负债2.5万亿，许家印彻底不装了
恒大还能还清债务吗？
7月17日晚，爆雷三年的中国恒大（3333.HK），终于一次性交出了三份财报。
2.58万亿、2.47万亿、2.44万亿，2021年12月至2022年12月的3个报告期内，恒大的总负债规模终于被揭开，如沉默的惊雷震撼了资本市场。此前大众对其负债规模的认知，还停留在2020年末的接近2万亿元债务，实际的情况远比想象中糟糕。
到2022年底，恒大的员工大概是10.3万人，总负债在2.44万亿，这是什么概念？2022全年，广州的GDP总量是2.88万亿元，当地的常住人口为1873.4万人。
不过，独立核数师对恒大2021年报和2022年报均“无法发表意见”，因为对“中国恒大未来现金流量的不确定性对集团继续持续经营的能力产生重大疑虑”。这也意味着，目前恒大的总债务问题是一个无底洞。
目前，恒大一直处于停牌状态，港股最长停牌期限是18个月，如果恒大不能在2023年9月20日之前复牌，则可能成为下一个被勒令退市的港股房企。公布所有未公布的财务业绩，仅仅是第一步。
01
许家印努力了？
2021年恒大正式爆雷以来，掌舵人许家印一直在风口浪尖上。
这两年来，与恒大有关的都是坏消息，曾经风光无限的许家印，立在险峰之上，出现在媒体报道里的重点变成了：许家印成为被执行人；打破跳楼传闻，许家印现身恒大保交楼会议力破谣言等。
即使恒大的债务再焦头烂额，许家印还得关心足球事业。许老板最近一次露面，是7月4日的恒大足球俱乐部管理会议。他要求，俱乐部全体人员要进一步弘扬“狼性十足、协同拼搏、坚韧不拔、锤炼精英”的精神。
表面工作依然得维持，但台面之下，许家印似乎一直在变卖个人资产筹措资金，尝试缓解恒大紧绷的现金流。
最新的消息来自2022年10月。有媒体援引英国《卫报》消息称，伦敦最贵豪宅“Rutland Gate 2-8a”已经被投放市场，价格约为2.21亿英镑（约为20.76亿元人民币），仅仅几周内就有6位潜在买家。
而根据英国《金融时报》此前的报道，这座豪宅的幕后主人就是许家印，当时购入的价格为2.1亿英镑，约为18.9亿元人民币。如果能按照2022年10月的市场价卖出，许家印的这笔投资还能略有盈利。但截至目前，这栋豪宅的出售下文外界并不得知。
2021年，曾有媒体援引恒大方面提供的信息报道称，从2021年7月1日至2021年11月16日间，许家印已经拿出70亿现金支持恒大。这些钱来自许家印个人抵押的股票，出售私人飞机、艺术品，以及出售位于香港豪宅、深圳湾一号和广州珠江新城的房产。
但事实上，许家印当时只是将位于香港的三处豪宅做了抵押，共融得大约11亿港元。这三处豪宅当时市场总价大概在25亿港元左右。据香港媒体报道，许家印抵押自家三处豪宅中的布力径10号B座，的确是为了偿还恒大已经逾期的2.6亿美元债。
许家印真舍不得自己的豪宅吗？或许也未必。豪宅出售周期较难把控，而恒大的现金流问题迫在眉睫，或许抵押贷款反而是最快拿到钱的方式。最新消息显示，2023年3月，布力径10号B座已经在被建设银行接管后挂牌出售，标价8.8亿港元。
2021年末的情况到底有多严峻？当时我们还不清楚，但从恒大刚刚公布的业绩数据来看，那时正是公司债务的峰值，债务总额达到2.58万亿元，也正是从这个报告期开始，恒大已经资不抵债。
许家印努力筹款的同时，昔日和他一起玩“锄大地”的朋友刘銮雄，抓住了最后的窗口期，抛售了恒大股票。恒大2022年3月停牌，刘銮雄旗下的华人置业于1月7日发布公告称，2021年内，公司不断通过公开市场出售恒大股份，包括交易成本在内，共亏损78.7亿港元。
而还没来得及抛售的剩余股份则以2021年最后一天的收市价做评估，预计亏损约30.5亿港元。合计超百亿的亏损，大概也是刘銮雄义气的证明了。
02
恒大努力了？
截至2022年末，恒大的总负债规模已经超过2.4万亿元，负债净额及流动负债净额分别为5990.7亿元和6877.3亿元。
同一时间，恒大账上的现金总共还有143亿元，这其中还包括了没办法调用的受限制资金。而许老板个人筹款的回流金额以十亿为量级，无论怎么算，都杯水车薪。更何况，除了债务，恒大还有每月新增的员工工资、恒大财富的产品兑付及全国各地工地复工等固定支出。
