好疲惫！高通胀+高利率双杀组合下还需坚持多久？好消息是...

公众号新闻

2023-05-31 02:05

前言

澳洲的经济状况

似乎正在部分转向良性

然而不够明朗的经济前景

加上7%的通胀指数

仍使大部分人感到无比疲惫...

目前，澳大利亚截至第二季度的通胀指数（CPI）为7%，仍然处于高点。现金利率于本月初升至3.85%，再攀峰值。

从通胀上可以看出，澳大利亚国家统计局最近数据显示，显著的价格上涨出现在医疗和医院服务（+4.2%）、高等教育（+9.7%）、燃气及其他家庭用燃料（+14.3%）以及国内度假旅行和住宿（+4.7%）等领域，而零售业和食品等有所缓解。

上季度汽车燃料价格也下降了0.8%，由于全球原油价格的下降，3月份的汽车燃料价格下降了2.2%，全季度下降0.8%。

并且，根据 CBRE 统计，零售业数据形势明朗, 2月份零售销售额同比增长 6.4%，环比增长 0.2%，月度增长开始趋于平稳。消费者信心指数在 4 月份环比增长了9.4%，达到了 85.8 的水平。这是自 2022 年 6 月以来的最高水平。其目前形势非常有利于必需品零售业。

因此，在高通胀下，某类投资项目对人们重燃吸引力，其特性不仅可以对冲通胀风险，还带来了更好的现金流。

根据 McKinsey’s 的分析报告：

对于 7 个通胀时期进行分析，其中 6 个时期中表现最好的商业地产类别不仅超过了股票，还超过了债券。

从历史上看，即使投资者没有选择表现最好的类别，在大多数时期仍然能够获得超过通货膨胀率的实际回报。其中6个时期中，就算是表现最差的商业地产类别都能跑赢通胀。

而表现最差的类别也在其中4个时期超过了股票，在五个时期中超过了债券...

商业房地产之所以会有如此表现，主要由于其高收益、安全性和稳定性。

在高通胀环境下商业房地产的优势主要包括：

首先，大多数商业租赁合约都包含了租金递增条款

这些递增通常是年度递增，大多数情况下要么与通胀挂钩，和消费者价格指数相关，要么是有固定的年度递增（通常在1%到3%之间）。

第二，租赁协议普遍较长

商业地产的租赁时间通常为5年或更长时间，这为寻求从稳定投资中获得被动收入的投资者提供了相当程度的安全性。

高通胀的原因包含了消费/投资的支出增加，导致商品和服务价格上涨。所以央行会提高利率以减缓消费速度。

在这样的环境下，商业房地产的租金递增机制可以提供对抗通胀的保护，从而确保投资者能够获得相对稳定的现金流。此外，商业租赁的长期性也为投资者提供了长期的安全性和稳定性。

第三，租金收入和资产价值

在通货膨胀的环境下，经济活动可能增加，企业需求和消费者需求也可能增加。从而提高了租金收入和资产价值。而在加息时，对于商业房地产业主来说，商业房地产的价值对利率变化的敏感度往往低于其它不动产。因为商业房地产具有较高的收益率，可以实现风险转嫁，使商业地产在经济波动和具有不确定性时表现较为稳定，这也是该行业长期以来被青睐的原因之一。

所以商业地产相对稳定的价值和租金增长可以在一定程度上抵消通货膨胀对资产价值的侵蚀。

第四，资本化率压缩

在通货膨胀环境下，资本化率也就是投资者心理的投资回报率会压缩。这意味着投资者愿意接受较低的资本化率来购买商业地产，因为商业地产能够提供相对稳定的现金流和资本增值。这种资本化率的压缩可以提高商业地产的市场价值，从而转嫁通货膨胀风险。

不仅如此，随着其他国家的利率和通胀率飙升，海外商业房地产投资者也开始涌入澳大利亚，尤其是来自美国的资本。因为澳大利亚的收益率与通胀之间的差距可能比他们所在地区要更加显著，从而增加了商业地产的投资需求。

在当今高通胀下的绝佳投资机遇

位于重点发展走廊地区

商业及住宅区

双主干道突出转角地段

7-Eleven加油站出售

抵御通胀压力

为可预见的未来带来稳定的收入来源

CBRE 本期推荐

COMMERCIAL PROPERTY

Surburb Profile

项目介绍

7-Eleven, 335 Pound Road

(Cnr Shrives Rd),

Hampton Park, VIC 3976

该物业已稳定出租给全球知名的燃油和零售品牌之一，7-Eleven，续签了 10 年租约，每年带来 452,879 澳元的净收入（+消费税）。

拥有巨大的发展潜力

位于转角地块，占地 5,125 平方，拥有 230 米的临街面，享有Pound & Shrives Roads 的高曝光度，每天有超过 34,000* 辆车经过，拥有巨大的发展潜力。

极具实力且稳定的长期租户

该物业刚与 7-Eleven Stores Pty Ltd 成功续签了为期 10 年的租约，并有延长租约至 2036 年的选择权。7-Eleven Stores Pty Ltd，年收入达 4.53 亿澳元*，在全澳经营着超过 750 家门店，占据燃油和便利店行业市场份额的 38%*。

并且，租约条款对业主非常有利，租户需承担除了土地税之外的一般性开支，将负责维护、修理和更换所有燃油罐和设备，并根据租约规定负责现场修复工作。

有效抵御通胀，提高现金流

项目具有不设上限的通胀指数租金调整合约，租约期间，租金将根据消费者物价指数（CPI）进行年度调整，调整额度无上限，为业主提供了租金增值保障。

净收入为 452,879 澳元*每年 + 商品服务税（GST），您带来稳定的现金流和可观的投资回报。

区域核心地段，投资潜力无限

项目位于 South Gippsland 和 Princes Highways 之间，Pound Road 为商业发展街区，具有 ALDI 和 Chemist Warehouse 等多家全国性零售商店，此外，项目还靠近 Westfield Shopping Centre （Fountain Gate），提供了巨大的流量和便利性。

项目周边有多个正在开发中的住宅地块，其中包括 “Heming on Pound”，“Horizon”和“181 Pound Road” 等，预计将增加对该项目的需求。

作为重点开发区域，该项目所在地将进行重要的商业基础设施建设。此外，该区域还将建设高尔夫球场，学校、医院、火车站和托儿中心等重要设施。这些规划是 City of Casey，Hampton Park 地区的重要市政发展计划的一部分。

对于投资者，这是一个在蓬勃发展地区中获得长期稳定回报的机遇。

*大约

Surburb Profile

区域介绍

Hampton Park

Hampton Park 所在的 Casey 市位于墨尔本东南地区 Casey-Cardinia 增长区，是澳大利亚人口及经济增长最快的市政区之一。

这里以强劲的基建活动和快速的人口增长为特点，3年内房价中价上涨超过30%，预计到2041年人口将增长49.23%至超过550,000人。

该区域中的居住及商业中心主要沿着 Princes Highway 和 South Gippsland Highway 走廊分布，包括了 Beaconsfield（部分地区）、Berwick、Cranbourne、Doveton、Eumemmerring、Endeavour Hills、Hallam、Hampton Park 和 Narre Warren 等。

在 Casey Planning Scheme 中有关 Hampton Park 的主要战略方向包括：