转载自 | 城市财经
作者| 子非鱼
降息了
预告之下，降息如期而至。
之所以说是预告，是因为6月15日的一年期MLF（中期借贷便利）下调了10个基点，这是LPR的锚，它降意味着LPR下降几乎毫无悬念。
果然，6月20日，央行公布：
中国6月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.55%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.2%，上月为4.3%，均下调10个基点。
一年期LPR是短期利率，利率下降理论上利好股市的金融市场。五年前LPR主要针对的是房贷，其利率下降理论上利好楼市。事实上，这一酝酿的降息，主要就是为了托底楼市而来。但所有的利好，仍只是理论上的，能否转变为实际利好，得看市场是否有所反应，或者说，看民众是否愿意买单。消息出来后，A股各板块出现了明显分化，上证指数、科创50、北证50均出现了跳水。深证成指、创业板则出现了干拔而起。但很快也都跳水转绿了。至于对于楼市是否能产生真实利好，需要等6月份各种数据出来后才能清楚。5年期LPR从4.3%降至4.2%。有人计算了一下，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累计30年月供减少2.1万元。
不过，在这一轮利率下调之后，很多城市的首套房房贷利率将冲破3.7%，房贷将全面迎来“3”字打头时代。这里逻辑在于去年与今年年初央行和银保监会联合发布的文件。
去年，央行与银保监会先是规定，允许地方城市的首套房利率在5年期LPR基础上下调20个基点。目前降息之后五年期LPR利率是4.2%，地方城市可以降到4%。同时，今年年初央行与银保监会又联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，提出：一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。文件的意思很明确，任何一座城市，一旦房价在最近三个月内持续下跌，均可以自主决定首套房房贷利率下限，甚至可以取消下限。在文件发布后，一大批城市的首套房利率下降至3.8%。如今降息10个基点，新一轮首套房房贷利率跌破3.7%几乎毫无悬念，毕竟新一轮房价下降潮已经来了。国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据显示，新房环比上涨城市46个，下跌城市24个。而4月份，上涨城市62个，1个持平，7个下跌。相比之下，5月份新房价格环比上涨城市少了16个，下跌城市增加了17个。二手房价格环比上涨城市15个，下跌城市55个。相比于4月份，上涨城市减少了21个，下跌城市增加了21个。
无论是新房价格，还是二手房价格，下跌面积都在大幅扩大。尤其是更能反映市场真实变化的二手房价格，一个月时间，涨跌变化沧海桑田。同时，二手房同比下跌的城市有61个，也即有61个城市的二手房价格至少低于去年同期。
制图：城市财经；数据：国家统计局
贷款100万，一个月省几十块钱的按揭，30年省2.1万的利息，这点小恩小惠就能让大家舍命买房？
目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。
这些问题不解决，任何大招都不顶用。何况这不痛不痒的降息。
相反，新一轮降息还会给银行增加压力，因为它很有可能会引发更大的提前还贷潮。
去年以来提前还贷潮兴起，且愈演愈烈的原因是什么？主要有两个。这种背景下，担心未来的收入支付不了未来的月供，所以趁现在手头还有些钱，赶快全部还了，不仅可以免去对未来的担忧，还能节省一笔利息。去年降息了三次，现在又降息了，现在买房的房贷利率相比于几年前跌了不止一点点。
很多此前买房的人，都买在了房贷利率的高点。以一套纯商业贷款100万的房子，贷款30年为例：2014年，房贷利率6.15%，总利息119万，月供6092元；2022年，房贷利率4.25%，总利息77万，月供4919元；2023年，房贷利率3.8%，总利息68万，月供4660元。在这种背景下，有实力的人选择提前还贷。资金不够雄厚的人，则寻求过桥贷，或者提前还贷，然后再转向利率更低的经营贷或者抵押贷。
可以说，存量房贷利率始终不打折下调，是引发提前还贷的主要原因之一。红塔证券认为，存贷款利率倒挂、房价上涨预期不再，以及居民收入预期偏谨慎下主动收缩杠杆等因素使居民提前还贷行为增加。5月以来RMBS条件早偿指数明显升高。
如今继续降息，会继续加大老业主们的心理落差。凭什么我之前买房利率那么高，现在越来越低。如何破解提前还贷潮，很多银行在用各种办法拖延，但都是治标不治本。最好的办法，就是给存量房贷利率打折。这一点市场呼吁过很多次，今年2月1日，国务院主管的《经济日报》第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章，其中提到：当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。但如果不给存量房贷利率打折，银行继续承受提前还贷浪潮的压力，利息差压力会继续加大。作为一个普通人，站在民众的角度来看，适当给存量房贷打折，利远远大于弊。所引发的弊，无非是贷款利息打折之后，银行的利润有所减少而已。但银行过去一直赚得盆满钵满，偶尔缩小一下利润并不会产生什么风险。所引发的利，则有很多。一方面，一旦存量房贷利率下调，提前还贷潮会大大缓解，银行所损失的部分利润可以在这个方面找补回来。另一方面，存量房贷利率打折后，很多民众还贷压力减小，就有更多的资金用于消费。消费是拉动经济的主要马车之一。只有消费提升，经济才能转动，工厂生产的产品才能卖得出去，工厂才能运转得更好。站在高位的人，不妨把目光放长远一些，拿出一个均衡银行与民众双方利益的办法，适当给存量房贷利率打折，才是良方。
