下一个倒下的房企，会是谁？
转载自 | 经济学博士
作者| 金石道人
房企的至暗时刻，才刚刚开始。
房企退市潮，来了！
蓝光发展摘牌退市了，这毫无疑问是今年房地产行业的第一个重磅炸弹。
根据公告，蓝光发展的股票已经连续20个交易日收盘价低于1元，上海证券交易所决定终止其股票上市。
重庆努力挽救金科的时候，四川却让蓝光退了市。
这家曾被称为“四川一哥”的地产公司，就此走下神坛。
蓝光是A股第一家退市房企，但应该不是最后一个——从此刻起，房地产行业退市的股票只会越来越多。
5月底，泰禾集团发公告提醒“公司股票存在可能因股价低于面值被终止上市的风险”。
谁敢想也就是在三年前，万科曾经拟斥资24.3亿换取泰禾19.9%的股份；而如今，泰禾的总市值仅余10亿元了。
作为最早一批暴雷的房企，泰禾历经三年积极奔走自救，卖项目、股权融资、降价促销、试图引入万科自救……但截至目前，泰禾尚未形成全面债务重组解决方案。
最终，在黄其森归来180多天，泰禾还是走到了退市的生死边缘。
面临同样命运的还有阳光城。
上周五，阳光城发布了一则公告，公布了公司即将退市的公告。
这个曾经的“世界500强”在之前的二十五个交易日，都是股价跌停的状态。如此长时间的跌停，刷新了地产股的纪录。
如无悬念，阳光城这两天就会收到证监会的正式告知函。虽然有权进行申辩，或者提出书面陈述意见，但是这无法改变现状.......
阳光城退市的背后，还有无数债权人，在焦灼地与阳光城进行债务纠纷。上个月，阳光城披露了目前的债务情况，目前已到期未支付的债务总额，高达647亿元，总负债逼近3000亿。
对应这3000亿元债务，阳光城的总资产也就堪堪2988亿。
目前，A股戴帽房企有11家，分别为*ST宋都、ST粤泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新联、ST美置、ST泰禾、ST阳光城、*ST嘉凯、*ST泛海。其中*ST蓝光已于6月6日退市。
而A+H股中35家上市民营房企逼近退市，其中7家房企基本锁定退市，将对房地产行业、股东、员工和合作伙伴都带来不良影响。
自2003年开始至2022年，累计共有约159家中国大陆房企选择在沪深或香港上市，其中沪深上市房地产公司约78家，在港上市房地产公司约81家。
之前，在网上看到这样一个言论：未来百分之九十的房企将会消失。
如果预言成真，这159家房企只怕有超过100家都可能在未来几年的时间内退市。
一场席卷整个地产行业的海啸，恐怕要来了。
“小阳春”像极了一次回光返照
今年一季度疫情管控放开以后，楼市是迎来一次“小阳春”的。
从一线到二三线，房地产可谓是量价齐升，成交量迅速反弹，房价也有一定的涨幅。
前两年失业的地产人也大喊着要回归了。
在往期的文章中，我们曾做过一个判断：今年的楼市反弹不能改变总体下行的趋势，最多也就是一个“下跌中继”。
很不幸，这个预判精准命中了。
一季度的反弹哪是什么“小阳春”，分明是一次“回光返照”。
楼市的反弹并没有持续多久，整个市场就开始急转直下。5月中国重点100城新房价格环比转跌，二手房价格环比跌幅扩大。
5月，百城新建住宅均价跌幅为0.01%，同比下跌0.11%，同比跌幅较4月扩大0.04个百分点，环比下跌的城市有54个，较上月增加10个。
二手住宅均价环比下跌0.25%，环比跌幅较4月扩大0.11个百分点；同比下跌1.52%，同比跌幅扩大0.24个百分点，环比下跌的城市有83个，较上月增加7个。
为什么房企一个个在4月、5月开始曝出“退市”的消息？就是因为他们把最后一线希望压在了楼市反弹。结果，那个他们所期望的购房潮，并未到来。
今年5月，TOP100房企单月销售金额为0.55万亿元，环比下降14.1%；销售面积0.3亿平方米，环比降低9.1%。
房子确实卖不动了。
房企的现金来源无非就三个主要途径：一个是销售，一个是银行，另一个是债市。
自2020年以来，金融监管层对房地产行业动了大手术：设定房企三道红线，即：
剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
设定银行两道红线：房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例，强化预售资金监管、限制房企跨城使用预售款。
此外，各城市也强化了限购、限贷、限价、限售等调控措施，强力挤出房地产行业的泡沫。
所以，在银行层面，房企几乎是借不到什么钱了。
2022年4月29日，上面定调要求“疫情要防住，经济要稳住，安全要保住”。之后，央行、证监会、银保监会平均每五天就组织一场会议。
但是，这并未解决房企的困境，特别是民营房企融资几近枯竭。尤其是已出现流动性危机的头部房企，如富力、佳兆业等，用于保交楼的现金流几乎全部来自销售回款和出售资产。
而债市的情况更惨，现在谁还敢去买房地产的企业债券啊？
中国地产企业的月度融资规模，2021年高达1500亿人民币，2022年下降到1000亿。
到今年，三月份的时候还有600亿，到五月份已经下降到260亿了。仅有2年前的17%的水平。
更要命的是2023年还是房企债务集中到期的一年。
2023年，房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，预计境内债偿还高峰集中在今年6—8月。
也就是说，房企压力最大的时刻都还没来。
6月以前，7家房企基本锁定退市；6月以后，不知道要退市多少家......
