楼市大消息！全面实现不动产统一登记
转载自 | 城市财经
作者| 子非鱼
什么大事？房地产税的基本条件已经准备好了。
全国房屋不动产统一登记，意味着每个人名下在全国各地到底有多少不动产，一查便知。
2023年，尽管关于房地产税的声音，在中央层面上都没有听到。
但是，从今年以来的一系列举动所释放的信号，以及目前各城市的财政现状来看，房地产的脚步越来越近。
除了上面的信号外，还有三个信号已经传来了。
第一个信号，2月15日，住建部揭开了中国的房屋之谜，全国共有6亿栋房屋。
当然这里的房屋不只是住宅，还包括公寓、写字楼、厂房、机关单位等。
这一消息公布，意味着全国究竟有多少住宅、多少写字楼、多少厂房、多少农民房等等，在中央的数据库中，已经门儿清。
具体数据，政府清楚，但肯定不会公之于众，因为有些东西没法公布，一旦公布就可能坏事。
在之前分析的文章中我就举例说明过。
虽然整段话都没有直接点名房地产税，但在人口红利终结、房地产和土地财政出现拐点，各地在经济、财税上的马太效应日益显著的背景下，不断强调深化财政金融体制改革、完善现代财税金融体制，其暗含的意思，可能就是房地产临近。
除了以上所释放的各种信号外，从当下全国的财政结构和土地财政现状来看，也到了该征收的时候。
目前，全国卖地收入大跳水，地方政府债务率高企，解决这两个难题的共同方案，貌似只有房地产税。
先看卖地收入跳水情况。
房地产税既是财产税，又是直接税，还是地方税。几年前开始讨论房地产税的时候，就是准备在合适的时候推出，充当地方政府新的钱袋子。
什么时候合适？就是土地财政难以为继的时候，此刻正当时。
我们知道，地方政府主要的财政收入有四本账，但是主要就两个钱袋子，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个则是政府性基金预算收入（主要是卖地）。
自房改以来，尤其是内地从香港引入了卖地制度以来，地方政府对土地财政的依赖度逐渐攀升。很多城市土地财政依赖度超过了百分之百，卖地收入比一般预算内收入还要高。
中央财政对土地财政的依赖度已经超过了三分之一。
各省市自治区中，依赖度最低的内蒙古也达到了四分之一。25个省市自治区依赖度超过三分之一，其中13个依赖度超过二分之一。
细化到城市来看，依赖度更是不得了。
杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安这些经济强市的依赖度都超过了百分之百。除了深圳、上海、北京三座城市，其余热点城市的依赖度都在三分之一以上。
可见，地方对于土地财政太过依赖，很多产业薄弱的三四线城市财政运转，主要就是靠卖地收入和上级拨付来运转。
正因为太过依赖，在去年全国卖地收入大跳水的背景下，就出问题了。
很多城市发不出公务员工资的情况，有的停运公交，有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。
面对如今的房地产环境，中央对于今年的卖地预期几乎没有预期，设置的增速目标只有0.4%，也即只求不跌而已。
但是，今年一季度，财政部披露的数据显示，全国卖地收入继续跳水。
一季度，国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。跌幅比2022全年还要大。
这意味着，今年的卖地收入产生的窟窿，可能会更大。
这些窟窿该怎么堵住？房地产税，是最好的办法。
再看地方债务率。
根据财政部预算司统计，截至2022年底，我国地方政府债务余额为35.1万亿元，其中，一般债务14.4万亿元，专项债务20.7万亿元。加上25.6万亿元中央政府国债，我国政府债务余额合计超60万亿元。
中国整体的债务率（债务总额与GDP之比）为50.1%，低于国际警戒线60%。
但由于地方发展参差不齐，债务率也相差较大。
一周多前，贵州省就公开透露，贵州多地债务问题已经难以依靠自身解决，化解债务工作难以推进。
贵州并不是债务率最高的省，排在它前面的还有天津、吉林、云南和辽宁。
债务本身并不是一个贬义词，适当借债，有助于地方城市的发展，就像大家买车买房向银行借债一样。
不过，凡事都得有个度，在自身的还债能力范围内，借债有利于自身。一旦超出了警戒线，则存在风险。地方债国际通行的标准线是100%至120%。
从上面可以看到，有14个省市自治区的债务率超过了警戒线。
出来混，迟早要还。地方政府发债，当然也需要还。如何还，当然是依靠自身的财政收入来偿还，而在土地财政依赖高企的背景下，地方政府其实主要依靠卖地来偿还地方债。
然而如今卖地收入跳水，偿还能力减弱，该如何办？财税压力，债务压力，都倒逼着政府需要进行税制改革来解决。当然是寻找新的钱袋子，房地产税，仍是最优解。
所以，无论是从卖地现状看，还是从地方债务高企的角度看，房地产税都到了该征收的时间节点。
本号预测，未来一两年内，房地产税会开启试点，此后正式立法，并逐步推广。
目前，推行房地产税的唯一阻力，或者说担忧，是房地产税开征后，会让本就冷却的房地产市场更冷，楼市更加难以复苏。
其实，这个担忧大可不必。
第一，从去年以来开启的浩浩荡荡救市，并没有多大功效。如今的成交量已经处在不上不下，不温不火的阶段，房地产开征并不会带来成交量的太大影响。
第二，房地产税只针对多套房的人，和刚需无关。
此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积。
也即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，基本不用担心。房地产税针对的是多套人群。
至于税率，可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套更高，依次递增。
第三，房地产税虽然达不到降低房价的作用，却能起到长期稳定房价的作用，这对于刚需其实是好事儿。
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