天下本无事，庸人自扰之：房地产既不需要鼓励，也不需要摆脱

2023-04-30 16:04

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文丨漫天雪

现在关于房地产，有两种对立的观点：

一种是房地产是国民经济的支柱行业，要鼓励民众买房，由此拉动消费，促进经济增长。比如许多专家都持这种观点，林采宜的“把钱花光为国争光”，以及孟晓苏的“老百姓要拿出1/3的存款买房”就是其中的代表。

一种是要减少经济对房地产的依赖，通过“调整产业结构”，使非房地产行业的投资增加，让经济摆脱对房地产行业的依赖，从而使产业结构更加合理。

实际上，第一种观念占主流，整个政策也是这样“设计”的。隔一段时间要调控房地产了，是因为民众对房价过高有怨气，所以就要采取各种办法打压一下，但是总的观念仍然是：房地产不能倒，倒了经济就滑坡。所以政策取向就是在促进房地产发展和房价不能太高之间取一个平衡。

这两种观点孰是孰非呢？

都有问题。

衣食住行，是人类的基本需求。房地产，就是住，永远是有需求的，因为人们不但要能住，还想住得更大更好更舒适。过去住土房，祖祖辈辈就住那套房子，现在要住楼房，而且一个人一生可能要换几次房；过去是一家七八口蜗居在几十平米的小房子，现在小两口就要住100多平；过去房子只要能遮风雨即可，现在则要结构合理装修舒适。

需求的大小，是由消费者决定的。市场上有需求就有供给，通过价格机制调节供需关系的平衡，让人们的需求得到满足。

那么不论是鼓励房地产，还是摆脱对房地产的依赖，都意味着要规划这一切，必然使供需结构被扭曲，最终导致经济产出下降，人们的生活水平降低。

先说鼓励房地产发展。

不是房地产拉动了经济，而是经济拉动了房地产。许多专家都把这一层因果关系搞反了。以为通过房地产消费，就能带动经济增长。

但是只要问一个简单的道理就明白了：买房的钱是哪儿来的？

必然是在别处通过生产销售了他人需要的商品和服务，换来了钱，由此才有了买房的资金。你都无法生产了，也就是失业了，或者生产能力下降了，也就是收入减少了，哪里有能力买房呢？

而要想要好的就业机会、更高的工资，就需要一个财产权受保障、鼓励资本积累的环境，这样才能增加投资。投资增加，意味着就业机会增多，意味着劳动生产率提高，由此人们就有钱买房了。

反之，如果经济干预多，财产权预期不稳，资本积累下降，人就变穷了，当然就没钱买房了。

40年改革开放的伟大成就就是，通过实行以财产权更加受保障的市场经济体制，人们都有了比过去更好的工作，更高的收入，所以改善了住房条件。

从来是生产在适应消费需求，不是本末倒置地认为通过改变需求去适应生产；发展经济是为了满足人们的需求，没听说过让人放弃需求而发展经济；是个人的行动决策和财富创造，提升了GDP，而不是为了GDP改变人的行动决策，那样就既不会有自主也不会有繁荣。

当忽视了人们的个体行动决策，把经济当成一个整体看待时，为了实现拉动房地产的目标，就会采取许多“宏观”的政策。

比如通过大规模建设经济适用房、廉租房、城中村改造，实现房地产投资的增长，进而带动GDP。

这种做法首先存在伦理问题，这就是用一部分人缴纳的税金补贴另一部分人，那么必定是侵犯财产权的，而财产权不稳的经济后果就是资本积累减少，经济进步变慢；其次必然造成生产结构的紊乱，稀缺资源被吸引到了房地产领域，其他领域的资源变少，必然供给下降物价上涨；三是必定造成低效和浪费，因为没有了价格信号，资源配置必然扭曲，开着保时捷住经适房的现象就会出现；四是任何生产结构的紊乱和资源配置的扭曲，长期看必然降低经济产出，最终不利于所有人。

前些年鄂尔多斯就出现了大规模搞房地产，结果搞出了“鬼城”的情况。原因就在于，消费者并没有那样的需求，盖起来了也没有人买。GDP的确增长了，但那不是在创造财富，而是在毁灭财富。

