房企的马甲扒不得

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6月1日，全北京的地产人都在打听福建雄旺。

这家地产公司刚成立半年，只有4个员工，没有自己的销售团队，也没有开发过地产项目。

但就是这么个初生的牛犊子，打败了保利、中海、龙湖、建发、越秀等老江湖，从45家报名房企、28家报价房企中脱颖而出，中签顺义新城19-69地块。

当开奖结果出来，业内说：

又是一次马甲的胜利。

和雄旺一起参与争地的，除了老江湖们，还有山西保景顺、山西金汇海、南通江海港、武汉明芳、厦门岩垚盛等。

从前缀的地名上看，北京儿童节当天的土拍，有种四海学子进京赶考的热烈感。

亲自考的和替考的都去了，名不见经传的福建雄旺一举夺魁，大家都想知道，它是替谁考的。

很多人上企查查查查复查查，穿透完股权关系，又结合公开信息和小道消息，答案指向了：

厦门建发。

狗蛋说，在闽南语中，“雄”（音）有“最”的意思，雄旺那就是最旺，敢情好运气是名字给的。

我告诉狗蛋，也可能是佛主给的，现在拿地不能只会做方案。

“房贷近千万、配偶不上班、二娃上国际”，这是新时代高级中产的“作死三件套”。新时代房企也有自己的三件套，即生存三件套：

烧香、拜佛、找马甲替考。

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烧香拜佛就不用说了，老传统，以前是营销人拜，现在轮到投拓人。

而找马甲替考这事儿，最近几年才流行。以前拿地价高者得的时候，围标串标是王道，这一时期没有真正意义上的马甲。

「限价摇号」和「供地两集中」混合双打下，房企拿地内卷，马甲拿地应运而生。

狗蛋记得，广州2021年4月首轮土拍，黄埔科学城宅地出现了320个马甲，光保证金就交了1300亿，有开发商动用了60个马甲也没摇中。不久后的东莞土拍，马甲数创新高，来到500多个。

同期的苏州土拍，同样满城尽是小马甲，比如金地两天火速注册15家地产咨询公司，绿城一天内注册6家地产公司，旭辉注册了6家商务咨询公司。

咨询公司不做咨询，做的都是拿地的生意。

那时候的马甲是1.0版本，房企自己掏钱设立，存在直接控股关系，后来不少城市严打马甲，这种直接控股的马甲不好用了。

然后就有了2.0版本，花式交叉持股，你只上企查查找线索的话，不一定查得明白。比如像雄旺这种的。

现在马甲有了3.0版本，这种马甲的特点是：

纯。

权属关系上看，这类马甲和幕后boss没关系，马甲权属自主。

今年2月份的杭州土拍，新城摇中了人气贼旺的崇贤花海地块，龙湖和招商蛇口铩羽而归，当时有人怀疑新城是招商蛇口的马仔，地块最终会是招商操盘，新城不承认。

后来，还真是转给了招商。

这种马甲叫「友商牌马甲」，通常由民企或者地方国企扮演，给块头比自己大的央企或国企替考。

孙悟空但凡有办法，才不愿意被压在五指山下，可孙悟空面对的是如来佛。

有些是威逼，有些是利益互换。

一个投拓总告诉狗蛋，现在的县长和市长很难当，以前是房企上赶着勾地，现在是领导们上赶着勾房企。

想让人家在你地盘持续或加大投资，总得付出点什么，比如找几件马甲，给人家上外地时穿。

除了「友商牌马甲」，还有一种马甲也很纯，走穴赚个跑腿费，胆子大一点的，则是转手赚差价，这种马甲可以统称为「黄牛牌马甲」。

历史原因催生的马甲问题，现在又引起了新一轮争议。

有一种说法认为，摇号机制导致马甲猖獗，让土拍成了投机游戏，应该抬升门槛，不能让阿猫阿狗都来报名。

武汉2021年土地出让金接近2000亿，2022年只有900亿，前5个月，只有25亿，年初武汉说房地产是困难行业，没骗大家。

去年全国300个城市土地出让金4.13万亿，同比降了近3成。财政部最新数据显示，今年1-4月地方政府土地出让金收入，累计约1.18万亿元，同比下降了21.7%。

这种困难时候还提高拿地门槛，高能级城市还行，其它城市那不就是自断财路嘛。

现在流行抢房企，只要地能卖出去，抢马甲也行，还要什么自行车。

所以，房企的马甲暂时扒不得。

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北京、上海这种高能级城市，马甲存在或者不存在，都一定会有投机者。

像北京这次推出的两宗顺义地块，总地价20亿以内，房地价差3万每平，给开发商留了不小的利润空间，因此引来众多房企进京，雄旺拿下的那宗地是45家报名，另一宗顺义地块吸引36家报名。

4月上海土拍，出现35家房企抢一宗地的盛况。

二线城市的优质地块，同样如此。5月上旬厦门土拍，一宗位于五缘湾的地块，吸引88家房企抢夺，摇号的时候，乒乓球差点装不下。

最终，白鹭女神眷顾了杭州运川，最初大家以为这是金地的马甲，后来发现应该是一只家族基金在运作，最终引入保利合作。

福建雄旺去北京，杭州运川去厦门，到处是背井离乡的故事，这说明，现在房企拿地除了讲玄学，还是讲科学的：马甲越多，胜算越大。

只不过给佛主出了道难题。

投拓人去寺庙烧香求神，祈求佛主保佑公司能中签，佛主问：你公司叫什么？

投拓人：建发。

佛主：知道了。

佛主：刚刚华润、中海、金地也来求，本座也只能抽签决定了。

投拓人听罢补充道：我还有15个马甲……

佛主：阿弥陀佛，你们要累死本座！