有人忙碌，有人消失
房企的衰颓一直是有迹可循，并且能见微知著的，这点从上海虹桥的人来人往就能探得一二。
虹桥对房企来说，就是打工人心中的北上广。
百强房企的区域总部，有不少都在虹桥。
无论房企从哪里起家，只要到了大虹桥，设立一个华东总部、长三角总部，立马身价地位就不一样了。
到了2020年，在大虹桥，大大小小的房企数量超过了30家！
闽系、苏浙系、川系......一个个能叫得上名号的房企铆足了劲往里扎堆。
然而这一切在2020年发生转变，可谓盛极而衰。
2020年底，融信中国突然抛售总部办公楼的举动，就打响了这几年房企搬离虹桥的第一枪。
随后，旭辉集团、中骏集团宣布卖掉写字楼。
中奥地产、弘阳集团、三巽集团、蓝光发展、祥生集团.....“逃离”虹桥。
“西南王”金科地产全面退租，搬离虹桥。
以房企个体来说，它的繁华从入驻大虹桥开始，从离开大虹桥戛然而止。
而对于房地产行业来说，亦是如此。
或许在这些大大小小的房企决定离开虹桥的那一刻起，房地产就已经开始走上了下坡路。
但这些房企，退市，甚至破产消失，并非是一件坏事。
首先，就拿房企退市来讲：提升退市效率，完善退市制度，能有效抑制市场上的投机行为，同时让资源更集中于优质企业，使A股市场不断走向成熟。很明显是件好事。
对于整个产业的发展而言，房地产经济正在成为过去式，未来必然要产业升级，转型高端制造，消费来拉动经济。
不然上到地方财政和金融体系，下到老百姓都要被房地产拖死。
如今的地产确实很难，大量地产企业破产确实会带来一定的风险和冲击；但真的别救他们了。
这一两年，从恒大到融创这样的全国性的大房企，再到一些地方房企，纷纷爆雷。事情发生这么久了，房企的解决方案，基本都是展期。
展期，就大白话说就是拖着。
如果楼市复苏、融资渠道恢复，债务展期将为开发商赢得时间，随后赚着钱了再还。
可是如果楼市未能复苏，销量未能反弹，那么就会迎来真正的矛盾：投资人就会感到前途未卜，失去耐心，不会再继续展期了。
众所周知，房地产在我国是个低技术、高杠杆行业。
高杠杆，必须要靠高周转来维持。一旦房价持续上涨的预期不再，房子卖不动了，流动性不足了，立马会引起链式反应：
从消费端来说，消费者不信任期房。
从融资端来说，投资者不信任房企发的债和相关理财。
房企现金流只会越来越紧……
所以，对于现在的房企，该爆的雷就让他们爆掉吧，不要再去救了。把有限的资源投入到解决烂尾楼和保交楼问题。
保民生，但不救房企。
如若不然，只能用更高的负债来置换风险，然后给未来5-10年留下更大的隐患。
救市可以改善短期状况，但改变不了趋势，楼市的黄金时代结束几乎是定局。
再说一个真正被热捧的东西会需要救市吗？
当一个市场，真的需要举全国之力来救的时候，最好的方法也许不是把它救活，而是放弃。
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