福利分房的消亡：房地产的三个时代

关注小号防失联

今天公布的三月最新数据比较诡异，关于复苏的预期更加扑朔迷离。

放水很猛，货币很松，3月信贷增加3.89万亿元，M2增长12.7%。

3月末，广义货币（M2）余额281.46万亿元，同比增长12.7%，预估为12.7%，前值为12.9%；狭义货币（M1）余额67.81万亿元，同比增长5.1%，增速比上月末低0.7个百分点，比上年同期高0.4个百分点；流通中货币（M0）余额10.56万亿元，同比增长11%。一季度净投放现金961亿元。

再看看实体经济，3月CPI同比0.7%，前值1%；PPI同比-2.5%，前值-1.4%。

货币：已经连续降准，空间越来越窄，市场都在预期降息。

财政：继续，但地方债务太高，制约了撸起袖子大干的劲头，只有中央财政有条件加杠杆。

社保：拭目以待。老龄化程度太快，社保的资金池本来就快干了，目前趋势是削减控费。

充值：拭目以待。胡锡进说了，都发钱相当于都没发钱。

当然，谁都知道，最大的内需是房地产，房地产如果能重启，一切问题都能继续掩盖。

房地产是印钞机，是信用的放大器，货币供应传导主要还是靠地产链。目前最大的症结是这个传导链条被干废了，所以源头放了这么多水，终端的CPI依然低迷，这是典型的流动性陷阱。资金空转不向实体传导，会蕴藏巨大风险。

我在《“三支箭”，能否拯救房地产？》里说，去年的“三支箭”，主要是解决融资端的问题，修复房企的资产负债表。而未来的问题会出在需求端。

房地产这把夜壶，再臭，也得捧出来。

私募小魔女李蓓说房地产供给侧改革存在大机会，地产股应声而涨，其实不是一个人唱多就能力挽狂澜，而是3月的数据提前泄露了，机构趁机拉了一波。

3月的数据确实有回暖信号，人民币贷款增加3.89万亿元，同比多增7497亿元。其中，居民中长期信贷大幅增加6348亿，上月仅增863亿。

可以看出，3月的住户贷款突然出现爆发式增长，当然这是建立在环比前两个月极低的基数之上的。一季度的居民贷款增加基本集中在3月份，环比增幅高达500%。总体来说，中长期贷款基本和去年持平，比前年要低一半。

如果势头能够持续，房地产市场大致是企稳了。尤其是一线城市，北京的二手房在放量，二手房一热，大量改善性需求释放出来，将会传导到新房市场。去年房企爆雷大潮，拿地很少，开工面积只有往年一半，去库存是房地产供给侧改革的核心。所以，一线城市，以及成都为代表的个别二线城市，我估计未来房价下跌的概率不大，恢复温和上涨是可能的。

而且，现在各个城市的地方政府，在“一城一策”的旗帜下，逐步地松绑“限购”“限贷”，恢复市场化，大量保障房政策也在调整。没办法，地主家也没有余粮。

例如深圳，两种类型保障房，都要退出历史舞台，安居型商品房、人才房要取消了。

原因很简单，因为没人买，免费的是最贵的。截止目前，深圳共推出11个人才房项目，共计8510套。认购数不少，可最终结果，超过一半都选择了放弃，只有2000套被锁定。整体去化率仅有23.5%。

这些保障房，虽然表面价格比市场价便宜，但运作机制也是依靠市场化，开发商是无利不起早，羊毛出在羊身上。地段偏远，配套不足，质量低劣，偷工减料，持有条件异常苛刻，都是这些住房乏人问津的原因。

北京在年初谣传要大建保障房，推出京版的“八万五”计划，马上就被政府辟谣了。

想想当年香港董伯的“八万五建屋计划”，导致市场喊出“崩盘论”，最后无疾而终。

1997年之前香港房价连续上涨，首任特首董建华在1997年发表的首份施政报告中宣布，计划每年供应不少于85000个住宅单位，当年香港建成的住宅单位是64400个。2000年“八万五”住宅面市，结果时移世易，香港赶上1998年东南亚金融风暴，房地产泡沫破灭，加大供给是雪上加霜，房价一路低迷，直到2003年“非典”，砸下一个百年大坑。

按说房价下跌，应该万民欢喜吧，其实不然，香港市民恨死这个“八万五”计划了，导致了董伯民望大跌，提前退休养老。李嘉诚说过，房价再怎么涨，也没人跳楼；但房价一跌，肯定有人跳楼的。信哉斯言！因为一个城市，平常发声大的是买不起房的年轻人，而沉默的大多数是有房供房的业主们。香港房价深度腰斩，导致大批购房的中产阶级业主沦为“负翁”，负资产一族，因为房屋总价跌破了首付，而房贷必须按时偿还，这意味着，一套房屋，债务已经超过了市值。房价涨，政府挨骂；房价跌，政府更被骂成筛子。后来，香港政府逐步淡出“八万五”计划，大幅降低了住宅供应数量，十几年后，香港房价超越1997年的高点，创出新高。 

