靠1万英镑起家，33岁的他建立了价值超150万镑的“房产出租帝国”，有什么诀窍？

近段时间，英国购房出租市场面临着一些新的挑战。

抵押贷款成本的上涨，更为严格的监管措施......似乎让一些房东对是否投资变得犹豫不决，但也有很多房东嗅到了机会，选择继续加大投资，Joe Robertson就是其中一位。

Joe Robertson起初是靠着1万英镑起家，后来从房产中获得了高额回报。如今，他选择继续加码投资，并建立了价值超150万镑的“房产出租帝国”。

Joe Robertson今年33岁，来自曼彻斯特。因为家庭原因，Joe从小就与房产行业结了缘。

Joe的父亲Peter Robertson是一名出色的房东，大约从10岁起，Joe就开始接触房地产行业了。

Joe表示，他从父亲那里学到了房产投资所需要的第一手资料。父亲会带他参观自己正在购买、出售或翻新的房子，并会经常考考他，让他计算出应该为该房产出价多少、它能获得多少租金或能赚取多少利润。

在父亲潜移默化的影响下，Joe对房产行业充满了热情，甚至在大学假期期间还在房地产公司工作过。毕业后，Joe开始专职从事房产行业。

在过去的十多年里，他凭着最初仅1万英镑的起步资金，通过购买、翻新、出售、出租等一系列过程，不断扩大自己的投资版图。

通过购买房产并翻新后再出售，他从房产中赚取了十多万镑，并积累了更丰富的投资经验。

2020年，新冠疫情席卷英国，在很多人担忧房产市场之际，Joe却看到了新的机会，并决定在2020年5月房地产市场重新开放时再购买两处房产。

Joe说道：“我非常看好当时的机会，我喜欢走与市场相反的路。但这不是因为我鲁莽，这取决于研究。”

等到房产市场开放后，Joe便以205,000英镑的价格在Northenden郊区购买了一套三居室的半独立式住宅，这套住宅原本要价240,000英镑，但因为Joe是现金买家，具有很好的议价能力，卖家也非常愿意给他提供一定的折扣。

随后，Joe又购买了另一处位于Chorlton的房产，这套房子拥有1960年代的装饰，售价为320,000英镑。

Joe表示，虽然他也会担忧房价的波动，但他也做好了另一手准备。如果售价不满足自己的期待，他就不会出售，而是会把房子租出去。

Joe原计划将第一套房子进行全面的翻新后出售，他估计翻新费大概在35,000英镑，并估计转售价格为300,000英镑，这样他有望赚取65,000英镑的利润。

然而，不断上涨的装修成本阻碍了他的计划，后来，在咨询了一些业内人士后，Joe将房产原封不动的挂到了市场上出售，并获得了250,000英镑的报价，这也意味着他几乎什么都没做，仅凭房价上涨就赚到了45,000英镑。

随着不断地投资，Joe对自己的投资策略也越来越有信心。

就在最近，Joe再次加大了投资，以100万英镑的价格购买了9处房产，而这些房产的市场估价大概在150万英镑。

在这里，Joe也向大家分享列一些自己的购买策略。

1、通过拍卖寻找“便宜货”

Joe的第一个购买策略是寻找价格低于估价的房产，也就是那些增值潜力大的房产。

因此，他会通过关注拍卖会来寻找有较大折扣的房产。

通过拍卖的方式，他购买了9处房产。其中，八处来自一家上市公司，一处来自购房出租房东。

目前，Joe已经拥有大约15处房产，正在就另外50处房产进行谈判，他希望获得最多30%的折扣。

对此，Joe解释道，他在拍卖会上购买的房产基本上没有其他竞争者，这些房产是在圣诞节前一周上市的，而这是一年中房产市场“最安静”的时期之一。

从事购房出租的业内人士Robert Jones表示，投资者在拍卖会上一般会获得更多折扣，尤其是在较便宜的房产上，因为卖家通常急于出售。

但Robert也指出，通过拍卖购买房产需要在几周内完成，因此买家需要确保他们已准备好快速结束销售。

2、制定更为灵活的购买策略

Joe的另外一个投资方式就是制定更为灵活的购买策略。比如，购买出租需求高的公寓，从那些已经拥有租户但希望退出市场的房东处购买房产，或者通过批量购买获得更有利的谈判地位。

业内人士指出，有人认为购买已有租户的房产很麻烦，但其中也有一定的优势。一方面，当一些房东出售已经有租户的出租房产时，他们一般不想处理驱逐租户的麻烦，因此，也普遍会为接手买家提供折扣，而且，这些房产不太可能吸引寻找住房的买家的竞争性报价。另一方面，购入有租户的房产，房东可以直接获取租金利润，而无需任何前期的投入和等待。

