放眼整个房地产行业，不会有人会轻易忽略掉这位广州地产一哥，因为它这几年在全国逆势扩张的势头实在太猛了。
4月18日至4月21日，连续四天，上海土拍。超500亿的土地，等着房企们瓜分。有头有脸的业内大咖，名不见经传的地方房企，都齐聚上海滩，来试试自己的手气。由于热门地块实在太抢手，花落谁家全靠老天爷赏脸。房企在拿地前都开启了拜佛模式，有的甚至跑到五台山，求佛祖和菩萨保佑自己能拿到地块。此次上海拿地，一家来自广州的房企——越秀地产，更是在拍卖桌上摆出了一个橙子、一根香蕉，寓意“成交”。然而，两个水果并没有让越秀心想事成。4月18日下午，浦东新区16号线周浦地块即将竞拍时，越秀地产却在最后的资料审核关头，被取消了参拍资格，原本与其联合的华发地产也被迫出局。取消原因则是，“营业执照经营范围不符合地块要求”。越秀地产的竞拍代表很不服，当日就提出抗议，要求竞拍延期举行，但未能获准，直到3天后才得以重返土拍市场。然而，拿地好时机已被错过了。「市界」根据房企的一份竞拍名单统计，上海首批19宗地块拍卖中，越秀地产以独立或联合体的形式至少报名了14个地块。但最终，只以7.244亿收获了静安区中兴社区一个地块。不过，上海拿地的失意，只是越秀地产走向全国化扩张的一个小挫折。放眼整个房地产行业，不会有人会轻易忽略掉这位广州地产一哥，因为它的势头实在太猛了。4月20日，越秀地产还发布了一份84港元的供股融资计划，明确提出资金将用于进一步投资拿地。
为拿地，拍卖桌上放橙子香蕉
参与土地竞拍的现场，却临时被取消竞拍资格，越秀地产到底冤不冤？这还要从越秀地产参与上海竞拍的主体公司说起。「市界」了解到，越秀地产报名参与上海联合竞拍的公司，是越秀杭州房地产开发有限公司（以下简称“越秀杭州公司”）。工商资料显示，这是一家具有房地产开发企业资质证书的公司，许可机关是浙江省住房和城乡建设厅。而在参与上海土拍前，越秀地产刚于3月底竞拍到了一块杭州的热门地块。但在上海土拍，越秀杭州公司却被意外踢出局。土地公证处人员给出的理由是，“开发资质等级证书限定于单一地块”。而这个突如其来的判定理由，也引起了越秀地产竞拍人员的不解。据媒体报道，相关代表在现场称，认同并尊重上海土拍的客观公正性，之后会调取下午的土拍视频进行申诉。最终，在经过3天的努力后，越秀杭州公司又意外地通过判定标准，得以重新回归市场。而在持续4天的上海土拍现场中，这并不是唯一一次意外。土拍首日，因审核资料时间过长，地块拍到晚上7点才结束；第三天，土地拍卖则拍到晚上10点才结束；而到了最后一天，又因线上系统卡顿，导致莘庄地块的结果迟迟无法出来。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对「市界」表示，上海土拍市场的竞价规则是非常成熟的，此次出现那么多意外，还是和这一次的报名人数远超预期有关。“报名的房企50多家，不少房企还都是联合体，为了维持公平公正，监管部门需要一杆子查到底的穿透式调查，时间肯定要长一些。”卢文曦说道。而根据工商资料来看，越秀杭州公司的两个出资股东，均是注册在香港的公司，是监管难以穿透的地带。卢文曦表示，“虽然没有明文规定，但竞拍主体有两个股东不在内地，意味着其提供的资料还不足以证明房企是否符合相应规则。不过，这也说明上海土拍规则在某些方面太过死板，还有一定的优化空间。”但对于越秀地产来说，上述意外事件却让它错过了一次布局的好时机。据「市界」不完全统计，最近两年，越秀地产在上海拿的地块总共只有4幅，急需进一步补仓。
和上海土拍的意外出局不同，越秀地产在2月19日的北京土拍中运气不差。那场土拍中，越秀地产压过了中海、首开、中铁、建发等国央企，斥资59亿元拿下两个热门地块。为了拿下北京市场，越秀地产去年挖来了原旭辉华北区域总裁董毅，担任华北区域副总裁，主管投资和北京公司。不过，给这两个地块算过账之后，不少人还是为这位新上任的营销总捏了把汗。“越秀北京朱辛庄地块的房地价差在每平方米26000~28000元，相比周边三四万元的房地价差来说，还是存在一定压力的。”对于负责整个华北区域投资的董毅而言，他承载的远不止是单个项目的盈利压力，而是做大做强北方市场的使命。今年业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示，“北京会是我们要重点发展的城市，其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地”“拿地的好时机时刻都在”。