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澳洲房东的贷款还款金额竟然超过房租!负扣税优惠竟使澳洲政府每年损失数十亿澳元!

澳洲房东的贷款还款金额竟然超过房租!负扣税优惠竟使澳洲政府每年损失数十亿澳元!

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悉尼的房地产投资者正面临着越来越高的成本,他们抵押贷款偿的还款金额甚至超过了他们的的租金。


 

但专家表示,尽管此举可能促使一些投资者抛售,但也可能鼓励其他人进入市场,因为申请抵押贷款的前景更好,因为有负扣税优惠,这导致政府因此损失了数十亿澳元的税收。

 

CoreLogic的模型显示,尽管租房市场极度紧张,但悉尼任何地区创纪录的租金涨幅都没有跟上抵押贷款成本的上涨,这让新的投资者们的处境变得更糟,每月损失高达数千澳元。

 

一名悉尼投资者在3月份购买了一套中等价位的住宅,每周要比三年前多花334澳元偿还抵押贷款。相比之下,在2020年3月至2023年3月期间,周租金中位数上涨了127澳元,抵押房东损失了207澳元。

 

Ku-ring-gai地区的投资者房价下跌幅度最大,为871澳元,抵押贷款还款每周攀升1047澳元,而租金上涨了176澳元。


 

紧随其后的是Hunters Hill和Woollahra区,投资者的损失分别为692澳元和577澳元。

 

该模型基于租金和房屋估值的中位数。它假设贷款期限为30年,首付为20%,每周偿还本金和利息,抵押贷款利率为5.26%。它不包括那些拥有股权或完全拥有房产的房东。

 

CoreLogic澳大利亚经济学家Eliza Owen表示,悉尼所有地区的利率涨幅都超过了租金涨幅,投资者将无法仅通过房租上涨来收回不断增加的抵押贷款成本。

 

Owen说:“投资者不能将抵押贷款的增加完全转嫁到租金上,因为我认为租房者负担不起。”

 

她说:“其结果是,更多的投资者,尤其是最近几年购买房产的投资者,可以享受负扣税优惠。”

 

Owen称,负扣税房产的增加将扭转此前现金利率降至纪录低点时的颓势。据预测,未来几年联邦政府将损失数十亿澳元的税收收入。

 

Owen表示,不断上升的抵押贷款利率已经吓退了房地产投资者,因为投资者贷款自2022年3月的近期峰值以来下降了45%。这最终可能会限制急需的出租房供应。


 

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示,与过去几年一样,抵押贷款成本的上升,房东可能会申请减税。

 

“一方面,投资者们一边赔钱一边还他们的房产,但随着负扣税优惠的增加,这也会产生正向的影响。这鼓励了更多的投资者进入。”

 

他说:“如果我们看到利率急剧上升,那么租赁物业的现金流损失就会急剧增加,那么这显然会给预算带来数十亿澳元的成本。”

 

Oliver表示,负扣税房产的增加可能会成为投资者的动力,而不是障碍。但他经济学家称,他们可能需要一段时间才能恢复可观的交易数量,因为一些人可能会等待更好的时机购买。

 

经济学家Saul Eslake表示,在2017年房地产市场达到顶峰时,三分之二的房东都是负扣税。当2020年和2021年利率降至创纪录低点时,这一比例大幅下降。

 

Eslake说:“我们现在将看到这个数字出现显著反弹。”


 

Eslake说:“尽管如此,房东们仍然处于强势地位。

 

他说:“目前,由于市场非常紧张,房东们把租金定在了市场能承受的水平。”

 

他说:”虽然有些人在出售,但如果投资性房产卖给自住业主未必是件坏事,因为这将提高住房拥有率。”

 

Raine&Horne Unlimited的Jane Schumann尚未看到大量投资者抛售,但她表示,随着抵押贷款还款攀升,这种情况也可能会发生变化。

 

 Schumann表示:"我们没有看到投资地产出现大规模抛售,一旦他们脱离这些固定利率,可能会有。”

 

Grattan Institute经济主管Brendan Coates表示,随着抵押贷款利率上升,可能会有更多投资者遭受损失,并有资格享受负扣税优惠。”

 

澳洲预算局(Parliamentary Budget Office)去年代表澳大利亚绿党(Australian Greens)进行的成本估算预测,未来十年负扣税将飙升至970亿澳元,但这一分析是基于去年11月较低的利率,并没有考虑到租金上涨。

 

他说:“现在负扣税减税的成本会高得多。”

 

 

编译:B.H



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