手握上百套房，他们如何构建自己的“房地产帝国”？

自去年年底以来，英国央行已经连续多次加息。

随着加息后住房抵押贷款利率的提高，对于那些贷款较多的房东，持有房产的成本毫无疑问比之前增加了不少。

再加上近年来英国政府对购房出租行业出台了更加严格的监管政策，很多房东也感受到了一定的压力。

不过，尽管投资“购房出租”的门槛看似有所提高，但许多投资者仍然对这个行业充满信心。

据Leaders Romans Group的一项最新调查发现，有81%的房东计划保留或扩大他们的房产组合，仅有19%的人打算减少他们拥有的房产数量，或者选择完全退出该行业。

这些房东之所以看好购房出租行业，是因为出租房产不仅能够带来稳定的现金流，还能在长期持有后带来高额的资本增值。

不过，从事购房出租并不像想象中那么简单，只需要买房子租出去即可，还是需要掌握一定的投资技巧，也有很多值得注意的事项。

今天，我们就来分享一些在英国从事购房出租的房东的故事，看看他们是如何构建自己的“房产帝国”的！

1、“高杠杆”可能会让你一夜之间失去一切

Mark Smith今年64岁，住在白金汉郡的Beaconsfield。

在过去的40年里，Smith建立了一个非常庞大的房地产帝国，以至于他自己都很难确切的说出他到底拥有多少房产。他表示，自己的房产可能有150到200套，但“老实说，无法告诉人们准确的数字”。

Smith之所以进入购房出租行业，是因为他最初的职业是在房地产行业。

在见过很多投资人从房产中赚钱后，Smith也决定加入这个行业。他说：“在1980年代，我们都在翻修维多利亚时代的老房子，并将它们改造成公寓。”

然后，Smith会出售部分房产，并保留其他房产用于出租。

不过，Smith并不只是简单的出售出租，他在持有房产期间，还会不断评估一个房产在资本增值和赚取现金流方面的表现，以判断哪些房产值得出售，哪些房产需要长期持有。

据悉，Smith的大部分投资组合都在伦敦，部分原因是他在伦敦出生和长大，他对伦敦更为熟悉，而且伦敦的房产在资本增值方面表现更好。

他表示：“待在伦敦看到熟悉的景象让我感到很舒服，虽然伦敦的租金收益率可能不是英国表现最好的，但资本增值要好得多。”这也意味着在伦敦持有房产，未来销售后赚取的收益会更多。

Smith警告其他投资者尽量不要采用“高杠杆”的投资策略，也就是购买一处房产后，然后再抵押以购买下一处房产。

他解释道：“因为贷款利率可能会上升，银行可能会因此收回你的贷款，你可能会在一夜之间失去一切。”

在选择房产时，Smith希望在伦敦投资他认为价格有一定上涨空间的地区，也会寻找可以升级或扩建以增加价值的房产。

Smith认为，伦敦东南部的部分地区仍然有上涨空间，他还特别提到Brockley、Plumstead和Catford等地方。

此外，Smith还建议新投资者最好购买不止一处房产。

他说：“这有点像数字游戏，如果你直接去买一处房产，但遇到空置、糟糕的租户或大规模维修的问题，那么你就会受到100%的影响。新手最好买两三个，即使你必须申请小额抵押贷款。”

2、建立良好的口碑

Amanda Stecker今年55岁，住在伦敦北部的Finchley，她的三个孩子年龄分别为14岁、15岁和17岁的。

之前，Stecker从事的是营销工作，但目前她是一名假日出租屋投资者，在过去五年的时间里，她在Cotswolds建立了一个包含五套假日出租屋的投资组合。

Stecker进入购房出租的契机很微妙，在离婚后，Stecker需要找到一份新的职业，既能照顾家人，又能为她的退休生活提供保障。

在研究一段时间后，Stecker认为投资实体房是最佳选择。她表示：“我做了研究，意识到针对情侣的小型房产确实很短缺。”

2018年，Stecker以19.5万英镑的价格在Bourton-on-the-Water购买了一座拥有200年历史的小屋。

随后，她又投资了5万英镑翻新这处房产，将房子装修的非常时尚和现代。

为了节约成本，在经营了一段时间后，Stecker选择亲自打理房产。现在她每晚的收入约为200英镑，2022年的净收益甚至达到了15%。

Stecker表示，她的固定利率抵押贷款将在今年到期，因为加息，当她重新申请时，收益率可能会略有下降，但即便如此，房产已经给她带来了丰厚的回报。

而从资本增长的角度来看，这间小屋现在价值约30万英镑，考虑翻新成本，也比购入时增长了28%。

从第一套房产中尝到甜头后，在接下来的几年里，Stecker又购买了四套假日出租屋，并且雇了一名兼职助理来帮助她管理房产。

Stecker估计她每周只需要花一两天时间来经营她的房产。她认为，这种投资方式非常灵活。

她对其他想购买假日出租屋的房东的主要建议是，尽量在“全年都有吸引力的度假区”挑选房产。她表示：“任何人都可以在夏季获得预订，但周中淡季要难得多。”

