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碧桂园危机!

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◎作者 |  樱桃团队 

◎来源 | 樱桃大房子(ID:ytdfz8)已获授权



关于碧桂园会不会成为下一个恒大?我暂时还不敢妄下定论。

但最近是越来越多蛛丝马迹。

1、今天深交所公告:“21碧地01”(149407)盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%,本所自今日13时20分23秒起对该债券实施临时停牌。

2、早在7月中旬,碧桂园的境内和境外部分债券已经开始大跌,极度敏感的资本市场,肯定是嗅到了危险的气息。

3、7月19日,碧桂园服务的总裁李长江,在股票低位大规模减持套现。

4、7月30日,杨惠妍宣布将手中碧桂园服务20%的股权,合计64亿捐给国强公益基金会 (香港),用于公益事业的发展。

5、7月31日,碧桂园发布公告称,预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损,最后还表示:积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

6、摩根大通一周前也发布报告调低碧桂园的评级,穆迪也调低了碧桂园的信贷评级,由Ba3下调至B1,展望维持负面。

综合各类公开消息来看,碧桂园已经站在了悬崖边上,不敢说一定会“爆”,但确实是令人担忧。

这段时间,房地产利好消息不断,地产股终于迎来上涨,碧桂园却走出了独立的行情,股价不断向下探,市场应该已经嗅到了碧桂园的危机了。

就上面提到的杨惠妍把碧桂园服务20%的股权,合计64亿直接捐给了他老爸杨国强的基金公司。

为什么选在碧桂园资金链面临崩溃的时候捐赠呢?

市场有一种看法,认为杨家父女是想尽可能多的保住一些现金。

因为碧桂园一旦宣布破产,公司资产被拍卖被清算,但是慈善公益基金里面的钱是不允许被清算的。


我看了一下目前碧桂园的资产情况,真的不太乐观。

主要是有三点:

房地产业销售疲软;

短期债务过高,存在违约风险;

地方融资放缓。

先看业绩,根据碧桂园7月4日发布的公告显示,今年上半年,碧桂园权益合同销售额和销售面积分别为1287.60亿元和1646万平方米,同比分别下降30.44%和29.93%。

对比下上半年全国的平均水平则是1.10%和-5.30%。


过去碧桂园一直被称为宇宙房企,多年占据行业第一的位置,如今已经跌到了第5位。

虽然碧桂园在过去两年如履薄冰,非常谨慎,避免自己踩到“三道红线”,但是依旧无法阻挡各项指标持续下滑。

归母净利润从2020年之后一路下降,2022年甚至出现了首次亏损。


因为在三道红线后,民营房企的融资几乎断流了,碧桂园等民营房企都是靠着自己的老本存活,活不下去就直接摆烂放烟花。

下图显示,自从2020年来,碧桂园筹集现金流都是负的,三年来现金流共流出了1204亿元。


记得2020年的时候写碧桂园新闻的时候,当时碧桂园还强调自己账户上躺着几千亿,信心十足,认为自己能扛过这一轮调控。

碧桂园猜到了开头,知道市场要变天,于是提前备好现金流。

但是却没有猜到结局,这一轮房企大洗牌似乎望不到边。

尤其是针对民营房企的融资,碧桂园好歹顶着示范性民营房企的头衔。

上半年拼了老命发出的两期中期票据,合计金额17亿人民币,对于宇宙房企来说,这点钱真的杯水车薪。

于是在恒大公布财报不久后,也许高层担心碧桂园真的会成为恒大第二吧,7月20号,碧桂园突然获授35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资。

这笔钱用于偿还2019年融资,话外之意就是,老兄你再撑一下。

可目前很显然,碧桂园是有点难!

7月20号过后的十几天里,有关碧桂园的全是负面消息。

从债务量来说,碧桂园和恒大之前几乎就是一个级别的,截至2022年,碧桂园总资产为1.74万亿元,总负债1.43万亿元。(恒大之前1.8万亿)


而据DM查债通显示,目前碧桂园还有存续债券17只,存续规模199.21亿元,2023年待偿还本金约32亿元,待偿还利息5.7亿元。

不过碧桂园已经在努力自救中了。

去年碧桂园减员30773人,同比减少幅度约30.56%,居于2022年房企减员榜首位。

这两年碧桂园也不敢拿地,2020年之前,碧桂园一年拿地金额上千亿,去年全年只有61亿元,今年上半年,碧桂园拿地金额只有58亿元。

目前碧桂园一切的操作都是为了保命,希望能够等到市场回暖的时候。


但恕我直言,我个人观点是,这一次即便等到回暖,将来也没有碧桂园什么位置了。

碧桂园走的是下沉路线,项目主要集中在三四线城市,就像他们自己说的覆盖1000多个县城。

现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子,碧桂园这三年来都没怎么拿地,主要就是在清理三四线库存,回笼资金,可房子太难卖了。

而从未来的趋势来看,未来的房地产上涨机会只存在一二线,碧桂园拿着大量三四线土储压根不值钱。

就像恒大一样,放烟花之后负债却越来越多,就是因为这两年房价下跌,导致资产评估价值也在下跌。

比如房价没跌,一块地可以卖10个亿的,房价跌了后,你5个亿可能都卖不掉,那就白白的损失了5个亿。

现在碧桂园看似还有1.7万亿资产,这意味着什么呢?

如果市场继续下探,资产则会继续缩水。

以上这点非常关键。

现在市场对碧桂园的担忧情绪依旧在蔓延。

作为一位房产博主,我也是真心希望碧桂园能够撑住,起码要撑到把期房都交付之后。

如果碧桂园真的倒下了,那就是给中国房地产行业,建筑行业,上下游行业再次投入一颗深水炸弹。

加上碧桂园项目主要集中在三四线城市,三四线城市很多人买套房比一二线其实更难。

去年碧桂园交付近70万套房子,今年的任务也是70万套,上半年已经完成 27.8万套的交付任务,明年后年加起来估计还有上百万套房子要交付。

每一套房子背后都是一个个鲜活真实的家庭,这群人非常不容易。

恒大多少还有一些一二线的资产,所以碧桂园如果撑不下去,情况只会比恒大还要糟糕,毕竟总资产大,而套均资产额小,波及范围会更大。

更惨的是,会有一大堆上下游的公司跟着碧桂园倒霉,被拖垮,又不知道有多少人要失业了。

希望能有好消息!



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