全国多地楼市回暖，房价又要大涨了吗？
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
在经过了持续不断的史诗级救市之后，楼市终于出现了止跌的迹象。主要城市的成交量放大，冷清已久的房地产中介又开始重新活跃起来。从国内楼市的历史来看，每次刺激之后都会引发房价大涨，这一次史诗级救市，还会带来新一轮房价大涨吗？
春节过后，楼市行情开始有所复苏，网络上不乏“小阳春”、“千人排队”等字眼，俨然又一轮楼市大行情已经启动，但事实上，当前楼市并没有渲染中火爆。楼市的主要复苏迹象在于一线和部分热点城市，成交量有所放大，价格小幅反弹，但是其他更多的二三线城市，复苏的迹象并不明显，无论是成交量还是价格，并没有出现明显反弹。
而且，即使以当前最热门的一线城市来看，虽然出现了回暖的迹象，但是复苏的程度也在很大程度上被夸大了。这一轮楼市复苏，最经常被援引的数据是北京的成交量大幅反弹，今年2月1日至23日，北京二手房成交同比上涨96%，环比上涨74%，，这一组数据被很多人拿来作为北京楼市暴涨，全国楼市复苏的重要证据。
但事实上，今年2月份北京楼市成交量大涨，主要在于对比的基数不同，从同比来看，去年2月份北京还处在春节长假，而从环比来看，今年1月也是春节长假，所以，以今年2月份的数据和两个春节长假作对比，成交量自然就会出现暴涨。
春节过后，北京的二手房一般都会出现一个小高峰，如果同样按照春节后的一个月来做对比，今年2月份，北京二手房成交量为15315套，去年3月份，也就是春节过后的一个月，北京二手房成交量为15771套，而2021年3月份，北京市在春节后的第一个月成交量更是高达22172套。所以，如果同样以节后的数据来做对比，今年北京的成交量和往年相比甚至还有下降。
《卖房子的女人》剧照
今年北京2月份的楼市成交，更准确的描述应该是，相对去年4季度以来的低迷出现了反弹，去年10月份以来，北京的月度成交额平均不到1万套，今年2月份的成交量达到1.5万套，开始恢复到了一个相对正常的水平，这样的成交量，远远算不上报复性反弹。
去年四季度以来，全国楼市开始新一轮大范围刺激，时间已经接近小半年，从目前来看，这一轮刺激在一线楼市开始看到一定的效果，北京、深圳等城市出现止跌企稳的迹象，但是更多二三线楼市暂时还没有太明显的复苏迹象。一线楼市之所以率先对救市做出积极反应，主要原因还在于需求推动，和二三四线城市相比，一线城市的住房还是有更多的真实需求。
去年年底，房地产被重新视为中国经济的支柱产业，那么，这一轮救市，能否像以往一样，再度引发新一轮房价大涨呢？
《蜗居》剧照
这一轮楼市大规模刺激，从购房者的角度来看，最有吸引力的就在于房贷利率大幅下调，很多城市的房贷利率已经低于4%，创下历史最低纪录。从短期来看，房贷利率是刺激房价上涨最有效的武器，一方面降低了购房者的成本，同时，银行以更低的利率评估购房者的还款能力，能够给购房者发放更多的贷款，相当于提升了购房者的购房能力。所以，对于刚需和改善型购房者而言，利率下调的确能够起到非常直接的刺激作用。
不过，当前楼市的提振，也仅仅限于低利率的刺激，但是，低利率环境不可能长期持续，随着中国经济增速开始反弹，加之宽松货币政策的刺激，将来国内通胀有可能会出现上涨，一旦通胀反弹，利率就将不得不随之上行，房贷低利率的好日子就将过去。
《都挺好》剧照
在楼市库存大面积增长的同时，需求却在逐年减弱。楼市的需求主要来自两个方面的支撑，一是居民的实际购买力，二是居民对楼市未来的信心。从实际购买力来看，民众的收入和宏观经济增速基本同步，在过去楼市的黄金年代，我国的GDP增速保持2位数的增长，但是现在已经一去不复返，过去3年，我国的GDP平均增速为4.5%，今年的经济预期目标为5%，随着经济增速逐年放缓，民众收入也不太可能显著超越GDP增速，这也就意味着，民众的收入增速将难以支撑房价继续大幅上涨。
《婚巢》剧照
不仅如此，过去几年楼市的低迷，也打破了民众对于房价只涨不跌的信心。尤其在经过了疫情之后，很多人的心态变得越来越保守，不再敢大手笔投资，转而追求最稳妥的低风险投资。去年下半年以来，民众最热衷的理财方式主要有两种，一是疯抢大额存单，超过3%的年化收益就让很多人趋之若鹜，二是排队提前还贷，超过5%的房贷利率已经让很多人不堪重负。这和以前民众疯狂加杠杆买房或者炒股形成了强烈对比，体现在金融数据上，那就是去年的住户存款大幅增加了近18万亿元，和上年相比增长幅度高达8成。
当民众对于楼市的信心大幅下降，这就意味着楼市的投资性需求退场，剩下将主要是居住需求。而居住需求主要依靠人口红利来支撑，从去年开始，中国人口开始负增长，比预期的时间表提前了5年到来。人口如果持续负增长，对楼市最直接的影响就在于，未来买房的人会越来越少，房子会变得越来越过剩。
《公主小屋》剧照
从日本的经历来看，由于持续多年人口负增长，日本很多地方都是房比人多，老人去世之后，留下大量无人居住和打理的废弃房屋。按照野村研究所的预计，再过15年，日本将有1/3的房屋无人居住。
对于中国房地产而言，过去30年在最大程度上享受了经济和人口增长的双重红利，创造了几乎是全球增长最快的房价神话。而现在，随着经济增速放缓，人口进入负增长，一刺激就暴涨的模式，已经不太可能重演。
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