2023.05.17

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导读：什么戏码？

作者 | 第一财经 郑娜 

封面来源 | 网络

房地产行业一再上演保险柜遗失的戏码。新近发生的事件是，正荣集团厦门公司在搬办公室的过程中，遗失了一个项目的共管保险柜，其中装有一个项目公司的项目公章、财务章、法人章、空白支票、土地使用权证、施工许可证等重要物品。

作为项目股东方，正荣和中梁地产（02772.HK）双方选择报警处理。但很快，双方发现，悄然带走保险柜的是该项目第三股东——厦门国际信托。

5月17日下午，厦门国际信托的相关负责人向第一财经记者证实：合同约定其有权利共管公章，“放到我们这边来保管会合适一些，因为近期他们（正荣方面）人员、公司搬家，不是太稳定。”

为何作为财务投资者股东方的厦门国际信托会选择在不告诉另外两个股东的情况下“劫”走公司重要物件？这一事件缘起于2021年5月。彼时，厦门集中供地出让一宗地块，正荣与中梁联手，历经近1小时、93轮激烈角逐，以18.8亿元的总价摘得了厦门集美区这宗地块，溢价率达到49.21%，楼面价也触及约3.15万元/平方米的高位。项目名定为中梁·正荣天著润宸。

记者从该项目一位负责人处了解到，正荣与中梁最初在项目中的股权比例原为51%、49%，由正荣操盘。此后中梁从厦门国际信托处进行融资，后者为项目提供资金，资金使用期限为2021年8月20日-2022年8月19日，宽限期两个月至10月19日，利息大约10%。从该笔资金高达10%的利率来看，中梁的此番融资极有可能是业内所称的“明股实债”，在资金偿还之前，厦门国际信托持有项目的股权比例为44%，而中梁方面的持股比例下降至5%。

厦门国际信托进入后，正荣股权比例不变，仍操盘整个项目。有对该项目情况了解的知情人士透露，过去一段时间内，项目方面偿还过一部分融资，目前剩余的借款额大约为4.5亿元。

上述项目负责人则向第一财经记者表示，拿地之后开发建设推进正常，项目6栋楼中4栋已经建设至13-19层，整体限高26层，这也意味着项目的投入和工程形象进度达到了预售的要求。但2022年2月份，项目即将去办理预售时，厦门国际信托却不同意用印，其理由是，项目的两个两个股东正荣与中梁均已爆雷，开盘会影响项目销售去化。

在是否开盘销售这个问题是，开发商正荣和中梁方面持有不同意见，他们认为项目区位良好、配套完善，有学区，且与周边二手房有明显倒挂，同时项目定位较高，因而预计销售去化并不难，且项目一直在积极进行蓄客。当时，开发商方面还提供了一个佐证：就在中梁·正荣天著润宸附近，正荣与联发合作开发的另一项目在2022年1月初开盘，销售均价约3.8万元/平方米，已去化超300套，以此说明只要项目好，即使公司爆雷，也不会销售太差。

知情人士透露，中梁·正荣天著润宸三方股东展开了协商谈判，但未能取得一致意见，项目也就一直未能开启销售。到2022年4月，距离融资到期还有半年的时间之际，厦门国际信托提前向项目开发商发来了函件，要求提早还贷；再到2022年8月，厦门国际信托直接起诉了两家开发商，要求后者到期还款。

值得一提的是，在三方协商是否开盘的过程中，厦门国际信托方面曾给出一个方案：寻找代建方接盘。知情人士称，厦门国际信托方面希望由建发代建，将操盘权全权交出去，正荣、中梁变成财务投资方。“他们觉得两家爆雷房企的房子卖不掉、品牌也已经没了，因此要么提前还钱，要么找一家大家的共同认可的代建。”

公开信息显示，建发是厦门本土开发商，据克而瑞数据，2022年以超172亿元的权益销售额位列厦门房企之首，市场份额高达19.7%。另据企查查，建发持有厦门国际信托10%的股权。

厦门国际信托相关负责人则向第一财经记者表示，提出引入代建的方案，主要是考虑到项目原来的两家开发商已经爆雷，若仍以原品牌进行销售，可能对销售效果有不利影响，同时后续会不会出现无法交楼的情况也是需要考虑的。“我们没有非要请建发做代建，其实谈过好多单位。”

对于引入代建这一方案，上述开发商方面的项目负责人称：由建发进行项目代建并无不可，其品牌和实力在厦门当地也得到市场广泛认可，只是对方给出的售价、抽成等方案测算下来，我们两家民企开发商将会亏损，这一点是无法接受的。

截至目前，该事件仍处于僵局之中，项目后续如何推进尚无结论。厦门国际信托方面向记者表示，事件还在沟通中，希望能跟两家房企协商，共同把事情办好。不过，上述项目负责人表示，尚未接到信托方面的沟通需求。

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