这次，他能如愿敲开港交所大门吗？

01

6月29日，有网友晒出了一段王健林现身大同考察的视频，并写道:这两天在大同，随便出门走走，都能遇见大佬。

视频一出，瞬间引起了网友的热议和围观。

视频中，68岁的王健林，打扮十分的低调接地气，他没有成功精英人士的西装革履，反而只是穿着简单的黑色T恤和休闲裤，连鞋子都是几百元的运动鞋。

虽然看起来比较朴素，但却相当的舒适自在，对于外形来说，王健林和马云一样的云淡风轻。

据说，王健林这次是来大同考察文旅项目，虽然万达的势头大不如前，但王健林的威慑力却依然不减当年。

不管走到哪里，他的身后都有几十人跟随，除了保镖以外，基本都是当地的达官显赫，想和王总达成战略合作伙伴。

有网友看了后，感到十分不理解，调侃王健林毕竟是个商人，但他这出行的阵仗，排面可真是有点太大了。

从网友晒出的另一角度看，久违现身的王健林明显瘦了很多，看着憔悴又疲惫，面相也不像以前一样富态，走路的步伐也不矫健了，一双筷子腿更是吸睛。

让人不得不感慨，曾经那个意气风发的老头，真的一去不复返了。

据说，年轻时候的王健林身高有178cm，但现在来看，估计已经缩水不到172cm了吧？

连网友都忍不住感慨:王总怎么突然瘦成皮包骨头了？

对此，有经验丰富的网友猜测，这种突然暴瘦又憔悴的，八成就是老年糖尿病的症状。

大概他真的是身体亮起了红灯，把太多的精力都用在了生意场上，也应该多注意一下自己的健康了。

此外，王健林还去参观了浑源的悬空寺，接待他的导游十分的大气，讲解细致又形象。

不过，值得一提的是，一向严肃的王健林，全程听得都很专注，期间多次表情惊讶，嘴角上扬，大概也是不由得感叹，古人几千年的文化与智慧吧。

看到这一幕，一部分网友也忍不住评论，称赞王健林确实很有投资眼光，大同不仅宜居，空气还很好，相比山西的省会太原，似乎更有长远发展文旅的潜力和资本。

很多人好奇，万达上个月还被冻结了19亿股权，他到底哪来的资金到处投资？

事实上，王健林的老婆林宁也相当的不简单，是个隐形的富婆，她所经营的林氏集团，实力一点儿都不亚于王健林的万达，甚至还曾出资2000亿，拯救万达于水火之中。

王健林能在商海沙场屹立不倒，林宁绝对功不可没，再看看人家这气质，一瞥一笑都是大家闺秀的风范。

不过有一点挺心酸的，王健林年近古稀，仍拖着衰老的身体在为万达奔波，但儿子王思聪却不停的带着妹子潇洒自在，挥金如土。

前两天，他还疑似带四五个妹子，坐着私人飞机，前往成都的太古里购物，引起了网友一阵热议。

咱就是说，到了这把年纪，王健林完全可以全身而退，带着老伴儿去过闲云野鹤，享受世外桃源的日子，不知道思聪何时能让老爹抱上孙子，享受天伦之乐呢？

02

500多天过去了，这场圆梦之旅还未行至终点。

上市如一座大山，横亘在王健林和万达商管面前。自2021年10月首次向港交所递表，至今，珠海万达商管（全称“珠海万达商业管理集团股份有限公司”）招股书已“失效”三次。在赴港上市的队伍中，这样大体量IPO反复折戟的情况并不多见。有揶揄者说：万达商管刷新了国内民营企业境外上市的“最慢”纪录。

6月28日深夜，珠海万达商管第四次递表的消息传出，随即引发市场热议。珠海万达商管是万达集团的核心板块，也在极大程度上决定着万达商管甚至整个万达商业帝国的命运。而据此前的“对赌”协议，留给万达商管的时间显然不多了。

从最近一次失效，再到重新递表，间隔两个月，外部变化却出乎意料——万达“负面”缠身，深陷舆论漩涡。不久前，证监会曾问询万达商管，珠海万达商管若不能于2023年底成功上市，发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款，还需评估对其短期偿债能力的影响。

