写给德州房主的一篇抗税指南

德州的房价2002年上半年涨疯了，虽然房市随着利率的快速增长逐渐变冷，房价稍有下跌，但北达拉斯地区的房价还是没有真的跌下去多少，这和市场库存不多和持续涌来的外来人口有很大关系。

作为房东，看着自己的房子在升值，租金在增长当然是非常开心的，可是四月份收到了房地产税的房价估值的时候，大家就没有那么开心了。为什么？因为单幢房屋的市场估值平均增长了几万块，甚至超过10万块。达拉斯地区地产税很高，大部分是2-3%之间，所以市场估值的巨幅增加将让房地产税产生巨额增长，把房租的那一点增长都吃掉了。

当我们收到了税单的时候，大概有几种态度：第一种，什么也不做。这样的人或者觉得市场估值增幅不大，对自己的税收影响不大；或者觉得和政府税收讨价还价可能没什么用；要不就是觉得麻烦。

第二种，知道要去申诉，可是自己不知道如何去做，或者觉得麻烦，或者不在本地不方便申诉，这时候能收到很多公司的广告信，说可以不收费帮你去申诉，减免的税额可以跟你分成。从20%-40%不等。那么你找一个朋友推荐的公司，或者找那个提成比例最低的公司去帮你申诉。夏天的时候差不多就有结果了，果然帮你省了一些钱。

第三，自己去做，虽然觉得烦，但还是硬着头皮自己上了。

去年，我就是因为嫌麻烦，找了抽成最低的一个公司ownwell去帮我申诉，最后每幢房子拿到少则几千，多则两万左右的估值降低。他们从减免的税收中抽走20%提成。但是我对他们的估值降低的幅度并不满意。

今年，我想自己试试去做。于是花了几个晚上做房屋售价分析，然后花了几个半天去县里谈判。在这个过程当中学习到很多东西，特别写这篇文章和大家分享。希望对在德州抗税的朋友有所帮助。其他州的朋友，如果你们那里房地产税很低，可能真不值得你的时间投入，你直接忽略就好了。

自己做，不用找代理

我的第一个观点就是只要你有时间，这个谈判完全可以自己做，不用假手他人。因为你找的这些公司都会有成千上万的客户，他们不会知道你的具体情况，不会比你对你的房子更了解，更不会比你更上心。即使需要资料，也是需要你提供上传至他们的网站上。他们的工作人员不会出席in person的谈判，即使是听证会，他们多半都不派人出席，都是用文书代替，不会帮你真正的抗辩。

我去县里估价办公室谈判的时候问他们的工作人员，他们说见不到这些公司的人的，都是直接上听证会，听证会的panel是完全独立的三个人，他们听政府说的数和证据，再看代理提供的可怜的证据，然后同意其中一方。在这种时候其实政府的估值部门会给一些降价，但是不会很多，第三方的代理公司也不会有什么特别的证据，所以一般都会以政府给的好一点的价格为准，所以代理不可能帮你争取更多的降价。代理能拿到的折扣绝对不会比你自己去找政府in person 抗辩拿到的更多。

既然如此，为什么找他们去做呢？除非你只有一幢房子，不想自己花时间，反正有homestead cap，那你愿意找代理就找代理好了。

不打无准备的仗

决定自己做，首先要做好准备。下面就是你要提前准备好的资料：

第一，Closing Document (房屋售价）

只适用于你的房子是在过去12个月内买的情况，要把closing document 找出来，可以把售价作为市场价格。德州是不要求买家或者卖家上报交易价格的，所以County那里大概率没有这个数字。如果你的买价低于他们的估值，直接提供交易文件证明你的价格低，他们一般会直接采用。

第二，CMA（可比市场售价）

抗税表里面有两个基本上诉的点：和市场比错误的估价或者和邻居比不平等的估价。最容易找的就是前者。如果你的房地产经纪人可以帮你准备CMA（可比市场分析）。你可以把2022年1月到2023年1月间所有在同一小区出售的房子找出来。这里有几个重点：一是最好是同一小区的销售记录，如果你们小区实在没有，可以扩大到周边小区。（即使是一个zip code，小区和小区可能有不同的公共设施，不同的房屋类型，可能价值完全不一样。）第二是找建筑面积差不多的房子，最好在+-100sq ft之间。（在county的估价系统中，同一个小区地的大小区别他们不太区分）。第三是房屋的结构，一层还是两层。第四是建筑年份，新房和老房子不能同日而语。虽然是一个小区，因为不断扩建，房屋的新旧可能差10年的情况也有。这几个点，都是县估价部门做估价的数据考量基础。

