女子买69m²公寓公摊37m²！公摊为何不能取消？专家解释

7月13日，“女子买69平公寓37平是公摊”引发关注。

据华商报，姬女士在西安市东仪路2020年购买了荣安芙蓉印月小区1号楼的一套商业公寓，而该物业的公摊面积的比例超过了50%。销售人员表示，该楼盘五证齐全，规划都是经过政府部门审批的，公摊没有问题，符合国家规定。

7月12日下午，针对公摊面积规定问题，记者致电咨询西安市住建局，值班人员表示归西安市自然资源和规划局；记者又致电西安市自然资源和规划局，接电人员表示该问题归属住建局。

此消息在网上引发热议：“百分之五十的公摊？天呢”“开发商用心良苦啊，公寓太小，来客了家里坐不下可以坐楼道里”“它明明可以直接抢钱，却偏偏施舍给你32平”......

据华商报，根据姬女士提供的购房合同，出卖人为西安康翰置业有限责任公司，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所有限公司，预（实）测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。

姬女士说，合同是去年才拿到的，之前自己也没有留意，也没有想到花了50多万元，买了一半的公摊。印象中楼盘的公摊率就是百分之十几，高也不过20%多，没想到这里竟然是50%多，令人咋舌。

中介称，“这个楼确实公摊率很大，听说是53%。”

图片来源：新浪微博视频截图

记者又联系到当时姬女士的置业顾问，对方解释说，本身商业楼的公摊就比较高，在姬女士购房时，已经仔细说明了公摊等相关问题，该公寓的公摊率确实达到了50%，但是单价低，舒适度高，而且国家在公寓楼公摊面积比例方面是没有具体规定的，西安有的楼盘公摊率达到了60%。

“我们这么大的楼盘，五证齐全，规划都是经过政府部门审批的，公摊没有问题，符合国家规定。”其表示，目前公寓公摊面积并没有明文限制。

一位业内人士表示，据其了解西安商业公寓一般公摊率是40%—45%，因为公寓有比较豪华的大厅、长走廊、上下楼梯以及三四部电梯，因此公寓公摊率很高，一般都在40%以上，但超过50%的也比较少见。

据央视新闻，公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

国家目前对住宅的“公摊面积”并没有设置上限和下限，但这并不意味着“公摊面积”可任由开发商随意设定。

在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水有明确要求：出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

律师提示，购房人在前期签订购房合同时，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。

央视新闻去年8月曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬称：“（目前）按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。”

来源：每日经济新闻、华商报、央视新闻、公开资料等