03

69岁王健林，即将迎来决战时刻。

三次IPO递表失效，珠海万达商管正在第四次递交港股IPO申请表。港股上市迟迟通不过，老王很着急。

这几乎是王健林沉浮商海数十年的最后一战，只能赢，不能输。王健林今年已经68岁了，换作平常老人家，已是退休了，可以在家颐养天年了。可王健林不同，他唯一的独子王思聪根本接不住万达集团。向来大嘴巴的王思聪，在房地产业务中，也很难搞定复杂的政商关系。

珠海万达商管的上市，是老王的最后一战，也只有他自己能亲自扛起这一战。可当下的情况很不乐观。

珠海万达商管是大连万达商管的子公司，也是赴港上市的主体公司。这不是万达第一次上市港股了。早在2014年12月23日，万达商管的前身，万达商业就成功登陆港股。

可是，万达商业在港股的上市表现远远不如它的业绩，被严重低估。在港股仅上市15个月，老王就将万达商业的发行股票回购，完成了私有化，从港股退市了。为了寻求更高估值，老王便着手推动万达商业登陆A股。

然而，世事难料，每一次商业交易都是一次惊险的跳跃。这一次，老王跳坑里去了。银行出于风险考虑，对万达收紧贷款，万达集团迅速陷入现金流危机，老王被迫甩卖资产，开启了轻资产转型。

虽然这让万达集团完美地躲过了后来的房地产爆雷潮，可万达转战A股的梦想也破碎了。这新组建的万达商管集团却背上了一份沉重的对赌协议。

2021年，珠海万达珠海在赴港上市前，引入珠海国资委、香港郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、招商局、蚂蚁集团、腾讯集团、PAG太盟投资集团等20多家投资机构，筹集资金380亿。这笔钱不是天上掉陷阱，而是有着严格的对赌要求。

根据投资对赌协议，珠海万达商管集团需要在2023年底之前，完成上市。如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还380亿的全部投资款，还得额外支付8%的利息。也就是说，大约5个月后，如果珠海万达商管集团不能如期上市，就需要对各大投资机构支付约440亿元的巨额现金。

除了对赌协议外，令万达商管压力倍增的还有短期负债。据财新网统计，未来两个月，万达商管将有80亿债务到期，需要偿付。

在今年的4月份，上海市中级人民法院就因广东河源的一个地产项目，将万达地产列为失信被执行人，合计强制执行金额10.87亿。万达地产原法人代表张霖被限制高消费，不得乘坐飞机、高铁等公共交通工具。

在法院判决书中，万达地产是“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。”看似万达不缺钱，可其实万达面临着很大的兑付风险。在2022年的11月份时，万达就申请发行60亿元的债券。但这笔债券的发行审核没有得到证监会的审批通过，发行失败。

进入2023年以后，万达又开始甩卖资产包。万达地产持有的武汉华达玖号创新投资合伙企业85.7206%股份转让给了中国华融，武汉汉街万达广场卖给了SKP集团，减持万达电影套现了4.47亿。还有媒体曝出，万达将出售3座万达广场，卖给中国人寿集团。

一个人倒霉的时候，总是有很多风言风语，万达亦是如此。就在万达一步步接近潜在的现金流危机时，外界谣言也是满天飞。有说万达要卖掉江苏、浙江、上海三地20家购物广场。即便万达公开辟谣，可还是挡不住外界对万达的担忧与猜忌。

万达当下面临的最严重的问题是，能否推动珠海万达商管集团顺利赴港上市。成了，就一切困难都迎刃而解。不成，老王可能在商业生涯的最后阶段，栽一个难以挽回的大跟头。

这是一场豪赌。押上的不只是老王一辈子的商业声誉，还有万达集团未来的前途。一边是天价对赌，另一边是短期债务偿付压顶，老王奋斗一生，仍是孑然一身。环顾四周，老臣尽皆功成身退。这最后的一战，也成了王健林一个人的战争。

04

听闻珠海万达商管第四次递表的消息后，一位TOP5房企融资高管对《中国企业家》感慨。6月28日，港交所官网显示，珠海万达商管向港交所提交了IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。

上市之路，王健林和万达已经走了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月，珠海万达商管曾三次向港交所递交上市申请材料，但均未成功过会。2023年4月25日，珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正式失效。

