远超一众知名房企，一季度拿地最多的企业竟是它

▲ 江西萍乡市上栗县工业园。（受访者供图 / 图）

根据中指研究院公布的《2023年1-3月全国房地产企业拿地金额与面积TOP100排行榜》，萍乡市赣湘产业园区发展有限公司（下称赣湘产业园）以94万平方米的拿地面积位居榜首，比第二名多近50%，亦超过龙湖集团、保利发展等全国性知名房企。

企查查显示，赣湘产业园由萍乡创新发展投资集团有限公司全资设立，后者股东是萍乡国资委和萍乡经济技术开发区管理委员会。此外，榜单上拿地面积位列第23位的上栗投资亦出自萍乡市，是萍乡市上栗县的城投公司。

中指研究院企业研究总监刘水向南方周末记者分析，赣湘产业园属于园区开发企业，不是传统房企，所拿地块很多是产业园区用地，所以面积较大。

赣湘产业园总经理邬根峰告诉南方周末记者，94万平方米土地均是作为工业用地摘牌，主要用于建设厂房，是萍乡市打造赣湘合作市级工业平台的举措之一。

萍乡地处江西最西端，与湖南长沙、株洲接壤。2022年，萍乡GDP在江西11市中排名垫底，而长沙和株洲的GDP均进入全国百强之列，分别是萍乡的12倍和3倍。

富裕的邻居产能外溢，萍乡从2014年前后开始参与赣湘合作，承接湖南的产业转移。

2021年10月20日，国家发改委发布《湘赣边区域合作示范区建设总体方案》，萍乡成为赣湘两省唯一全境纳入示范区的设区市，开始大规模建设产业园，吸引周边省市企业入驻。

邬根峰介绍，赣湘产业园位于萍乡市经济技术开发区（下称经开区），从2022年5月开始启动建设，整体规划达1000万平方米，将在近三年内分三期完成。除了已披露的94万平方米，2023年还将继续拿地，预计将全部拿下一期规划的130多万平方米土地。

除了经开区，萍乡市其它县、区也在建设类似的赣湘产业园，上栗县和湘东区最为突出。

位于萍乡最西边的湘东区紧靠湖南醴陵市，两地正在共建园区。湘东区发改委副主任杨晨告诉南方周末记者，双方筹划各自拿出地来，将产业园区打通，再共同进行建设。目前湘东区已建成的工业园区面积约1000万平方米，计划再增加两倍。

上栗县的规划面积更大。上栗县工业园一位科级干部王立军向南方周末记者介绍，在已建成的1000多万平方米基础上，上栗还计划分两期对工业园进行扩建，第一期1800万平方米将在5年内完成，第二期再建设1200万平方米。

“地是先行条件，没有地谈都不要谈。”杨晨举例说，在湘东区的产业园里，一家入驻企业至少需要占地6万平方米的厂房，一家陶瓷企业占地更是高达27万平方米，其中一条生产线都要一公里长。

他还表示，用地成本高是湖南企业向萍乡转移的最主要原因，当地土地资源相比萍乡更为紧张，随着产能扩张，企业开始向成本更低的地方转移，临近的萍乡由此获得机会。

上栗工业园给企业算了一笔账，目前长沙工业地价大约为每亩30万元—100万元，上栗产业园工业地价仅5万元/亩，以100亩的厂区面积计算，入驻上栗的企业仅在用地成本方面就可减少2500多万元。

“工业园区用地通常是县里开定价会，确定价格后再进行招拍挂，一般以底价成交，不会有太多溢价。”王立军说。

除了湖南，江西省内的宜春市也受土地所限开始向外转移产业。宜春位于萍乡东侧，有“亚洲锂都”之称，聚集了比亚迪等大型企业。

土地主要被用来进行道路、厂房等基础设施建设。湘东区在产业园内规划了四纵三横交通网，其中三条路直接通到醴陵的产业园里，将二者连为一体。上栗则已建成一百余万平方米的标准厂房，让企业拎包入驻。

