2023.05.08

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导读：在北京，顶级豪宅小区万柳书院几乎无人不知。

作者 | 第一财经 孙梦凡

曾在社交媒体爆火的北京豪宅万柳书院，最近陷入了抵押风波。

近日，京东拍卖网挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”推介信息，中国信达北京分公司对47亿不良债权进行转让，标的抵押物中便包括万柳书院75套住宅。

万柳书院是北京知名豪宅项目，开发商中赫置地11年前击退一众房企，以26.3亿元的价格拿下这块地，并在2015年以14.5万元/平方米的价格推出项目。去年该小区一套300平方米的法拍房，拍出36万元/平方米的高价，再次在业内名声大噪。

如今，万柳书院的房源出现在债权处置抵押物中，背后是怎样的故事？神秘的京城开发商中赫置地，在不断出现的票据违约、司法纠纷中，又将走向何方？

网红豪宅75套房被抵押上架

在北京，顶级豪宅小区万柳书院知名度极高。

去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米。一位专做北京豪宅的中介张峰（化名）告诉记者，目前万柳书院在售二手房均价超过20万，业主大多是企业总裁级别以上等资金实力较强的人。

不过万柳书院此次被关注，则是因为开发商与信托机构的债务问题。

据拍卖公告显示，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，在转让对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（主债务人）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元，中赫集团有限公司是共同债务人。

中国信达对赫华恒瑞的这笔债权，便以后者名下万柳华府北街9号院(万柳书院)的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。目前，这则拍卖公告共有26名意向人，1万多次围观。

公告称，万柳书院小区是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。公告还列出了抵押物中75套住宅的楼号、单元号和房号，房源状态为“未售”。

值得注意的是，也有未经证实的消息称，这75套房实际已经卖出、只是还没网签。张峰告诉记者，万柳书院前两年就卖完了，这70多套房子已经卖出，客户交完钱、大部分已经入住了。但是开发商之前把这些房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

除了被抵押的房产，这笔债权还有其他风控措施：以赫华恒瑞100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保；对赫华恒瑞的公章、法人章、财务章等材料及所有银行账户进行监管；对项目销售资金进行封闭监管；信托方指派专人担任赫华恒瑞公司的法定代表人、执行董事。

企查查信息显示，赫华恒瑞此前由中赫集团方面控股；2019年4月，中国金谷国际信托有限责任公司加入，成为100%控股的股东。金谷信托成立于1993年，目前注册资本22亿元，由中国信达资产管理有限公司持股93.75%，中国妇女活动中心持股6.25%。

据公开信息，金谷信托前三大类投资分别为其他、房地产、工商企业，此前曾对外投资多家房地产公司，包括海伦堡、华夏幸福、蓝光、协信等，但也多次“踩雷”房地产，陷入与房企的债务纠纷中。

比如在2021年，华夏幸福曾公告称，湖州鼎鸿为华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划底层标的债权债务人，因其未能按期偿还金谷信托享有的本金金额为19.10亿元的债权，金谷信托向中国国际经济贸易仲裁委员会申请了仲裁。

作为金谷信托的大股东，中国信达处理了其多起不良债权项目，也包括本次与中赫系的债权问题。上述拍卖公告称，该债权的交易对象为依法成立的企业法人、其他组织，以及具有完全民事行为能力的自然人，并应具备一定的资金实力和良好的信誉等条件。

京城隐秘地产商的豪宅往事

超40亿元的债权转让引发关注，背后开发商也走入大众视野。

作为万柳书院的开发方，中赫集团在业内较为低调，创始人周金辉也十分神秘，他曾被选为中国文化产业协会副会长，同属该职位的人还有马云、马化腾等大佬，后来周金辉卸任了该职务。

目前可见的信息显示，周金辉1974年出生于河北定州市，父亲是普通工人。周金辉早年在唐山做小生意，之后与李彩霞等人涉足房地产，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司，在唐山获得第一桶金之后，周金辉开始赴京发展。

2005年，中赫集团在京成立，最开始业务集中在投资房地产开发以及装饰工程等领域。2006年，中赫置地成立，开始走高端豪宅路线，在北京相继打造了万柳书院、北纬40°、钓鱼台七号院等多个项目，其中“钓鱼台七号院”曾在2011年开出30万元/平方米高价。

万柳书院项目从拿地到问世，更是充满看点。早在2012年，中赫置地以26.3亿元、1.64万平米回购方面积拿下万柳地块，楼面价达到4.29万平方米。当时，融创孙宏斌还曾发微博称：祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。

经过三年开发打造，2015年万柳书院首次入市，销售直接冲上豪宅成交冠军，甚至有坊间说法称“同行参观学习都要提前预约”、“北京豪宅的尽头是万柳书院”。

万柳书院确实位于北京的核心位置，项目总建筑面积约14万平方米，包含14栋住宅建筑，距离中关村不过4公里，与颐和园的直线距离不超过2公里，周边还环绕着清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等名校，片区被称为北京最强学区之一。

因价高质优，外界一度给中赫贴上地产中的“劳斯莱斯”、“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”等标签。不过总体而言，中赫打造的地产项目并不多，反而频频在多元产业领域发力，从石油到体育、从互联网团购到文旅项目。

最引人注目的一次，是在2016年，蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64%股权，成为北京国安最大股东。该集团官网也表示，中赫目前以地标级项目和头部体育IP等资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等资源于一体。

不过，从中赫系诸多信息看，该公司也面临一定资金压力。今年以来，中赫置地新增多起司法纠纷，涉及票据追索权纠纷、建设工程施工合同纠纷。企查查信息显示，目前中赫置地共有八条被执行人信息，被执行总金额11.43亿元。信达上述债权转让公告也称，债务人曾存在逾期等违约情形。

近日，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中赫集团有限公司、中赫置地有限公司以及周金辉、李彩霞等新增恢复执行信息，执行标的约3.36亿元，执行法院为北京市第三中级人民法院。案件流程显示，该案曾于2022年11月被首次执行。

今年2月份，北京市朝阳区人民法院还发布了一条限制消费令，该案申请人为安徽坤大化学锚固有限公司，事由为申请执行票据纠纷，因中赫置地未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，该公司及法人周金辉被采取限制消费措施。

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