23.03.2023

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导读：北京土拍正向“多频少量”的方式转变。

作者 | 第一财经 孙梦凡

3月23日，北京土拍上演难得一幕抢夺大戏：42家房企争抢朱辛庄一地块，摇号中签率仅2.38%。最终，上海大华以12.955亿+溢价率15%竞得，成为令众多房企艳羡的对象。

实际上，本次北京共有两块地出让，共收金约40亿，总出让面积6.38万平方米，成交楼面均价27617元/平方米，平均溢价率4.43%。其中，昌平新城东区三期地块仅首开1家报名，最终首开以底价27亿摘得，楼面价24956元/平方米，销售指导价5.3万元/平方米。

反观朱辛庄地块，起拍价11.3亿，线上竞价便触达12.955亿上限，现场更是有42家房企/联合体参与摇号，是北京土地市场有史以来参拍企业最多的地块，它为何这么火？

先看这宗地的基本情况，公开资料显示，朱辛庄0028地块地上建筑规模36631.923平方米，容积率2.5，限高80米，挂牌出让起始价为11.3亿，土地合理上限价格为12.995亿，折合楼面价约3.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

“朱辛庄地块与此前小红门地块有异曲同工之处，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低。”中指研究院高级分析师张晓飞称，该地块上限楼面价35475元/平方米，政府指导价格62000元/平方米，最终房地价差26525元，较之前热点地块房地价差略低，但利润空间依旧充足。

除了利润空间充足这一特点，朱辛庄地块地理位置优越，临近朱辛庄地铁站和交通主干道，区位临近昌平产业园，对职住平衡有比较明显的一些优势，此前周边成交的其他地块，预售阶段去化情况都不错。此外，该地块规模较小，开发及销售难度都较低，给想要跻身北京的房企提供了较低门槛。

23日下午，共有42家房企及联合体参与该地块的竞争，包括中建壹品、首开、中建信和、海南恩祥、未来科学城+中建智地、城建兴华、碧桂园(凤鸣置业)、江苏海鸿、大悦城、中建玖合、明芳地产、城建开发、天恒、上海大华、邯郸合金房地产、建发、绿城、龙湖等。

除了未来科学城联手中建智地，上述房企皆为独立报名，中海、华润、首开、绿城等北京土拍常客没有缺席，碧桂园也现身其中。此外，还有部分主营业务并非地产开发、但得益于去年政府降低房地产开发资质的准入门槛而参拍的公司，以及鸿丰置业、湖北天创、河北万浩、邯郸合金房地产、上海大华、海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产等11家外来房企。

最终，上海大华成为今天的“幸运儿”，以12.955亿+溢价率15%摇号竞得，后期无需配建保障性住房，也无现房销售限制。

资料显示，大华集团始创于1988年，总部位于中国上海，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，多年来专注三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等，目前业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等。

业内认为，朱辛庄临近海淀西二旗产业区，是北京“海淀码农”的聚集地之一，近年来新房市场极具活力，周边购买力强劲，是优质“流量盘”的高发地。本次出让的地块项目规模不会太大，未来可能会有“开盘即清盘”的节奏。

回到北京本身，该城市的土拍也正向“多频少量”的方式转变，以保持供地节奏均衡、合理、有序，推动实现“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，促进北京房地产市场平稳健康发展。

今年2月份，北京市规划自然资源委发布拟供应商品住宅用地清单（2023年第一轮），清单中项目共计23宗，涉及9个区，土地面积约103公顷，拟出让时间段为2月16日至5月16日。

同时，清单还公开了拟供应项目辖区、名称、位置、规划用途、用地规模、规划地上建筑面积、出让方式等。其中，中心城区11宗53公顷，占比48%；平原多点地区（含副中心）12宗50公顷，占比52%；近7成项目位于轨道站点周边，6成位于三城一区或产业园区周边。

市规自委相关负责人表示，今后除通过中国土地市场网外，还将通过市规划自然资源委专栏定期发布拟供应项目清单，及时、准确向市场主体公开信息，继续营造公开透明的市场环境，稳定市场预期，提振市场信心。

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