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专家:中国不存在房贷压力大的问题!南京怒了,郑州懵了,杭州拍案而起……

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◎作者 |  宁侃侃
◎来源 |  楼市黄大大(ID:houseleader)已获授权

前几天,又有专家“惹事”了。
         
有媒体报道,在一次论坛活动中,上海交通大学教授陈欣称整体来看中国不存在房贷压力大的问题,居民存款远远超出房贷”。

         
         
这一发言可以说直接戳到了中国老百姓的肺管子,合着大家辛辛苦苦背负的房贷,在专家眼中竟是毫无分量。
         
而要说被这句话伤的最深的,竟然不是北上广深的购房者,而是杭州、郑州、南京……


陈教授此番发言最大的问题就出在“整体来看”这个前缀上。
         
根据央行公布的数据,截至2022年末,我国住户存款余额为121.18万亿,而到今年3月末,我国住户部门贷款余额为77.48万亿元,存款确实比贷款多。
         
但如果是这种计算方式,那我和杭州杰克马两个人的存款是不是也可以整体看一下?
         
事实上,如果细看下来,我国很多城市居民的负债水平,真的超乎想象。
         
这两天,我根据各市统计局的数据,统计了一下全国32个重点城市的住户杠杆率。(计算方式:居民贷款余额/名义GDP)
         

结果还挺意外的,我国住户杠杆率最高的城市TOP3,居然没有一个是一线城市。
         
杭州、郑州、南京分列住户杠杆率的前三甲。
         
珠海位列第四,广州和深圳排到了第五和第六。
         
在大家印象中,买房需要全家举债的北京、上海,住户杠杆率相对居然还很低。
         
而住户杠杆率最低的城市,则是长三角和东南地区的一众二三线城市,泉州、无锡、南通……
         
住户杠杆率的高低,不仅说明了不同城市购房者所背负的压力,更体现出一座城市楼市泡沫的大小。
         
很明显,杭州、郑州、南京的楼市泡沫,已经大到藏都藏不住了。
         
尤其是杭州,居民杠杆率居然超过了130%!是全国唯一一个杠杆率超过100%的城市。
         
这是什么概念呢?隔壁韩国,最近楼市都快要崩盘了,全国房价平均下跌近2成,成交量暴跌70%。
         
而韩国的杠杆率,也才刚刚冲破100%而已。
         
         
高到离谱的杠杆率,让杭州楼市的流通性遭遇了巨大的挑战。
         
这两年很多人想要卖房降低自己的负债,可是大部分人的结局就是被困在二手房市场里,眼看着房子越卖越多……

         
另一边,郑州和南京的杠杆率虽然守住了100%的红线,业主的日子也相当不好过。
         
根据冰山指数,郑州二手房均价从2017年的高位17000元,一路下跌至2023年4月份的10937元,跌幅达到了35.9%。
         
南京的二手房业主也不例外,拼命卖房,甚至不惜砸盘。
         
         
看看这个降价的架势,专家们来评评理,你说他们的房贷压力大不大?
         

为什么这些城市的杠杆率会如此之高?
         
因为它们有一个共同的特质:超级敢借钱,特别能负债。
         
32个重点城市里,人均贷款数额名列前茅的,基本还是那几个城市,杭州、南京、深圳、珠海……

         
其中,杭州的人均贷款依旧是全国第一,人均贷款额达到19.82万,其他排名前4的城市,人均贷款全都在15万以上。
         
借钱如流水的背后,投资客可谓是“功不可没”。贷款转入账户里还没放热乎,转头就扔进了楼市。
         
就拿杭州来说,2015年杭州申办亚运会成功,这是杭州楼市的一个分水岭。
         
此后,杭州的人口和房价开始“比翼双飞”。
         
2016年,杭州全年外来购房者共在杭州市区购房68839套,是2015年全年的2.66倍,占了杭州全年投资性需求的50%还多。
         
杭州的房价也在狂热的投资氛围下开始勇攀高峰,从2015年的2字头,以一年涨一万的速度,在2018年冲上了4万的关口。
         
         
而随之而来的,是杭州居民杠杆率的连年飙升。
         
2017-2018年一年间,杭州的居民杠杆率暴涨25%直接突破100%大关,之后越走越高。
         

南京也一样,过去几年楼市膨胀的极为剧烈,简单算笔账就可以看出来。
         
根据七普数据显示,从2010年到2020年,南京人口增加了131万人,而这十年,南京却卖了建面超9000万方的房子。
         
平均下来,新增的人口每个人都买了68㎡,远超南京城镇人均住房面积45㎡,这里面有多少是真刚需、真改善,大家心里都清楚。
         
还有像深圳、珠海,情况都大同小异。
         
在这些投资客扎堆的城市,房价和杠杆率之间已经形成了一个正相关的循环:
         
房价越高,投资客越狂热,上车门槛也越高,就越是需要加杠杆……
         
长此以往,积重难返,杠杆率只能越来越高,气球越吹越大。
         


奇怪的是,房价最高的北京和上海,杠杆率却并不高。
         
难道说这两座城市没有投资客吗?
         
