不动产统一登记，房价要大跌了吗？

房产

2023-04-27 13:04

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九

最近，自然资源部部长王广华表示，我国全面实现了不动产统一登记。对于本已脆弱的楼市，不动产统一登记之后，将增加更多的下跌压力。

我国之所以要推动不动产统一登记，是因为之前的不动产登记的职能分散在十几个不同部门，比如国土资源部、建设部、林业部、农业部等等，形成“九龙治水”之势，给相关治理带来较大障碍。

实行不动产统一登记之后，登记职能和信息全部统一到国土资源部一个机构，政府对于我国房地产市场的“家底”将更加清楚，楼市的库存量有多大？空置率有多少等等？都将一目了然。有了这些精准的数据之后，决策部门对于房地产市场的调控也将更加科学。

图 | 视觉中国

对于大多数普通民众而言，建立不动产统一登记之后，更关心的问题是，这对房价会带来怎样的影响？是不是意味着房价会加速下跌？无论是从实际还是心理层面，都有这种可能。

所谓不动产统一登记，核心内容其实就是“四个统一”，也就是登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四个统一。其中的信息平台统一，将给房价带来最大的影响。

我国《不动产登记暂行条例》对于信息共享有两条重要规定，第一条是“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。

还有一条规定是，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”

有了这两条规定之后，此前在楼市的很多非常隐秘的信息，将可以被有关职能部门以及相关权利人依法获取。尤其是一些腐败人员的房产信息，将会很容易被有关部门所掌握，由此将从供需两个方面给楼市带来冲击。

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从短期来看，不动产统一登记之后，腐败分子担心手上的房产信息曝光，所以不得不赶紧抛售，即使部分房产以更加隐秘的方式被代持，但在统一登记平台之下，依然有可能被查出源头。所以，腐败分子的恐惧心理，会给楼市带来短期的抛售压力。

而从更长期来看，不动产统一登记之后，楼市的“腐败购买力”也将大大萎缩，这将使楼市价格失去一个重要支撑。过去很多年我国房价持续上涨，腐败资金进入楼市是一个重要的推动力，很多腐败分子将买房作为洗钱途径，非法资金进入楼市之后，摇身一变就成为合法资产。2010年，央行反洗钱课题组曾经做过一个调查，洗钱资金主要流入金融、房地产和投资领域，其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%，仅次于金融业。楼市的洗钱规模之大可见一斑。尤其是一些高档楼盘，价格越贵，越受洗钱资金的青睐。

一直以来，中国的楼市价格远远超过普通民众的正常购买力。以房价收入比这个指标来看，我国很多大城市的房价收入比都超过了30倍，部分特大城市甚至超过50倍，也就是说，普通民众不吃不喝，至少要用30多年才能买得起房。而美国、欧洲和日本等发达国家的大城市，房价收入比基本上只有10倍出头，还有更多城市的房价收入比只有个位数。也就是说，一个普通家庭工作10年左右就可以买房，这才是一个相对合理正常的可负担水平。

《安家》剧照

我国房价收入比之所以高居全球前列，部分原因在于，大量腐败资金进入楼市，支撑了楼市价格的居高不下。如果仅以民众正常的收入水平，很难支撑高达30多倍的房价收入比。

在我国全面实行不动产统一登记之后，腐败资金进入楼市的意愿将会大大减少。对于楼市而言，失去了腐败资金的支撑，楼市的房价收入比将有望慢慢回归到合理水平，回归到以普通民众正常收入标准来支撑的水平。

除了反腐之外，不动产统一登记，更大的影响还在于为房地产税推出建立了坚实的数据基础，在信息统一之后，为房地产税全面推广扫清了技术障碍。

最近几年，我国的房地产税一直停停走走，随着宏观经济的起伏而变得时近时远。2021年，我国的房地产税突然一度提速，当年10月份，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

不过，就在很多人以为房地产税将有所突破时，由于2022年中国经济压力增长，而再度按下了暂停键。去年3月份，财政部表示，“综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，一度呼之欲出的房地产税就此暂停。

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不过，进入2023年之后，随着中国经济开始出现反弹态势，有关房地产税的声音再度浮出水面。今年3月份，财政部原部长楼继伟发表了《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，指出“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。

有关业内人士之所以提出尽快开展试点，主要原因还是我国当前面临较大的税收压力，尤其是在土地财政降温之后，地方政府需要尽快开拓新的收入来源。由于房地产市场遇冷，去年我国的国有土地出让收入大幅下降了23%。很多地方政府高度依赖土地收入，一旦失去了土地收入，地方政府财政甚至会面临破产的风险，最近一段时间，已经有部分地方政府的财政亮起了红灯，显示出土地市场降温之后，部分地方政府的财政已经遭遇危机。在这样的背景下，地方政府就急需新的收入来源，房地产税显然是最适合的选择。

从地方政府的财政压力来看，推出房地产税已经刻不容缓，但是从房地产市场来看，如果在当前情况下推出房地产税，又会给本已脆弱的市场增加更大的下行压力，即使经历了一轮史诗级救市，当前的楼市依然没有明显回暖。从技术层面来讲，不动产统一登记，让房地产税变得越来越近，但是从复杂的现实来看，还需要面临更多的两难抉择。