哪个城市的法拍房最多？

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，是经济活力和房地产市场的晴雨表。

一方面，法拍房拍卖量增加往往意味着市场经济活力下降，债务人无力偿还债务，需要强制拍卖房产用以抵偿债务。

另一方面，法拍房成交量又折射出房地产市场信心。愿意“接盘”低价法拍房的人越多，市场信心也相对越高。

除此之外，流拍率（流拍占地面积/成交占地面积与流拍占地面积之和）体现了购房者的观望态度，折价率（成交金额/成交房产评估金额）则意味着购房成本的高低。这些信息背后也暗藏着房地产市场的供求状态。

既然法拍房这么重要，现在的法拍房情况如何呢？有哪些典型的城市呢？流拍率和折价率的情况怎么样？这些数据的背后隐藏着哪些信息呢？

本文将提供今年1-5月的法拍房现状信息和基础分析供你了解参考。

今年1-5月，法拍房挂拍量、成交量和成交金额与去年相比均有所提升，折扣率有所下降：

全国法拍房挂牌量

过去半年的挂拍量增加，一方面是因为“结构性失业”导致的断供潮，另一方面也是合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件、企业经营出现困难所导致的。

成交量攀升，主要源自法拍房低于二手房20%左右的价格。折扣率下降则意味着购房成本的降低。

整体而言，2023年1-5月成交量、成交率较1-4月均有所提升，房地产市场信心有所增加。

从房屋用途来看，住宅用房挂拍量占比（63.36%）和成交率（34.18%）都最高（相对商业用房和工业用房），住宅用房市场依然是挂拍和成交的大市场。

商业用房挂拍量占比（33.72%）也远高于工业用房（0.96%），然而成交率更低。这与商业用房使用年限长难以流转有关，也反映商业市场的用地供给增加，而需求减弱。

对于城市分布情况来看，法拍房市场分化明显：

• 挂拍量较高的城市：成都、重庆、南宁、昆明、郑州，分别为7337套、6939套、3073套、2843套、2573套；

• 成交率较高的城市：杭州、厦门、上海，分别为74.31%、72.17%、71.43%；

• 成交折扣率较高的城市：温州、西安，成交折扣率均在90%以上；

• 流拍率较高的城市：西宁、兰州、呼和浩特、贵阳、哈尔滨。

我们先重点介绍成都、重庆和昆明三个城市。

今年五月，成都的新房价格同比（8.3%）、二手房价格同比（8.7%）均领涨全国。

无论是过去十年增量迅猛的人口，还是仅次于北上深苏的IPO公司数量（2022年），叠加楼市松绑的政策微调几乎贯穿2022全年，成都这座城市的虹吸能力和发展潜力都在房价增速上得到验证。

你可能会疑惑，这么火爆的成都楼市，为何法拍房挂拍量和成交量会位居榜首？

从需求端来看，正因为成都楼市火爆，而这几年购房政策多有调整，限购、限售、摇号将一些想买房又没资格的购房者拦在门外，法拍房恰好弥补了这样的需求缺口。

从供给端来看，在宏观经济不景气的背景下，债权人快速变现的需求快速增长，而此时房产的流动性有所提高，因此进行法拍的动力会比较高。

因为重庆基本上不限购，近年来吸引了大量投资客，房价下行自然引起了一些投资客的资金断裂问题。同时，一些房地产公司进入破产程序，大量的房源进入了法拍房的池子。这些因素都使得重庆法拍房市场活跃度较高。

值得一提的是，重庆和成都存在同一个问题，两个城市的法拍房成交率（35.9%和38.3%）比起上海（71.4%）、深圳（54.3%）和北京（52.7%）都低很多。这其实也意味着在重庆和成都，同一房产实际上会被法院多次拍卖。

因此，重庆和成都的法拍房的挂拍量在一定程度上会有些虚高。

基于不同城市统计数据横向对比，昆明尽管挂拍量高，但是成交金额、成交均价和成交率则呈“三低”。

因为法拍房顺利成交的条件，除了价格，还与市场规范程度和交易环境有着密切关联。

尽管法拍房价格确实诱人，似乎遍地都能“捡黄金”，但是如果坑太多，花了钱却拿不到房，住不进去，甚至过不了户就会劝退法拍房市场交易者。

由此可见，不同城市之间的法拍房市场形态各异，那如何用一个更清晰的逻辑框架去理解这些比率呢？我们来总结一下。

挂拍量背后反映的是区域抗经济风险的韧性。

当经济景气度下行，债务链条断裂的速度越高，可能反映的是区域经济抗风险韧性越弱，这意味着挂拍量增速太快并非好事，可能是居民杠杆率偏高的结果，金融风险不容忽视。

挂拍量排名前三的城市分别为成都、重庆、南宁。排名后三的城市分别为三亚、太原和西宁。

成交量背后反映的是房地产市场的信心。

成交活跃度越高体现购买方对该区域未来经济预期和房地产市场预期较为乐观，影响因素可能为人口流入程度、产业结构、政策预期等。

成交量排名前三的城市分别为成都、重庆、南宁。排名后三的城市分别为西宁、兰州和呼和浩特。

成交折扣率的背后反映的是变现需求的紧急程度。

折扣率越高体现了法拍房价格受到供过于求的影响越突出，从某种程度上看，越是卖不出去，越是愿意大打折扣。

成交折扣率排名前三的城市分别为温州、西安、长沙；排名后三的城市分别为沈阳、长春、大连。

流拍率与成交率的背后反映的是法拍房处置效率。

1-5月，全国法拍房平均成交折价率为80.2%，流拍率约为71.7%，远高于28.3%的成交率，这意味着法拍房处置效率仍有巨大提升空间。

法拍房成交率排名前三的城市分别为杭州、厦门、上海。排名后三的城市分别为西宁、兰州、呼和浩特。

由昆明的案例我们可以看出，法拍房处置效率的提高，离不开法律制度的规范、监管部门的审核以及信用环境的共建。

最后留给大家一点风险提示，法拍房有点类似于本地房产的“场外交易”，它满足了限购抑制下的部分隐藏需求，同时呢，它也暗藏着许多信息不对称的坑等着“捡黄金”的人们去踩，是否要踏足法拍房市场，还需要擦亮双眼，入市需谨慎。

（主笔 / 彦妮 责编 / 江雁）

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