再比如各种刺激消费的政策。都把钱存起来不花怎么办，有些专家恨不得要开征储蓄税，有人不是说了吗，存款50万以上就要征税。这样的话，不就把钱拿出来花了，经济不就增长了吗？

殊不知这种提议是毁灭性的政策。人们之所以不敢花钱，就是因为对未来的预期不好，因此增加现金持有，应对未来的不确定性。另外就是生产出现了问题，消费者不是不愿意花钱，而是你生产的东西不能满足他们的需求。那么只要预期慢慢稳定，财富积累增加，生产结构回归正常，大家自然就愿意花钱了。

那专家一直盯着老百姓本就干瘪的口袋，就是要把仅有的救命钱也搞走，人们就必须得从头再来去积累财富了，而且预期更加不稳了。所以这就是自杀式的提议。

这些专家都是凯恩斯的门徒，为了抽象的经济数据，不在乎活生生的人；为了一时的目标，而不要长远。反正，长远来看，我们都会死的。

更加立竿见影的办法就是信贷刺激。一个人要买房，正常情况下必然要节制消费，积累储蓄，也就是必然做出牺牲。但是信贷扩张则不需要节约和牺牲，可以无成本地扩张货币供给。

这些新增的信贷会首先来到获得这些信贷资金的人手里，房地产行业就是较早拿到新增信贷的行业之一。于是在并没有真实储蓄增长的情况下，房地产行业会蓬勃发展，一派繁荣景象。

然而真实的储蓄并没有那么多，那些钱并没有对应的财富作为基础，结果就是楼盖到中途根本难以为继，发生烂尾现象。还款困难了，银行系统也会出现危机。这就是经济危机的前兆。

所以刺激政策的结果，轻一点是资源配置错误，造成人们的生活变差；严重一点就是财富毁灭的经济危机。只不过这个过程往往比较漫长，而且随着生产力的进步，会抵消一部分这样的后果。

再说摆脱对房地产的依赖。

这实际上就是“产业政策”的另一种表述。意思就是，可以通过规划的手段重新发展出一套产业，由此增加这个产业在经济中的比重。

于是，一整套扶持其他产业发展的措施又会出台。跟支持房地产行业发展一样，给优惠、给政策、给补贴，给贷款，各种扶持。就像世界各国现在对环保产业一样。同样的结果就是，生产结构紊乱了，资源都被吸引到了受扶持的产业中去了，满足其他需求的资源变少了。

这些受扶持的产业，当然在建设初期会创造大量GDP。然而既然是受扶持，那就是一个永远填不饱的窟窿，一直要靠纳税人的输血才能存活。如果不是这样，就在市场中参与竞争了，接受消费者检验了，何必要扶持呢？

但是这时候，人们要改善住房的需求就被打压了，因为用于房地产的资源变少了，必将造成房地产价格的上涨。

产业政策不是消费者的需求，否则就不需要产业政策。消费者当前在紧迫需求恰恰是房地产，为什么却要减少对房地产的依赖呢？

市场经济是一个自洽的体系，需要发展什么，应当听从消费者的命令。并没有上帝视角的应当发展什么或者应当摆脱什么，消费者需要什么就生产什么。当消费者更需要房地产的时候，那GDP就“依赖”于房地产；当消费者更需要其他东西的时候，GDP就“摆脱”了对房地产的依赖。所以并不需要刻意地去支持什么或者压制什么。

市场处理这个问题的办法也非常简单，那就是价格机制。当一种商品价格上涨，就说明消费者对其需求迫切，企业家在利润动机的驱使下，就会将资源调配到这个行业。反之，当价格下降，就说明消费者对其需求不迫切，企业家就会将这些资源释放出来，用于满足消费者更加迫切的其他需求。

尊重自下而上的自愿秩序就可以了，让人们自由选择，产业结构自然合理，GDP自然增长。

这世界，总是天下本无事庸人自扰之！

题图：Mark Boedges

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来源: qq

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