这是越秀地产第一次公开展露出对北京市场的决心。虽然广州与深圳仅一城之隔，但越秀地产发展的前26年间，一直未涉足深圳市场。对房企们争抢最激烈的北京、上海两个一线城市，也鲜有布局。成立40年间，越秀地产的发展，一直受益于广州这个大本营。“广州对越秀有很强的资源倾斜，比如老城区的地块、旧改的地块等，它能拿到的资源明显要比其他房企更好一些，利润空间也相对大。”广州资深房地产分析师邓志浩对「市界」说道。但不可否认的是，越秀地产也在被这个“舒适圈”牵制。尽管已赢得了广州“销售一哥”的霸主之位，但如果要跟其他全国性房企“掰手腕”的话，越秀地产的销售实力却长期排在30强之外。走出广州，瓜分更大的土地市场蛋糕，成为越秀地产亟待实现的梦想。去年其他房企老板都在叫苦不迭时，林昭远却平静淡然地说道，“钱是不差的。”很快，“不差钱”的越秀地产，成了土地市场里出手大方的买家。去年，房地产龙头企业融创债务违约时，市场上屡次传出越秀地产要收购其资产的消息。而在民企收缩的土拍市场里，越秀地产的进攻态势要更猛烈。过去3年，越秀地产的拿地额度平均在400亿至500亿间。按照越秀地产管理层的计划，越秀地产今年土地投资额度依旧维持在400亿左右。为了拿地，越秀地产投资拓展人员很努力的活跃在各个土地市场。据「市界」不完全统计，今年以来，越秀几乎参与报名了北京、青岛、杭州、上海等所有热门地块的土地竞拍，土地投资额已超百亿。努力获取更多土地筹码，是当前越秀地产通往一家龙头房企的必经之路。毕竟，摆在林昭远面前的，是一条只能进不能退的路——越秀地产必须要更快，更强。为冲刺世界500强，拼了
努力了两三年之后，越秀地产终于在2022年取得了行业第16的位置，一年内排名提升了18位。但对林昭远来说，这还不够。因为越秀地产背后是越秀集团。作为广州市的重点企业，越秀集团的使命是进入全球500强，越秀地产要在其中发挥重大作用。
来源：越秀集团官网
1983年，广州市政府决定，成立广州市城市建设开发总公司（以下简称“城建总”），也就是越秀地产的前身。“城建总”时期的越秀地产，给广州留下过不少地标性建筑。从广州天河北的东站广场、市长大厦、财富广场，到珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大厦（北塔）、广州环贸中心（ICC）等，都出自它之手。广州本地的建筑行业人士陈凯（化名）对「市界」回忆道，“‘城建总’时期建的房子，结实，很多装修人说，它建的房子拆墙难度就比别的楼盘要难，因为钢筋水泥的分量足。”2008年，广州市为进一步深化国企改革，决定将香港上市公司“越秀投资”注入越秀集团，并将越秀投资更名为“越秀地产”，并将“城建总”的资产装入其中。越秀地产的命运被改写，它不再仅仅承担城市建设的角色，而是转而聚焦房地产业务的发展壮大。当时越秀地产的掌门人张招兴，担起了这一重任。张招兴时期的越秀地产，也曾多次展示过全国化扩张的冲动。2013年起，它频繁获取“高价地”项目，但最终却难以消化。这之后，越秀地产开始放慢脚步，却也错失了立于潮头的机会。“早年越秀地产的发展并没有抓住全国化机会，每年虽然也推出楼盘，但几乎都是小地块，与碧桂园、雅居乐那种一圈一个大地块相比，动作太小太慢，年营收一直到了2013年才突破百亿元，而万科、碧桂园这些早就奔着千亿元去了。”陈凯说道。这也造成了，越秀地产虽说是广州首个房地产开发企业，恒大、碧桂园都是它的小老弟，但销售规模上它却被这些后来者反超。直到2018年8月，张招兴从原本的越秀地产董事长升为越秀集团董事长。在他上任没多久后，越秀集团制定了向“世界500强”发起冲刺的口号。越秀集团宣布，赶在“十四五”末（即2025年），要实现总资产超一万亿、营业收入超2000亿等目标。而在2022年，越秀集团的营收为1056.3亿元人民币，距离排名467位的广药集团年营收305亿美元，还有近千亿元人民币的差距。努力让越秀集团进入世界500强名列，成了张招兴的隐形“KPI”。根据《财富》杂志2022年数据显示，北上广深4座一线城市拥有的本土世界500强城市中，北京54家、上海12家、深圳10家，而广州只有4家。广州本地的房企资深人士对「市界」说道，“世界500强这个目标，是它目前正在争取全力达成的。