文｜王晗玉
编辑｜潘心怡
来源｜36氪财经（ID：krfinance）
封面来源｜视觉中国
4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记。基于国家统计局和各地房产普查情况，上海易居房地产研究院曾测算2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米。
图片来源：上海易居房地产研究院
全面实现不动产统一登记，通俗理解，就是全国800亿平方米房屋都已颁发了“房产证”或“身份证”。消息公布后，关于我国是否将开始征收房地产税，以及未来将如何影响房价走势，成为市场最关心的两个话题。
房地产税还要等三年以后
由于不动产登记意味着全部不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权，全面实现统一登记就是建立和实施不动产税制的前提和基础，因此一部分市场声音把全面实现不动产统一登记视为征收房地产税的前奏。不过结合当前房地产市场行情来看，一位专注地产股的投资人士认为，未来两三年内都不太可能征收房地产税。他表示征收房地产税“没有什么技术阻碍，主要是看对经济环境的影响有多大”。“房地产税只有市场变好的时候才有机会推出来，现在这么多困难，没人会雪上加霜，”他告诉36氪，“地产现在刚刚稳住跌势，没有两三年时间，恢复不了元气。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍说，根据基本不动产需求免税原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产将一律进入征税范畴，并需根据不动产的基本情况，如地段、年代、产权形式等，评估房屋市场价值，按章征税。也就是说，征收房地产税将明确增加产权人持有不动产的成本。当前房地产市场正在投资与销售下跌中艰难修复，一旦商品住宅的持有成本增加，无疑将拖慢企业的回款进度与市场的修复进程，也与此前数次下调LPR的货币政策相背。因此无论是从政策一致性还是行业发展阶段来看，短期内征收房地产税的可能性都较小。上海易居房地产研究院研究总监严跃进也表示，全面实现不动产统一登记，利好房产信息的掌握和使用，将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。
房价会涨还是跌？
尽管业内人士认为当前我国距离征收房地产税还有一定空间，不过李宇嘉也提到，开展不动产统一登记仍为现代国家公共财政提供了基础，也为我国未来税制改革奠定了基础。他认为，要提高公共产品供给的有效性，就需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，以此来进行详实的核算和统计，为公共产品供给提供科学的依据。而对于不可移动的不动产，公共产品的供给更需兼顾公平原则。“拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产的基本情况就是公共产品供给的依据，”李宇嘉说，“如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高；不同类型不动产，如工业、商业和住宅等，以及不同产权的不动产，如集体产权、个人产权、租赁和购买产权等，对公共产品需求也有差异”。那么，实现不动产统一登记会影响后续商品房市场的供求关系，甚至影响未来的房价走势吗？对此严跃进分析，短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升；中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。未来较长一段时间以后的房价走势则要视房地产税的推进情况，以及租赁住房市场发展情况。此外，从商品房交易流程来看，不动产统一登记让此前有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，后续交易将更加顺畅。严跃进分析，尤其在大型城市，相关房产交易将会受益，包括近年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作，都将借此提速。同时，潜在的房屋交易规模也有望增加。也就是说，房价虽受多重因素影响，但市场后续的活跃度或将因不动产统一登记而实现提升。
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