与此同时，批量购买也是一种获得议价能力的好方式。

North East Property Investment 的Max Armstrong表示，由于加息后抵押贷款成本增加，那些首付不多的首次购房者不得不推迟购买计划。

因为，一些开发商也希望为有实力的现金买家提供更多的补贴，以推动房产的销量。

根据Hamptons的数据，对于有能力以现金形式购买的投资者，折扣可能更高。通过现金进行购房出租的买家上个月平均获得6.5%的折扣，而抵押贷款买家的折扣为4.5%。

这意味着很多投资者会利用他们的现金支付能力作为谈判和购买力的一部分。

3、合理利用借贷

“合理利用借贷”也是Joe的投资策略之一，目前，他正在为他在大曼彻斯特的新购房申请购房出租抵押贷款。

他上周刚刚卖掉了自己的一处房产，并用所得款项为新贷款的首付提供资金。

Joe表示，为了获得“购买后出租”抵押贷款，基本利率纳税人和有限公司需要证明租金收入占还款成本的125%。对于高税率纳税人来说，这个被称为“利息覆盖率”(ICR)的指标被设定为145%。

为此，Joe计划为租户的租金提供一些优惠，以便能够更久地留住租户。为了方便房产管理，并节约成本，他还成立了一家公司来管理他的资产，这样他就可以用他的税单抵消抵押贷款利息。

另外，Joe还计划出售少数仍在他名下的资产，以释放资金，投入收益更高的房产。

而对于自己能够构建如此庞大的房产帝国，Joe如是总结道：

“买房没有好时机或坏时机，当市场活跃时，往往是因为利率显着降低。这样做的问题是，作为投资者，很难获得竞争优势，因为每个人都能够加入购买。每个时期都有不同的挑战，但数量相同，这正是你需要改变和适应当前形势的方式。”

实际上，和Joe Robertson一样，在当下的经济环境下，有很多房东对购房出租行业仍旧非常看好。

Landbay的最新季度调查数据显示，尽管面临着通胀、加息等一系列压力，但大多数房东仍计划保有手中投资，约十分之七的房东不打算在未来12个月内出售任何房产。

其中，最不愿意出售房产的是那些拥有1到3处房产的房东，有78%的人不计划出售任何资产，还有那些拥有4到10处房产的房东，有76%的人不计划削减自己的投资组合。

与此同时，在拥有超过20处房产的房东中，有69%的人不计划出售资产，拥有11至20处房产的房东中有59%的人持相同观点。

许多受访者指出，租金上涨和强劲的租金收益率是他们不打算出售房产的主要原因。

也许，就像Joe和很多业内人士指出的，大部分房东都会有二手准备，如果房价出现波动，他们就不会选择出售，而是通过出租获得现金流，而在房价上涨的时候，房东们则可以通过出售来获取收益。

值得一提的是，Landbay的调查还发现，有一些房东之所以犹豫不决，是因为他们正在观望未来几个月抵押贷款利率的变化。

而目前，随着加息影响被逐渐消化，抵押贷款市场已经再次活跃起来。

根据Moneyfacts的最新数据，自去年8月以来，房产市场上的抵押贷款产品数量首次超过4,000种，达到了4,341种，高于1月份的3,643种，买家的选择正在进一步增加。

适用于首房买家的选择也在增加，首付要求为10%的抵押贷款产品目前有539笔，首付为5%的产品有149笔。相比之下，上个月有435种首付为10%的产品和132种首付为5%的产品。

与此同时，抵押贷款产品的平均利率进一步下跌，两年期固定抵押贷款的平均利率现在为5.36%，五年期的平均利率为5.08%，分别低于年初的5.79%和5.63%。

不仅如此，随着机构之间打响“利率战”，Virgin Money、First Direct、Yorkshire Buidling Society等贷款商更是推出了利率低于4%的产品。Nationwide等也在紧随其后，进一步下调利率。

抵押贷款市场的恢复降低了买家的成本，也增强了人们的信心。很多分析人士认为，这将提振房产市场，让部分观望的买家重新进入市场。对于房东们来说，这也是一个非常有利的消息。

房产圈的结尾提示：

总之，从Joe Robertson的投资故事不难看出，任何时候都有机会，就看能不能把握的住。

一般来说，好的投资策略往往能够避免外界经济环境、政策等变化带来的影响，变挑战为机会。

而总结Joe的投资策略，简单来说有这么几点，一是寻找合适的房产，这些房产升值潜力可能更高，或者能够带来较好的现金流。二是通过各种方式来提高购买时的议价能力，比如现金购买、批量购买，从急于出手的买家处购买。三是管理自己已有资产，通过各种政策或税收优惠节约成本。

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