一、房地产1.0时代

房地产1.0是人民群众至今怀念的福利房时代。

计划经济，全国人民的住房都被计划了，没有了房地产市场，住房变成了福利制度。结果呢，从1949年到1978年改革开放之初，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而1949年是4.5平方米。建国30年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年每人少了0.9平方米。十几户挤在一个大杂院里，共用厨房共用厕所，是70后一代人的共同记忆。北上广等一线城市三代同堂挤在一间老破小里，是常态。这就是计划经济的福利？！

福利分房是不要钱，但根本就没房，体制内单位分房要排队，普通职工恐怕排到退休也难混上一套两居室。

怀念福利分房的，其实更多是对童年的怀旧，以及建立在无知之上的想象。感兴趣的网友可以看看房改热播剧《贫嘴张大民的幸福生活》，老百姓的真实居住条件是什么样。

二、房地产2.0时代

房地产2.0是商品房时代。虽然一直在改革，但雷声大雨点小，真正下决心是1998年。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，商品房成为满足居住需求的主要方式。

据王石的自传《道路与梦想》记载，还是王石给朱总理出的主意：

1997年11月的一天，王石接到通知：时任国务院总理朱镕基来到了深圳，要听取企业汇报，深圳市委安排了3家出口型企业，3家房地产企业，万科是其中之一。

发言时限10分钟，可王石讲完10分钟，并没有被叫停，他就“放胆”谈起对房地产前景的看法，还向朱镕基提问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”朱镕基反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”；“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”王石接连回答了两个“不能”。

过了两个月，建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院有关部门来人，约王石去北京参加有关内部小范围研讨会。

……

当时强势启动商品房市场，一刀切停止福利分房，配套银行的商品房按揭，本意是救燃眉之急，因为90年代中国经济面临严重的通缩，企业库存挤压如山，三角债困扰，商品房市场是刺激内需的大招。 

结果，这一举不啻于按下核按钮。等待中国人的，是一个前所未有、令所有人都瞠目结舌的新时代。从此，石破天惊，绵延至今长达20年的房地产超级大牛市启动了！中国进入了城市化加速的新时代，房屋私产化的新时代，财富核聚变的新时代。

很多人咒骂这个商品房时代，其实，数字有真相，2022年城镇居民人均住房面积为41.76平方米，与改革之初的人均3.6平方米相比，改革开放40多年人均居住面积增长十倍，而且居住质量现在的商品房与过去的老破小相比，不亚于天堂与地狱。

从财富上看，目前中国家庭的财富70%以上沉淀在房产上，可以说房子是最主要的私人财富载体。

客观说，商品房改革的成功是巨大的，简直可以说是人间奇迹！这种成功的效果甚至连决策者当初都没有预料到。商品房不仅仅是提升了人民对美好生活的向往，更重要的是，牢固的把私有财产权植入每个居民的脑海，有恒产者有恒心。

房子，就是凝固的历史。 

三、房地产3.0时代

中国还在摸索，房地产3.0是多元混杂的说不清时代。商品房对于福利房是巨大的进步，但副作用也是明显的，就是高房价，买房难，以及房地产增值导致的社会阶层分化。

试想，穿越回90年代，两个屌丝，一个按揭多买了两套房，一个相信劳动价值学说，靠诚实劳动踏踏实实生活。30年之后，一个成为千万富翁，衣食无忧；一个被生活榨干了精力和生命，过着居无定所的生活，每年面对着老婆孩子怨怼的目光，情何以堪？然而，此时，房价已非他的劳动回报所能承受。

阶层分裂了！是劳动光荣还是买房光荣？口头宣扬的是前者，市场奖励的是后者。 

房地产3.0时代应运而生了，多元化、多层次、多渠道、租售并举、市场与保障并存的新体制。

但无论如何，中国已经回不去了！现在就算允许国企福利分房，也没领导愿意为员工干这脏活。当年还没商品房，大家都不知道房屋的市场价值，单位每次分房都像打一场内战，不撕逼到头破血流不会罢休。福利房时代，领导最头疼的就是分房，员工软硬兼施，为了分房，软的可以跟领导下跪上床，硬的可以挥刀砍人。何况现在房子的价格都是明码标价，一套房子相当于几辈子工资，你让领导怎么分？领导自己早就有房了，哪有动力为员工谋福利？

通缩时代，一线城市的核心区域房价依然不会下跌，反而更为坚挺。原因不是需求多旺盛，而是因为供给侧的严控，不增加供给的任何调控，都是耍流氓。北上广深房价居高不下的最主要原因是2004年以来住宅建设用地指标不断缩减，北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，为什么不开发？中国的一线城市与东京、纽约等大都会比，无论人口规模、密度和开发程度均有明显差距，以北京为例，北京建成区面积仅2153平方公里，还有大量的未开发区域。

市场经济是有规律的，免费才是最贵的，天下哪有白吃的午餐？