重新递表的操作，对应的是万达商管此前的解释：上市进展还在有序推进中。有消息称，4月21日，王健林现身万达集团高管内部会议。他表示，珠海万达商管屡次冲击IPO未果，目前遇到了阶段性困难，并强调，万达绝不会躺平，更不会破产。

今年初，曾有内部人士透露，“万达商管有望在第二季度完成上市”，而后无疾而终。从上市进展来看，珠海万达商管已经获得了中国证监会赴港上市的“小路条”，完成了港股上市的先期注册程序。不过，目前还未拿到上市“大路条”，这是影响上市的关键一步。

“万达商管走到现在，上市近在眼前，但这阵子负面传闻太多，外面看空情绪很重。”一位不愿具名的券商人士称。过去两个月，诸如“业绩造假”“被华润收购”“卖万达广场回血”等传言不断。尽管官方有所辟谣，仍难抵挡市场悲观情绪。

珠海万达商管的上市目的地——港股，市场表现也不及预期。德勤在一份报告中指出，香港新股市场今年上半年缩量明显，仅有1只大型新股上市和1只中概股回归上市。“目前来看，港股情绪不太好，市场信心不足，也会影响珠海万达商管的上市预期。”前述券商人士称。

有券商人士推测，珠海万达商管一直未能拿到上市“大路条”，不排除与监管有关，“可能有些要求，万达一直没达到。”一位证券分析师也提到，监管层面确实比较关注万达商管的财务状况以及评级，“但万达也没有什么办法。能否上市，还是要看监管层面的要求和表态。”

一位接近监管层面的人士对《中国企业家》介绍，企业拿不到“大路条”的情况，涉及多种因素。“常见的因素，比如举报，有人举报企业出了什么问题，然后证监会需要核实和沟通。此外，政策调整、关联其他案件等原因也会影响批文，需要企业有针对性地去找答案。”

6月2日，证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料，要求其从珠海万达商管内部控制制度是否健全有效、商场出租率准确性、关联交易问题、短期偿债风险、上市募集资金用途以及分红制度等多方面进行补充说明。

此前的3月21日，证监会曾就万达商管某笔公司债发出一份问询函，内容亦涉及珠海万达商管上市进展等情况。截至目前，万达方面未回复上述问询函。

多位券商人士称，目前万达亟需面对的一个问题是：部分对赌要到期，下半年上市压力很大。珠海万达商管此前三次递表未过，投资者情绪备受打击，对估值和融资不免造成一定影响。此外，商业地产本就受疫情影响很大，过去三年的压力累积下来，万达的现金流肯定也会吃紧。

据了解，万达商管曾与碧桂园、蚂蚁、腾讯等多家机构投资者签署了对赌协议，若2023年底前未能成功上市，万达商管集团则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。

05

一直未拿到“大路条”，并不能解答业内对万达商管上市的疑问。而日前，证监会发布一则“境外发行上市备案补充材料要求公示”，其中涉及万达的部分受到关注。

该公示对珠海万达提出了六大疑问，第一，说明公司治理及内部控制运行情况，是否存在被控股股东或其他关联方资金占用的情形，是否存在对外担保及为控股股东提供担保。

第二，说明商管公司出租率的计算口径及其准确性；在考核和内控制度方面，有无防止内部人员虚报出租率和收缴率的相关有效措施以及实际执行情況。

第三，说明与控股股东及其他关联方之间的关联交易和资金往来情况。

第四，说明收入和利润大幅增加的原因，结合股权回购、提前还债等安排，说明控股股东短期偿债风险情況。

第五，加强募集资金使用管理，并就本次发行上市募集资金不会直接或间接流入房地产开发领域出具承诺。

第六、报告期内现金分红金额以及未来现金分红政策的合理性。

这几大疑问，均切中万达要害，从物管与母公司的关联程度、回购与偿债风险、到出租率真实性与否，都是市场对万达的关注焦点。按证监会上市新规，境内企业直接和间接境外发行上市均被纳入备案监管，珠海万达必须就此做出回复、获得审批。

就关联交易问题，柏文喜认为，对拟分拆上市的业务板块而言，与母公司之间关联交易在所难免，只要拟上市公司在与母公司的交易中能做到公平合理，并依照市场交易原则进行，且能得到董事会关于关联交易审查程序的批准即可。