当然有了,而且数量相当多,实力还很强。前段时间上海云锦东方抢房的盛况还历历在目呢。
         
可是上海和北京,一个杠杆率66.58%,一个更是只有57.09%,数值远低于广深杭,甚至不如一些二三线城市。
         
这是为什么呢?
         
关键在于,北京上海聚集了全国最多的富豪,购买力是天花板级别的。你觉得北上房价贵,有钱人全款买房洒洒水。
         
另一个重要原因,是北京上海的购房门槛太高了。不光房票无敌难搞,对加杠杆这件事情尤为严格。
         
同为一线的广州和深圳,杠杆率却几乎翻倍,原因也在这里。
         
我有个北京的朋友,原本打算今年卖房置换,硬生生被八成首付劝退了。她跟我吐槽:跟全款没多大区别……
         
除此之外,一些公认的“炒房之都”,数据也是出人意料地低。
         
特别是长三角和东南地区的二三线城市,炒房团是一茬一茬的出,实际杠杆率并不高。

比如福建的泉州,前几年楼市都快炒崩了,结果住户杠杆率居然只有42%。
         
这又是为什么呢?
         
别看这些城市投资客也很多,但他们本地的有钱人也多啊,而且酷爱投资房产。
         
所以在这些城市买房投资的人,很多都是不贷款的……扎不扎心。
         
就拿无锡来说,2016年-2022年居民杠杆率也就从21%涨到了37%。7年的涨幅还没有杭州一年多。
         
         
那是不是住户杠杆率越低的城市就越健康,越值得选择呢?
         
还真不是。
         
杠杆率只是一个衡量标准,城市的经济和人口指标才是基础。
         
举个例子吧,黑龙江的五线城市佳木斯,2022年居民贷款余额为374.3亿元,GDP为869.2亿元,算下来这个城市的住户杠杆率仅为43%。
         
可是这并不是说这个城市的楼市就健康,就值得选择,而是这个城市的楼市几乎就没有什么活跃度,买房的人少了,贷款的人当然就少了。
         
同理,很多弱省会城市的杠杆率并不高,这同样是楼市缺乏活跃度的表现。
         
再说直白点,没有人愿意为这些城市负债,这本身也是一种悲哀。
 


我们为什么要关注城市杠杆率?

这个数值看似简单,却揭示出了城市与房产价值的最底层逻辑:购买力。
         
一座城市的杠杆率过高,实际上就是对城市购买力的一种透支。
         
从全国32个重点城市的人均净存款可以很清晰的看出,杠杆率越是高的城市,人就越“穷”……
         
甚至于像杭州、珠海、南京、厦门这些城市,人均净存款居然是负的,人均“负翁”。
         
其中依旧属杭州最夸张,人均存款-3.81万,让人不禁感叹:
         
杭州赚钱杭州花,一分别想带回家。不但不能带回家,还要倒欠3万8……
         

北京、上海以及长三角的南通、无锡这些城市,再一次用数据证明了自己的家底雄厚。
         
而如果一座城市杠杆率过低,同时经济也跟不上,这就是缺乏购买力的表现。
         
那么,杠杆率高的城市和杠杆率低,且经济又不行的城市相比,谁更危险。
         
毫无疑问是后者。
         
因为杠杆率高,虽然有风险,但起码说明这个城市有价值。
         
就像杭州、南京、珠海、厦门,每年依旧吸引着大量的人口,有着源源不断的购买力在支撑着城市的价值。
         
而杠杆率低,经济又不行的城市,那才是真正的泥潭,需要更加警惕。
         
最后,还有一类城市需要格外注意,类似于郑州、昆明、西安这样的中西部省会城市。
         
这种城市迷惑性很大,虽然杠杆率也很高,可是表面上看起来还是很风光的。
         
但大家要知道,这种风光是建立在对省内其它城市的虹吸之上的。
         
这种虹吸的范围和效果都相当有限,随着存量竞争的日趋激烈,这种城市楼市泡沫破裂的风险更加巨大。

楼市分化时代,必须牢牢锁定一二线城市!

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