楼市回暖，是不是该买房子了？

2023-02-20 15:02

文 | 邓新华

从去年下半年以来，各地“救楼市”的政策频频推出，今年“救市”政策更是多到令人眼花缭乱。

最新的一条消息是，成都有商业银行“合力贷”的房贷产品，在子女作为共同还款人的情况下，老人的最长还贷年龄上限可以到90岁！北京甚至还有商业银行放宽到95岁。

网络上许多公号、视频号言之凿凿地说，无论地方出台多少“救市”政策，都千万别买房，买房就是坑。

那么，今年的房价真的涨不起来吗？

楼市不起，“救市”不止

目前已经有很多迹象显示，许多地方的房产交易已经回暖了。

例如，中介说，2月11日，燕郊二手房成交290套，新房交易成交315套。去年燕郊取消限购的时候，单日新房成交量达到265套，媒体就已经称之为“火爆”了，今年这数据显然说明，燕郊的成交量这段时间在持续回暖。东莞1月份二手房成交套数，同比2022年1月增长超1倍。

国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。

但是也有人说，这些数据都是暂时的，人们还是对买房没兴趣，要不，怎么有那么多人提前还贷呢？银行提前还贷的人都排队到一个月以后了。

提前还贷的原因，其实主要还是因为新旧房贷利率差较大。

以前的房贷，很多都在5%以上，有的二手房甚至到了6%以上。现在不少地方首套房贷利率只有3%多了。许多人还旧贷是为了借利率更低的新贷。从这个角度看，有些房屋成交，可能是业主“对敲”换新贷。这个数据是多少，目前不知道。但是扣除这一部分成交，房子的成交应该也是在回暖的。

成交的回暖是不是暂时的？这谁都不知道。毕竟，目前只是成交回暖，房价并未出现较大上涨，说目前的成交量是暂时的，也是有可能的。

但是可以肯定的是，即便成交的回暖是暂时的，过段时间会掉下去，地方一定还会出台力度更大的放宽限制的政策的。

目前地方债风险已经是上上下下都很担心的问题。如果房地产活跃不起来，地方债风险会越来越大。

此外，房子还是绝大部分老百姓最为重要的财产。房子缺乏流动性，则老百姓的融资受到影响，整个社会的信用也起不来。

这几年货币政策一直较为宽松，但是社会资金始终不活跃，感觉央行印出来的钱，流着流着就不见了。物价倒是涨了，但经济就是不活跃，其中的重要原因，就是楼市不活跃。

1月17日，国务院副总理刘鹤在瑞士达沃斯世界经济论坛上说，房地产在中国是重要的支柱产业，这等于是当着全世界的面确认了房地产的地位。现在全国都在拼经济，如果作为国民经济支柱产业的房地产都活跃不起来，地方天天为财政发愁，又如何拼经济呢？

所以你看，前几年地方偶尔放松一下调控，社会舆论就激烈反弹，吓得地方赶紧收回。现在地方理直气壮地放松，社会舆论也懒得管了。

社会舆论为什么不再激烈反弹了？楼市持续放松，房价还起不来，谁还管你？

那么在这种氛围下，放松一定会不断加码，直至达到一个临界点。所以，即便眼下的成交回暖是暂时的，早晚它也会变成可持续的回暖。更何况，眼下的回暖很可能已经是可持续的了。当然，目前还不能肯定这回暖就是可持续的，还需要再观察一段时间。

人们对风险的记忆只有7秒

那些坚持“买房是个坑”的公号、视频号，它们的观点是：房住不炒是国家方针，所以房价一定涨不起来。他们还说了其他一些原因，例如，城市化已经完成，人口已经进入净减少阶段。

他们的说法不是毫无道理，但是，由于缺乏经济常识，很多方面他们的理解并不到位。

例如，他们没有理解，楼市回暖和房住不炒并不矛盾。

过去几年房价倒是下跌的，但是普通人大规模买房了吗？不！普通人不但没有大规模买房，相反，他们比有钱人更加不愿意买房。2022年，全国商品房销售面积和销售额均下跌超过24%。

为什么？

因为，楼市不活跃，经济不景气，未来收入不确定，普通人会更加握紧手中的现金，怎么敢把钱投入到看不到上涨前景的房子上去呢？

相反，如果经济前景好，普通人对未来收入有信心，对房价的保值增值有信心，他们才敢于买房。

所以房住不炒，不是仅仅要解决不炒，还得解决房住。解决房住，必须经济活跃起来才行，而经济活跃离不开楼市活跃。

至于说城市化已经完成、人口净减少等因素，这些的确是要注意的，但这些只说明，买房应该尽可能买人口净流入的地区，如长三角、珠三角和其他地区的部分大城市。

当然，那些公号、视频号的观点，确实代表了大多数人对房价前景的看法。人们担心，房价一旦回头上涨，就会再度迎来严厉的调控，又跌入深渊。例如，你怕不怕房产税在房价上涨时推出？

这种惊弓之鸟般的小心并非没有道理。

但是长期来看，过去几年货币之水放了不少，但资产价格始终没有起来，是由于疫情和其他因素的影响下，民间信用严重不足而导致的。除非中国经济不再有重返繁荣的一天，资产价格才不会起来。而今年中国经济复苏的概率是非常大的，放出去的水，最终还是会体现在资产价格上的。

眼下人们购房意愿低迷，并不代表这就是常态。要知道，人们对风险的记忆是非常短暂的。一旦房价重新走向上涨之途，人们又会充满热情地追高。

2015年，股市发生那么大的“股灾”，许多人创深痛巨，过了两三年，股市不又回头上涨了嘛。

跌的时候，人们看到的所有消息都是“不要买”，好消息会被自动忽略。而涨的时候，人们看到的所有消息都是“赶紧买”，坏消息会被自动忽略。根植于人性的波动，是历史的常态，未来也不可能改变。

所以，如果你要买房的话，恰恰应该在大家都信心不足的时候买，这时候风险是相对较小的。过一段时间房价涨上去了，你跑去追高，风险反倒是比较大的。

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来源: qq