澳洲房东的贷款还款金额竟然超过房租！负扣税优惠竟使澳洲政府每年损失数十亿澳元！
悉尼的房地产投资者正面临着越来越高的成本，他们抵押贷款偿的还款金额甚至超过了他们的的租金。
但专家表示，尽管此举可能促使一些投资者抛售，但也可能鼓励其他人进入市场，因为申请抵押贷款的前景更好，因为有负扣税优惠，这导致政府因此损失了数十亿澳元的税收。
CoreLogic的模型显示，尽管租房市场极度紧张，但悉尼任何地区创纪录的租金涨幅都没有跟上抵押贷款成本的上涨，这让新的投资者们的处境变得更糟，每月损失高达数千澳元。
一名悉尼投资者在3月份购买了一套中等价位的住宅，每周要比三年前多花334澳元偿还抵押贷款。相比之下，在2020年3月至2023年3月期间，周租金中位数上涨了127澳元，抵押房东损失了207澳元。
Ku-ring-gai地区的投资者房价下跌幅度最大，为871澳元，抵押贷款还款每周攀升1047澳元，而租金上涨了176澳元。
紧随其后的是Hunters Hill和Woollahra区，投资者的损失分别为692澳元和577澳元。
该模型基于租金和房屋估值的中位数。它假设贷款期限为30年，首付为20%，每周偿还本金和利息，抵押贷款利率为5.26%。它不包括那些拥有股权或完全拥有房产的房东。
CoreLogic澳大利亚经济学家Eliza Owen表示，悉尼所有地区的利率涨幅都超过了租金涨幅，投资者将无法仅通过房租上涨来收回不断增加的抵押贷款成本。
Owen说:“投资者不能将抵押贷款的增加完全转嫁到租金上，因为我认为租房者负担不起。”
她说：“其结果是，更多的投资者，尤其是最近几年购买房产的投资者，可以享受负扣税优惠。”
Owen称，负扣税房产的增加将扭转此前现金利率降至纪录低点时的颓势。据预测，未来几年联邦政府将损失数十亿澳元的税收收入。
Owen表示，不断上升的抵押贷款利率已经吓退了房地产投资者，因为投资者贷款自2022年3月的近期峰值以来下降了45%。这最终可能会限制急需的出租房供应。
但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示，与过去几年一样，抵押贷款成本的上升，房东可能会申请减税。
“一方面，投资者们一边赔钱一边还他们的房产，但随着负扣税优惠的增加，这也会产生正向的影响。这鼓励了更多的投资者进入。”
他说:“如果我们看到利率急剧上升，那么租赁物业的现金流损失就会急剧增加，那么这显然会给预算带来数十亿澳元的成本。”
Oliver表示，负扣税房产的增加可能会成为投资者的动力，而不是障碍。但他经济学家称，他们可能需要一段时间才能恢复可观的交易数量，因为一些人可能会等待更好的时机购买。
经济学家Saul Eslake表示，在2017年房地产市场达到顶峰时，三分之二的房东都是负扣税。当2020年和2021年利率降至创纪录低点时，这一比例大幅下降。
Eslake说：“我们现在将看到这个数字出现显著反弹。”
Eslake说：“尽管如此，房东们仍然处于强势地位。
他说：“目前，由于市场非常紧张，房东们把租金定在了市场能承受的水平。”
他说：”虽然有些人在出售，但如果投资性房产卖给自住业主未必是件坏事，因为这将提高住房拥有率。”
Raine&Horne Unlimited的Jane Schumann尚未看到大量投资者抛售，但她表示，随着抵押贷款还款攀升，这种情况也可能会发生变化。
Schumann表示："我们没有看到投资地产出现大规模抛售，一旦他们脱离这些固定利率，可能会有。”
Grattan Institute经济主管Brendan Coates表示，随着抵押贷款利率上升，可能会有更多投资者遭受损失，并有资格享受负扣税优惠。”
澳洲预算局(Parliamentary Budget Office)去年代表澳大利亚绿党(Australian Greens)进行的成本估算预测，未来十年负扣税将飙升至970亿澳元，但这一分析是基于去年11月较低的利率，并没有考虑到租金上涨。
他说：“现在负扣税减税的成本会高得多。”
编译：B.H
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