场教育，和对房地产行业的细微观察，我始终坚信一点，那就是要相信上面的意志。到目前为止中国的房地产依旧是政策市场，而且周期性特别强，到现在都没有改变。下图是冰山指数根据国家统计局70城数据计算出来的中国楼市15年房价月环比走势图。把时间线拉长来看，大家就会更加清晰了，真正的底部其实是在去年的10月份，那时候应该也是市场信心跌落谷底的时候，如今其实也还算处于底部的一个大范畴中，逐渐回升的态势。市场其实就像我们开车，惯性非常强，而政策就是一个刹车或加油按钮，你踩了刹车之后，车是不会立马停下来的，同理你加油后，车也需要一定缓冲才能加速前进。空军口中所说的人口红利消失也好，城镇化尽头都好，这些都抵不过政策松绑，利率下行和放水大招。一旦市场真的涨起来了，昨天的利空又会全部抛之脑后，纷纷跟风高位上车，别觉得愚蠢，这就是人性，这些年来我都习以为常了。大家别看现在各大城市的挂牌量很高，这里大部分人都在进行资产置换的行为，大家都是为了卖掉不值钱的老房子去换新房，次新房。这会导致什么结果，未来一二线好地段的新房次新房价格将会和老破小拉开更大的差距。我之前是说过深圳今年大涨的可能性不大，的确是以稳为主，不过与此同时深圳现在很多笋盘都已经被消化掉了，或者业主已经不愿意低调卖，大家都知道市场正在修复中，买的永远没有卖的精。从去年到现在，每一次出台政策救市，都会挽回一波人的信心，也许去年的今年，正在看文章的你还是那个极度悲观的人，但是现在呢？不用着急告诉我答案，自己在心里老实回答自己就可以了。