尤其是广州自从恒大爆雷后又丢了世界500强，它也急于扶持一些新的世界500强企业”。作为越秀集团重要业务支撑的越秀地产，迎来了更大的发展使命。2018年8月，林昭远从张招兴手中接过了越秀地产董事长的帅印。越秀地产正式迎来了林昭远时代。上任地产董事长的第一年，越秀地产的经营方向从原来的“固守广州”改为“走出广州”，内部经营风格开始转向。接近越秀地产的人士对「市界」分析道，“新一届管理层上任后，越秀地产的经营风格也发生了很大变化，虽然说在集团内部走的还是国企的编制体系，但项目运作上要更市场化，也启用了很多职业经理人。”经营节奏骤变，也让不少越秀地产员工们感受深刻。自2019年下半年以来，越秀地产不少区域的工作制度变成了6天制，节奏快、考核严，成了这家国企的新常态。一位越秀地产广州公司的内部员工对「市界」表示，“今年上半年一直都是一周休一日，部门会有KPI要求。卷是很卷，但有个好处就是不缺项目。”但这只是可被员工们感知的一角。背靠越秀集团，林昭远开始施展出更多隐秘的资本运作。大举拿地背后的财技
2022年初至今，越秀地产股价一路上扬。2023年4月18日，其股价还升至13.42港元的历史新高。
但没多久后，越秀地产趁热打铁，发布了一则折价配股的消息。4月20日，越秀地产在港交所发布公告称，公司拟按每持有100股可获发30股的基准进行约9.29亿股的供股，相当于本公司已发行股份总数约30%，以此筹集约83.6亿港元。
来源：视觉中国
对于越秀地产而言，通过供股融资的好处在于并不会产生任何债务压力。越秀地产在公告中直言，供股不会产生利息负担或额外债务，将使所有股东能够参与公司未来发展并从中受益。不过，这依然招致了不少投资者的愤怒和不解，“如此缺钱，之前又大力拿地，让人看不懂。”供股消息发出没多久后，越秀地产股价一度跌18%。不仅如此，过去一年，来自国资的光环加持，也让越秀地产在艰难的2022年，成了金融机构的座上宾，发债利率越来越低，融资额度也越来越高。财报显示，2022年，越秀地产成功发行公司债券合共98.4亿元，利率只有3.11%，其整体融资成本下降了10个基点至4.16%，创下历年最低。然而，经由这两年的大量拿地后，越秀地产的杠杆开始明显上升。截至2022年底，其净借贷比例同比增加15.6%至62.7%。为了尽快降低负债、实现规模扩张，越秀地产早就把目光投向了“联合拿地”。2018年林昭远上任董事长不久后，越秀地产一改往日的低调谨慎，开始外拓土地并谋求业务合作。「市界」了解到，最近几年， 越秀地产多次和同属越秀集团的越秀基金合作，以较低成本获取土地，并进行开发。2018年至今，越秀地产新进入城市数量达到17个，完成北上深及南京、宁波、重庆等8个二线城市的布局。其中，合作强度最大的时期是2021年上半年，越秀地产迅速扩大“朋友圈”，一口气与滨江集团、龙光集团、仁恒置地及紫薇地产签署了战略合作协议。而在上述项目获取中，越秀基金的身影多次浮现。从财务角度上，这给越秀地产带来的好处是显而易见的。从事房地产信托方面的人士对「市界」说道，“当项目开发形成销售后，房企可根据项目情况选择回购股份，先拿地，后付钱，实现以最小的投入撬动大项目的效果。”不仅如此，除了与基金合作拿地，越秀地产还通过与广州地铁合作、城市更新等方式，多元化拿地。截至2022年12月31日，越秀地产共拥有8个TOD项目，约占公司总土地储备的13.6%。而在最近的4月20日，越秀集团与杭州地铁集团又再次释放了合作的消息。通过积极合作的方式，越秀地产的销售规模有了一次大的飞升。今年前3月，越秀地产合同销售额达到438.33亿元，同比上升约217.3%。在克而瑞榜单中，越秀地产的前3月销售排名再一次升至13名。然而，就在越秀地产宣布这个好消息之前，一些越秀地产的投资者们却不淡定了。不久前，有投资者在雪球上“呛声”越秀地产，“过往只有6成拿地权益的越秀地产，今年前两个月实现了95%的权益销售占比。”消息沸沸扬扬下，越秀地产不得不回应称，“从没有向第三方提供权益销售额数据。”这样的争论并不妨碍越秀各地的投拓人员，风尘仆仆地奔赴拿地现场，把越秀地产的logo插到全国房地产市场。但在一个竞争更残酷的房地产市场里，并不是所有房企都能摘到规模的“果实”。面对规模化的诱惑，即使是广州地产一哥，也不能缺乏必要的清醒和反思。新闻热线&投稿邮箱：[email protected]
值班编辑：王怡洁 审校：赵溪雨 制作：吴莹
