房租下跌，连一线城市也扛不住了？
文 | 谢九
楼市的不景气不只发生在购房市场，租房市场也开始下跌，包括一线城市在内，很多大城市的租金都开始明显下降。
按照诸葛找房的数据，今年6月份，全国大中城市的租金价格同比环比均出现下跌，尤其值得注意的是，四大一线城市的租金更是“领跌”。从历史规律来看，六七月份一向是租房市场的热门季节，因为随着高校毕业生走出校门，带来了大量的租房需求。但是今年6月份的房租不涨反跌，更体现出当前租房市场的寒意。
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国家统计局的数据其实也揭示了当前租房市场的状况。今年以来，我国的消费者物价指数（CPI）一直低位运行，给中国经济带来了通缩阴影。很多人对于我国为什么会有通缩压力感到不解，因为在现实生活中，很多人的感受往往是各种物价上涨。那么，我国物价为什么会走到通缩边缘呢？房租价格下跌就是原因之一。
按照统计局的数据，我国CPI的物价篮子由八大类商品组成，以今年的数据来看，价格下跌的主要是三大类商品，分别是居住、生活用品和服务以及交通通信。在我国CPI的统计方式中，“居住”并不是指房价，而是指房租。在统计局的CPI数据中，房租是拖累CPI走低的三大源头之一，由此可以看出当前房租市场的低迷。
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这一轮租金下跌，尤其值得注意的是发生的时间和地点。从时间上看，是租房市场最繁荣的毕业季，从地点来看，是租金价格一向最坚挺的一线城市。
通常而言，每到六七月份，大学毕业生们都会纷纷涌入一线城市，推高当地的租金价格，尤其是今年的高校毕业生更是创下了1158万人的历史新高，一线城市的租金原本应该轻轻松松再攀高峰。
但事实上，一线城市的租金在这个毕业季不涨反跌，原因在于，高校毕业生虽多，但是年轻人的失业率也创下了新高。今年5月份，青年失业率高达20.8%，这就意味着，大量年轻人找不到工作，房租负担能力大大下降，很多“北漂”、“沪漂”的年轻人可能只能选择更多的人一起合租，或者住到更偏远的地区，以一切可能的方式来节省房租开支，所以，这就使得房租市场的需求能力下降。
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另外，最近几年，涌入一线城市的年轻人也越来越少，导致租房市场的需求并没有想象中那么旺盛。从一线城市来看，由于租金价格和其他各种生活成本很高，最近几年， 越来越多的人开始选择离开一线城市，转而去压力更小的二三线城市打拼。
2022年，我国的四大一线城市的常住人口首次全部减少。北京常住人口2184万人，比上年末减少4.3万人；上海常住人口2475万人，比上年减少了13.54万人；广州常住人口1873万人，比上年减少了7.65万人；甚至连人口最年轻、人口流入最快的深圳，去年也出现了人口减少，2022年，深圳常住人口1766万人，比上年减少1.98万人。
四大一线城市的人口集体减少，一方面有人口自然增长和老化等方面的因素，更主要的原因还是外来人口流入减少。由于就业机会越来越少，加上生活成本居高不下，普通人越来越难以在一线城市扎根，很多人不得不放弃一线城市，回流到二线甚至三线城市。在这样的人口流动趋势下，一线城市的房租需求也就随之萎缩，租金价格也不再坚挺。
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除了需求层面萎缩之外，租房市场的供应增加，也加大了房租价格下跌的压力。最近几年，我国开始大力发展租房市场，尤其是“租购并举”的提法，更是将租房市场提高到和购房市场并列甚至更重要的位置。
我国的住房保障体系，“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”，发展租房市场在我国住房保障体系里具备举足轻重的地位。在这样的背景之下，最近几年，住房矛盾最突出的一线城市纷纷加大对租房市场的扶持力度，包括对租赁住房的土地给予倾斜，整合城中村的住房资源等等，以各种方式增加租房市场的供应。
比如深圳，今年4月份提高“十四五”保障性住房的目标，将原本的54万套提高到不少于74万套，其中2023年就要建设保障性住房18.5万套。而深圳去年一年的一手和二手住宅成交套数也不到6万套，深圳保障房的力度也可见一斑。
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比如上海的保障房目标是，“十四五”期间供应租赁住房超过42万套，占住房供应总套数的40%。今年二季度，上海就有1万套新建保租房集中上市，上海的租金在6月份环比下跌了1.8%，领跌全国大中城市，和保租房大量上市不无关系。
从一线城市来看，租房市场的供给量越来越大，而需求越来越萎缩，供需天平的失衡也就导致租金下滑。对于需要租房的民众而言，租金下跌自然是好事，可以极大减轻在大城市的生活成本。
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房租价格下跌，对于房价可能会增加新的压力。因为对于房东而言，持有一套投资性房产，主要回报来自于房价增值以及房租。在过去很多年，房东的回报主要靠房价大涨带来的增值，租金回报占比很低，即使一线城市的租金回报率只有1%出头，还不及存款利率，但很多人也愿意持有投资性房产。
但是随着现在房价下跌，房屋贬值的可能性越来越大，对于房东而言，房租就成为最重要的回报点。一旦房租价格也开始下跌，甚至无法覆盖房贷成本，那么房东的持有成本就会越来越高。对于房东而言，如果房屋无法增值，租金又在下跌，也就没有理由再继续持有投资性房产，尽快抛售就成为最理性的选择。一旦越来越多的房东选择抛售，房价就有可能加速下跌。
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