因为我有个房子我不同意他们的估价，带CMA去，他们说从445，000可以降到419，000，我又展示房屋内破坏的照片，他们说可以最多将到400，000。我说不对，最近小区卖出的三处房子能看出应该是365，000左右。他们不同意我的参考价格，说他们的系统是调整过的数据，是考虑了房屋大小，户型，房间和洗手间数量，年份，等等调整过的。我不服气，晚上自己按照appraisal的格式，自己做了一个周围三栋房子的appraisal，第二天拿着数据接着和对方辩论，要求365，000-375，000。他们还是不认可，说如果是真正appraisor 做的appraisal 报告，他们可以参考。最近appraisal 报告费用要600美金起，我能省的这个价差也就这么多，最后我只能同意他们给的一个数字。

我当时想，干脆自己考个appraisor的证算了，这样以后可以随时自己做报告。后来一打听，原来要做1000小时的学徒才能出师，我可真没有这个时间。

第三，房屋的具体情况

没有人比你自己更了解自己的房子。任何降低你房子价值的信息都可以用来作为证据来上诉。比如，你的房屋地基坏了，需要修，那么你要把地基公司的报价和图纸带上。如果你的屋顶坏了需要换，就带上屋顶图片，修屋顶的报价。假如你的租客把房屋内部全都破坏了，那就带上那些破坏的图片。总之任何可能使你的房屋卖不出邻居房子价格的证据，都要带上。

面谈有技巧，也有运气

每个县county都有自己的Central Appraisal District。找到这个办公室的地址，不需要预约，可以直接带着你的资料前往。如果你手里要谈判的房产超过5个，建议你打电话预约一下，也可能要跑两趟，第一次能做几个做几个，顺便把第二次的时间约上。

据估计，大概60%的房主会用某种方式上诉。真正来估价办公室来面诉的没有你想象的那么多。几个办公室跑下来，我从来没有等待超过15分钟。

首先你不要害怕见到估价官，他们一般都是政府工作人员，跟你没有真正的冲突。但是他们要给你做出退让，必须要有理有据，Cover their bottom。所以一切都以证据说话。但是估价的核心是什么，是估价官在某个时间点的个人意见。我给你讲一个我碰到的情景，你就明白这个的意义了。

在一个小区我在为两处住房抗诉，这两幢房子的面积只差40 sq ft，我找的是同样的参考售价。但是原来的县里给评估的价格差了两万块。当处理完第一幢，我们达成协议之后，她要处理第二幢，问我是不是差不多的房子，我说是，她说：那么可以按刚刚第一幢的价格来算。这时候我多了一句嘴：这个房子的原房价评估比第一个房子要便宜两万块，是不是咱们再看看是否能够再便宜一些。这时候这个工作人员敲了一堆数，然后打出来的数据比刚才那幢房子还要贵几千块。我说那还是按上一幢房子来做吧，她说不行，既然我给你做了表格，就必须按这个表格算出来的来算。我不能给你刚才那个价格，即使原来的估价这个房子更低。看看，因为我的贪心，嘴欠，平白涨了几千块，（当然还是比原来估价低的）所以说当你遇到这种一板一眼的性格的人，前往不要多嘴，房屋估价只是估价师在某个时刻的个人意见而已。她说：你要是不同意，可以去听证会。我说算了，不想费那个力气了。

面谈成功与否，多大的成功（如果以降价金额来算），除了你的认真准备以外，很大程度看运气。运气指你当天的面谈估价官是谁，TA和你的气场合不合，TA是一个什么样的人。有的人会觉得男士比女士好说话，有可能因为我是女士。也有人会觉得女士比男士好说话，但是其实真的是非常个人的事情，很难一律按性别而论。有的人的个性就是一板一眼，可能就会不同意你提出的参考可比房价（像我遇到的那位）。有个人比较喜欢和别人合作，可能就会更多地考虑你提出的估价参考（我也遇到了这样的天使）。同时，如果估价官和其他估价官位置紧挨着对方，他们也会有同伴压力。如果相隔较远，这样的压力也会更小一些。

除了运气的成分，你和对方是不是能够快速地建立起一种链接，也会一定程度上改善对方和你的配合度。这样的链接我在《如何结交比你更优秀的人》里面有详细阐述，你可以去看看书，或者来帆书APP上我的高情商社交人脉课。我发现赞美，找到共同点，关注对方，为对方创造价值在这样的估价谈判上也是有用的。

希望这篇文章对你们这周为自己的房产税申诉有所帮助。