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来源：城市财经 ID：City-Finance
作者：余飞
自从7月24日中央政治局会议上，对当下的楼市进行了全新表态后，各地城市开始落地执行了。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这段话前半段是对楼市的新定性，房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
后半段则是解决办法，也即之前调控期间的一系列政策，要适应新形势进行调整、松绑与取消。之后住建部更是提出了三个明确方向：1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”。合肥召开会议，提出要开始试点现房销售，并积极探索商品房销售按套内面积计价。
北京7月29日发布通告：将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。深圳7月30日发布通告：将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。广州7月30日发布通告：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。尽管这些城市都只是做了应答，表示我们已经收到指示，接下来会制定出明细文件，开始执行。
但部分不明所以的业主，却闻风而动，不知道是谁给的勇气，居然开始涨价了。根据时代财经披露，在上周上至中央下至地方纷纷对楼市表态的背景下，宣布房价上涨的业主粉墨登场，开始狼奔豕突。比如沈阳一位购房者，本来与卖方业主谈妥了价格，准备成交，结果这位业主因为看到了国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，反悔不卖了。真是笑死人不偿命。果然是，只要你不觉得尴尬，尴尬的就是别人。
本号对国税局发布的这份《支持协调发展税费优惠政策指引》做过分析，尽管里面有19条针对住房交易、租赁中的减税税收措施。其中的第189条，“个人销售住房免征土地增值税”从1999年就开始执行。第185条，2016年就下发通知。至于“个人出租住房减征房产税、个人出租住房减征增值税”，也已经在各地实施了多年。
都是已经实施的措施，只是现在重新强调了一下而已，对市场的作用，还能有吗？再比如北京的一位购房者表示，自己与业主已经谈妥，业主愿意以降低1万元售价出让，结果业主周四（27日）突然说不卖了，连夜涨价20万，低一分都不卖。而且，这位购房者还表示，他之前关注的另外几套房源，挂牌总价也在最近一周上涨了5万至10万。广州的一位购房者透露，本来与业主商定以略低于市场价480万成交，结果业主爽约，业主说形势利好，突然通知涨价20万，而且态度十分强硬。果然，人性本私。二手房市场中，都是市场自由定价，他们反悔爽约，宣布涨价，无可厚非，只要能卖得出去，就是本事。只是他们的理解明显跑偏了。我在之前的文章中反复强调过，如果你还认为这些措施会推动房价上涨，那就根本没看明白中央对房地产的全新表态是什么意思。
现在所有的动作，都是为了避免房价硬着陆而已，换句话说，只是想让房价跌得慢一些。
而这些业主，不知道是从哪个角度分析得出的结果，房价会上涨。梁静茹与光良联合给的勇气吗？
目前一线城市最有可能的决定，就是放松认房认贷措施，改为“认房不认贷”。
这一措施若落实，的确释放一波需求。但这一需求不足以扭转目前下跌的形势。
因为目前的房地产市场肃杀氛围，不是某一个点的问题，而是系统性问题，包括经济、就业、债务、信心、信仰等等。
但很多人还是惯性思维，认为一有大利好，就会涨价。如果按照惯性思维，我也以为会涨。
但是分析问题，需要结合时代背景，脱离时代背景分析问题，只会闹笑话。
总而言之，本号还是那句话，这一轮房价调整周期不会短。尽管各方都在努力挽救，但最大的效果也只是可能降低降价速度而已。
支撑这一观点的逻辑有四条：
第一，民众的就业与收入不确定性仍在。
这轮房价调整的根本逻辑在于，所有中心城市的房价都远超城市大多数居民的购买力。
高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。买不起房的人，比之前更多了。这一点，看今年上半年的房贷增量就明白。今年上半年的房贷增量创近年来新低，甚至比去年疫情影响下的楼市，还要低。
没钱，这是消费、楼市都很难起来的关键。看看现在的失业率，
这种背景下，买不起房的人越来越多。有房的人，不也是想着去买第二套，而是想着提前还房贷，降低自己的负债表。当一个人明明知道奋斗一辈子也买不上房的时候，会如何？特别是经历了疫情三年，很多人对于买房的执着已经发生了根本性改变。释然之后，便是日本当年出现并且一直维持至今的低欲望。这种迹象，我们已经出现。
今年最流行的一个词便是“绝代佳人”，没有房贷（不买房）、没有车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）。
从上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。即便有能力，现在也不敢去负债。因为不确定性之下，可能没多少人觉得明天会比今天好。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。伴随发生的则是，2022年全国已经公布人口数据的266个城市中，有143个城市人口在减少，人口减少的城市数量规模超过了一半。
而在减少的队伍中，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。
在这种背景下，原本供大于求的局面，往后显然会加剧。如此下去会造成两种局面：一方面，中心城市的人口越来越买不起房，空有需求，支撑不了房价。房价下行，市场自我调价，达到一种平衡状态，才会进入平稳局面。另一方面，越来越多的三四线城市人口减少，需求萎缩，房价持续下跌，越来越多的三四线城市房价会鹤岗化。
