黄奇帆：判断房地产的10大指标

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如果现在还认为中国房产要政府政策刺激，房产商调整行为方式，又可以变成蒸蒸日上，还以为我们还要到十一二十亿，或者都是脑子不正常的。14亿人是天花板总是人口在减少，这是第1个概念，第二呢，中国的城市化率已经到了65了，几乎等同于欧洲美国的70。原因是什么呢？因为中国的城市化率，实际上是把农村里边的青年人中年人给抽出来了，再要增长也就增加5、6个点到头了，

这是第2个指标，第3个呢中国的老龄化率现在在加速已经到21%了，预计2035年会到30以上甚至205 060以后到百分之四五十都有可能，那么这样一来的话老龄越多呢，他需要的房子是越少的，反而死亡率增加呢，会退出许多房子来，所以这三个都影响住房结构的，对新房子需求是大幅下降的，第4个指标呢，到去年为止，中国的房产商手中造好的房子，一年以上没有卖掉的有6个亿，这就是一个库存，叫一手房库存，然后中国老百姓买下来的房子没有住，闲置，所谓投资也有20%，那么中国这些年以来总的房屋呢400亿平方米新建的商品房，90年以后卖掉的，在老百姓手中的有300亿，这300亿呢有61平方是空关闲置的。那么这种闲置每年在市场涨20~30%，5年翻一番，那么我就算有一套房子，两套房子闲置我也不怕，我觉得在涨价心里是高兴的，房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算，但是在房价如果不涨了，这个库存都是积压会造成需求会大幅萎缩，这是第4个指标，

第五整个中国目前人均住房19年，统计48平方米，然后到了20年已经到了50全世界发达国家，欧洲，美国人均50就是天花板，40年前我们5平方，现在变成了50上了天花板了这个时候再提空洞的需求想泡沫化需求都泡不出来了，这就是第5个指标了，

那么第6个指标呢，就是年度的投资2000年是1，然后呢到了16 17年17年里面这个造房子的建设量涨了16倍。20年翻了四番，也是一个天花板到了，因为到了16亿已经等于多少你知道吗？全世界70多亿人，去年或者前年或者2000年新建房子就是21平方中国等于全世界的一半，也就是说全世界中国之外造了20亿，中国造了17亿，中国14亿人，凭什么20%的人，凭什么？如果你有这个需求，在过去30年有这个需求你去扩张，扩张到了人均50了，你已经人均50了，还这么造，没这个可能，没这个需求，也没有这个内在要求了，

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这就是讲了6个指标了吧，三个是人口指标，在吐出房子而不是增加需求，三个是现状的房产量的积压也好，人均数也好，或者建设量也好，好6个

然后再来个第7个，就是中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番，你一定要知道上海最贵的地方，衡山路那时候的房子是6000多块算7000块，涨20倍的话，也就是变成14万，现在那边的房子就是14万 15万，所以就是20倍，那么反过来在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，现在也是十四五万16倍以上，那么你讲新疆乌鲁木齐安道桥，那么在2000年的时候，他那个地方就是700多块一个平方，那么20年以后呢，一万几千块2万块也到了。所以我讲这个话的意思是，整个全国在原来基础上，二十年翻四番，基本如此，土地价格也是每一亩从100万变成1,000万变成2,000万，也是10倍十几倍的涨，那么当一个地方有这个三年5年翻一番，20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房子，哪怕造了房子卖不掉，过个5年就涨价了，就会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命的融资贷款这个规律是前面那个20年如此的这个温床给宠出来的，给惯出来的，这是讲了7个指标，

第8个指标，危旧房改造，旧城改造。基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了，第9个呢城市的学校医院也到头了，现在大学过剩了，因为在80年我们大学生在校生的占地人均只有10平方，教育部当时定了个制度，大学在校生人均学校用地50平方，现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方已经到了，所以也不需要再扩张，也不会变成4000个大学，所以教育也到头了，这就讲了第9个了。

第10个金融，房地产，金融，中国的房地产商负债率都在90%，全世界你总不能零资产，所以房产商的杠杆从20，30%的负债率到80 90的负债率上天花板了，再过10年也不会变成105%的，在这个意义上讲呢，不管是举债，还是公共设施，实施基础设施，旧城改造还是房产的4、5个指标，还是老龄化城市人群这个概念到这儿我们可以这么说，新阶段、新状态要出现了。

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