因此，恒大必须从公司层面努力出售资产回款。2021年业绩公告显示，年内公司出售了New Gain、盛京银行，分别回款163.5亿港元、99.93亿元人民币，但在出售恒腾网络全部股权的过程中，恒大却没能按约定获得全部回款。证券时报统计称，2021年内，恒大合计通过变卖资产，回款超过320亿元人民币。
此后公告显示，2022年3月，公司出售了杭州水晶城项目，作价36.6亿元。两个月之后，恒大以13.48亿元转让了城市之光广场项目。转让对价中的一部分，是用来抵偿恒大在当地项目的应付款项。
财报数据显示，截至2022年末，恒大集团仍拥有土地2.1亿平米，同时参与79个旧改项目，其中34个位于深圳。
2022年初的保交楼会上，许家印曾强调，“任何时候都不能贱卖公司资产”。但恒大的情况延续至今，是否贱卖资产，或许公司自身已经很难掌控。
2022年11月，恒大公告称，其持有的一宗位于香港元朗的未开发土地，以6.37亿美元（约为48.98亿港元）出售了，而所得款项将被用来偿还公司对该项目的财务义务。公司预计在该项目上的亏损达到7.7亿美元（约为60.15亿港元）。
同月，恒大以75亿元人民币出售一块位于深圳的商业地块，最终录得约1.63亿元人民币的亏损。
恒大所有资产中，颇受关注的万通保险中心（原名中国恒大中心）的变卖却一波三折。2022年7月，万通中心传出变卖消息，估值约90亿港元，相比买入时又打了七二折。要知道，2015年恒大从刘銮雄手中买下万通中心时，就已经是友情价125亿港元。
今年6月，在经历了越秀、长实等诸多传闻中的买家后，市场中再次传出消息，和阿里密切相关的云锋金融或将接手万通保险中心。但云锋金融很快发布澄清，公司从未购入该大厦的任何业权。而该大厦从中国恒大中心改名为万通保险中心，只是因为万通保险至今已经租赁超过20年，恒大也同意大厦改名。
除了三份业绩公告，恒大还在17日晚间发布公告称，拟在7月24到25日间举行境外债务重组协议安排聆讯。这或许是近年来恒大为数不多的“守约”时刻。
今年3月的恒大全球债权人会议上，恒大公司领导层曾表示，公司将力争在7月底前提出重组方案。
而根据恒大3月22日发布的公告，恒大与债权人已经在重组方案上取得了不错的进展。
比如，恒大方面或将发行新债置换原有债券，新债券的年限或在4到12年，年利率在2%到7.5%之间；前三年恒大方面暂不付利息，第四年开始付息等。不过，本次重组协议的具体生效日和最后期限日分别被定在今年10月1日和今年12月15日。
重组协议同时透露，如果债权人不同意此次重组，恒大被破产清算了，那么债权人们也基本上拿不到什么。
恒大给他们算了一笔账，鱼死网破之下，无担保债权人的预计回收率为3.53%；现有恒大票据持有人的预计回收率为5.92%。
如此低的回收率被摆上台面，恒大的债权人看起来也毫无选择。
03
保交楼，“先借我3000亿”
3月22日的债权人会议上，公司管理层还透露出一个信息，未来三年内恒大的核心任务其实是保交楼，而为了完成这个任务，还需要2500亿元-3000亿元。按照恒大的经营情况来看，这一大笔钱，还要靠借。
业绩数据显示，2022全年，恒大的总营收为2320.54亿元，其实不能完全覆盖2661.94亿元的营业成本，净利润亏损更是达到1059.1亿元。2022全年，集团实现合约销售金额人民币317亿元，合约销售面积390.4万平方米，全年累计销售回款357.9亿元。而这些销售额中，大部分是甩卖现房和准现房换来的。
恒大的财务状况，可以用八个字形容：资不抵债，入不敷出。
事实上，恒大的“三年保交楼”经营战略，是2021年9月提出的。这3年来，恒大的目标定得越来越低，愿景也越来越小。以2022年为例，有媒体报道称，2月6日的保交楼新年动员大会上，许家印表示，恒大要在年内实现交楼约7000万平米、60万套的目标。
但到了2022年12月的保交楼专题会上，许家印口中的全年保交楼目标却被砍了一半，30万套。2023年初，恒大宣布，全年累计交楼30.1万套，刚刚过线。业绩公告中，恒大承认，2021年9月后公司销售曾一度陷入停滞，直到2022年4月才开始逐渐恢复。
坊间传闻中，许家印是靠和郑裕彤、刘銮雄、张松桥、杨受成等诸多港商富豪打“锄大地”，要来投资，补上了2008年金融危机时恒大的资金缺口。后来的这些年中，港商在上个周期底部纷纷出走，将大笔内地和香港资产以友情价转让给许家印，共享恒大股权红利。
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