“我们只要把基础设施搞好了，还是有很多企业愿意到这边来投资。”杨晨说。

赣湘开放合作试验区湘东园区。 （受访者供图 / 图）

上述产业园区的扩建集中在2021年发改委发布《湘赣边区域合作示范区建设总体方案》之后。

王立军介绍，2021年至今，上栗产业园面积扩大了约20万平方米，新建标准厂房50万平方米。

杨晨回忆，2022年5月27日，江西、湖南两省省委书记在萍乡召开了赣湘合作交流会，之后各部门行动加快，湘东区一年里就和湖南各市县签订了32份协议。

上述方案鼓励萍乡与长沙、株洲、宜春等地跨省合作共建产业园区，探索成立联合管理委员会和合作开发投资公司，实现成本分担、利益共享。

杨晨负责的湘东园区是重点建设的合作园区之一，与相邻的湖南醴陵市开展合作。杨晨说，双方正在协商共同成立公司进行园区建设和运营，由两地共同出资、共享税收。目前方案尚未落地，两地园区还是独立运营状态，“但是路已经修过去了”。

对萍乡各区县来说，拿地扩建产业园区克服了许多困难。

杨晨说，虽然湘东区产业园已经把路修到了醴陵，但路旁规划的土地还没有真正拿下来，没办法扩建园区。拿地还受到土地指标限制，政府亦对拿地园区有税收要求。“你要拿多少地，就得交多少（税收）。”

上栗县内则以林地居多，新开发的工业园区需要将林地报批为建设用地，而每年的林地报批指标只有2万平方米，还要分出一部分用于其它基础建设。

“每年的（拿地）压力都蛮大的。”王立军说，2023年上栗产业园已经拿了八千多平方米土地，还有2万多平方米的林地正在向市里争取，希望能调剂一些指标过来。

实际上，赣湘产业园2023年一季度拿下的94万平方米土地也是从上栗划拨。邬根峰介绍，赣湘产业园所在的经开区，是萍乡市工业发展的重点区，但工业用地面积有限，一直面临发展瓶颈。为了解决这个问题，市里把上栗县两个乡镇划拨到经开区，其中一部分征地拆迁后用作产业园开发。

为了拿地，萍乡各区县也在拼速度。邬根峰表示，赣湘产业园能在2022年一季度拿下94万平方米土地，也是因为开发速度足够快。2023年5月份开始，用19天时间签订了203栋房屋拆迁协议。“创造了一个新的经开速度。”

“在产业转移过程中，各地都在竞争，如果不加快速度，一些企业落地机会就可能错过。”邬根峰说。

拿地建产业园的同时，萍乡各区县也在想办法招商。

杨晨介绍，湘东区上个月从各部门抽调人手，专门组建了两支招商小分队。不仅联系湖南企业，也到广东的沿海城市招商引资。

邬根峰透露，经开区也在筹建专门的招商集团。以前萍乡市有“黑白灰红金”五大传统产业，即煤炭、陶瓷、水泥、花炮、冶金，均属于对资源依赖度较高的产业。随着萍乡资源枯竭，这些产业逐渐衰落，全市开始谋求产业转型。

目前萍乡希望凭借靠近宜春和长沙的地理位置优势，重点引进电子信息、新能源两大新兴产业。2023年萍乡市将企业划分为四个等级，产能过剩、环保不达标、规模太小的企业不再引进。

在中原地产首席分析师卢文曦看来，萍乡各产业园区拍下的大量土地后期能否有效运作有待观察。工业园区的开发需要长期运营，前期拿地后要做不少基础性工作，有企业入驻后才能进行良好的产业运作。

从全国范围来看，类似萍乡这样国资进场拿地的情况依然是土拍市场主流。

上述拿地排行榜显示，以央企、国企为代表的头部企业1-3月拿地金额及面积显著多于民营企业，榜单中拿地面积前15名的企业里，各地城投占比过半。

中指研究院数据还显示，2023年1-3月，头部100家企业拿地总额1930亿元，拿地规模同比下降15%，但降幅持续收窄。

同时，部分城市民企拿地积极性有所回升。如杭州2023年两次土拍一半参与企业为民企，民企拿地金额占比57.9%，较2022年提升8.8%。南京土拍，民企拿地金额占比达26.9%，较2022年提升17.2%。

卢文曦认为，民企拿地热度回升能否成为趋势还有待观察。市场景气度高时，民营企业土拍占多数，企业敢于高溢价拿地。目前民企整体还是趋于保守，反映市场仍待恢复。

（应受访者要求，王立军为化名）

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