另一市场热议的业绩真实性问题，5月26日万达曾发布声明称，已制定严格的内控措施，通过租赁系统进行合同管理及监督执行，不存在任何人为操纵或修改。对外披露的财务数据均由知名审计机构审计、业务数据由珠海商管上市联席保荐人等机构尽调确认，不存在造假。

“就企业基本条件和上市程序而言，万达商管符合港交所准入标准。”柏文喜表示，目前仅是履行相关注册程序，得到许可后选择合适窗口期启动招股工作、确定挂牌交易节点时间即可。新版招股书中，各项经营指标等都尚佳，预计此次递表顺利上市的概率比较大。

未来，万达可能存在的流动性压力则来自两方面。柏文喜认为，一是万达当初私有化退市时的私募融资，以及中途腾挪时新加入投资者的退出诉求，二是万达集团近年来，重入地产开发领域而遭遇市场不振，有一部分流动性压力传导至万达商管。

值得注意的是，6月28日，中国证监会还发布了一则公司债券发行注册程序中止通知书，该笔债券为大连万达商管于今年2月17日提交注册，品种为小公募，拟发行金额为60亿元。

据知情人士表示，此次终止发行的小公募债，是因为市况未达公司预期、主动放弃发行，不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。此外，此次中止发债注册的是大连万达商管，而非处于IPO进程中的珠海万达，不会影响后者的上市进程。

06

最新招股书对珠海万达商管2022年的业绩情况、财务数据进行了更新，同时重新阐明了上市新规，但原有Pre-IPO投资人名单、投资协议等内容则与第三份招股书无异。

截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日，珠海万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

轻资产是万达转型的核心模式，也是王健林牵手资本市场的“杀手锏”。

从2015年起，万达商管开始以轻资产模式，管理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快速的轻资产扩张，珠海万达商管对母公司万达集团的依赖进一步降低。截至2022年底，珠海万达商管所管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39%。

不过，收入结构方面，母公司贡献收入仍超过六成。进入2023年，受上市端、资金端等方面的压力，珠海万达商管外拓步伐有所放缓。此外，珠海万达商管的资产负债率逐年降低，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

无论历经多少资产腾挪，万达商管这艘巨轮仍然牢牢掌握在王健林手中。据招股书，截至目前，万达商管直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

珠海万达商管称，按照截至2022年末的总在管建筑面积和储备项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务商，市场份额为9%。2022年全年，公司实现营业收入271.2亿元，同比增长15.50%，净利润增长114.52%至75.34亿元。

对比商管领域的龙头企业，万达商管的出租率表现出色。2022年，华润置地商业中心出租率为96.2%，龙湖集团商场整体出租率为93.9%，新城控股吾悦广场的出租率为95.13%。

同期，万达商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海万达商管重新递表的同一天，6月28日，万达商管此前申请发行的60亿元公司债注册程序被中止。去年12月27日，万达商管拟发行的这笔公司债项目状态更新为“已反馈”。当时计划发行项目品种为小公募，拟分期发行，期限不超过5年。

谈及中止原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，万达商管此次终止发行的小公募债，或不排除市况未达公司预期，而主动放弃发行。短期内对公司流动性不会有明显影响，同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。

“此次中止发债注册的是大连万达商管，而非正处于IPO进程中的珠海万达商管，也不会对珠海万达商管上市有直接影响。”柏文喜称。截至发稿，万达方面未对此次境内债中止发行以及港股继续IPO发表公开评论。

过去三年，行业经历了史无前例的调整，众多房企出险。相比而言，“万达的情况好很多了，（只是）房企的融资环境还是不太友好。”前述房企高管称。一位券商人士推断，如果最后没有合规问题，这次递表通过概率将会很大。“因为监管（层面）也不想总卡着它。”

此前，万达集团已与境外债权人约定，将珠海万达商管的上市日期推迟至今年11月30日。随着珠海万达重新递表，王健林的赴港之旅也将再度延续。完成证监会要求其补充的发行上市备案补充材料，将是珠海万达商管上市前的关键一步。

这次，他能如愿敲开港交所大门吗？