Stecker还表示，房东提供的房产最好要“超越客人的期望”，因为度假出租完全取决于客户的评价，房东最好建立良好的口碑，从一开始就获得5星评价。

3、挑选适合的房产非常重要

Saif Derzi今年31岁，虽然年纪轻轻，但Derzi在房产投资领域已经深耕多年。

在过去的八年里，Derzi已经从一个普通见习药剂师成长为成熟的房地产大亨，目前拥有约90套房屋。

Derzi的房地产生涯始于2015年，当时他住在曼彻斯特，并且关注到了房产投资。

他说：“我注意到Salford Quays周围正在发生很多重建，我想投资我的钱而不是仅仅花掉它，所以我买了一套两居室的公寓。”

公寓的购买和租赁都很顺利，因此在2017年搬到Lincoln后，Derzi再次入手了三套学生公寓，并通过自己管理出租房产来控制成本。

多年来，Derzi也形成了自己的一套独特的商业模式。在入手出租房产时，他通常不会申请传统的抵押贷款，而是经常使用短期过桥贷款（short term bridging loan）。

通过这种方式，Derzi在买房时的速度也更快一些。然后，他会对房产进行了翻新，然后再将短期过桥贷款转向传统的购房出租抵押贷款。

目前，Derzi的投资组合主要集中在英格兰中部、东北部和西北部，他喜欢的房产类型是两到三居室的住宅。他认为，寻找合适的房产非常重要，优质的房产可以让租户更好的照顾它。

Derzi表示：“市场上非常缺乏可供出租的优质家庭住宅，大多数此类房产都是由自住业主购买的，但我们希望寻找能够长期居住的房产，这样租户会像对待自己的房产一样照顾它们，有些时候他们实际上还会自己增加房产的价值。”

他还补充道：“如果你购买小公寓或HMO（多人居住的房子），收益率可能会更高，但租户的流动性要大得多。”

此外，Derzi表示，在资本增值较少的地区，房东需要赚取更高的收益率才能让购买物有所值。他还指出，虽然他的抵押贷款月供在去年有所增加，但增加的成本整体上已被上涨的租金所弥补。

多年来，Derzi大约买卖了100多处房产，他辞去了原来的日常工作，成为了一名职业房东。展望未来，他仍希望继续扩大自己的投资组合。

4、随时评估自己的投资

Rachel Smith今年41岁，在遇到她的伴侣Stuart Smith之前，她一直住在布里斯托尔的Horfield。

2016年，Rachel卖掉了她的三居室半独立式别墅，搬到萨默塞特郡Woolavington与Stuart同住。

他们花了12万英镑买下了一套三居室，现在与他们三个年幼的孩子合住在一起。

2016年，他们还用钱投资了第一套购房出租房产，这是一套位于德文郡的价值12,000英镑的度假小屋，他们计划偶尔自用，并在闲置时出租出去。

但让他们万万没想到的是，这套房产每年要缴纳5,000英镑的地租，这使得出租的利润大大减少。

迫不得已之下，这对夫妇在2022年以20,000英镑的价格卖掉了小木屋。

有了上一次的经验，Rachel第二次的购买要成功的多。夫妻俩以30,000英镑的低价，在拍卖会上买下了位于威尔士南部的一栋遭受了火灾的两居室。

随后，Stuart自己翻修了这处房产，花费了大约10,000英镑。

这所房子现在以每月450英镑的价格出租，收益率约为12%。由于这对夫妇是在没有抵押的情况下购买的，所以他们没有受到过去一年利率上涨的影响。更好的是，它现在的价值约为100,000英镑。

在这次成功的经验后，这对夫妇又投资了新的房产，其中两处作为假日出租屋，一处继续长租。

对于自己的投资风格，夫妇俩表示，他们喜欢见机行事，随时重新评估。

房产圈的结尾提示：

实际上，从机构的调查来说，很多房东对购房出租仍旧持乐观态度，这与英国租赁市场长期供不应求，租金持续上涨有分不开的关系。

根据 HomeLet 租金指数，英国现在的平均租金为每月1,184英镑，比一年前高出近10%，比2021年3月的高出近20%。

由于租金上涨，大多数现有投资者将看到他们的租金收益率随着时间的推移正在增加，这将有助于缓解更高的抵押贷款成本。

另外，房东近期还迎来了一个好消息，那就是抵押贷款利率正在持续下降。根据Moneyfacts的数据，上个月，所有两年期固定利率的购房出租抵押贷款平均利率从5.81%降至了5.62%，五年期的从5.72%下降到5.58%。而随着利率的下跌，房东的成本也将大大减轻。

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