新闻第79期｜碧桂园危机背后的法律问题
作者｜吴海瑜 暨南大学本科
银杏 中国人民大学J.M.
雷陶菲 北京大学STL J.D.&J.M.
郑知仪 伦敦政治经济学院LL.M.
陆桂婷 哥伦比亚大学LL.M.
黄铄媛 新加坡国立大学 J.D.
编辑｜杨玟萱 中南财经政法大学本科
李建云 中国政法大学硕士
责编｜戚琳颖 大连海事大学本科
01
碧桂园遭遇财务危机
近日，中国地产巨头碧桂园控股有限公司（下称“碧桂园”）遭遇巨额财务危机，截止8月8日，碧桂园未能支付其本应该于8月7日支付的两笔美元债的票息，碧桂园在8月10日于港股市场披露盈利预警公告，预计2023年上半年度的净亏损为约人民币450亿元至人民币550亿元。随后，碧桂园于8月11日发布道歉函，称面临成立以来最大的困难，虽已全力自救，但经营压力有增无减。
碧桂园面临的财务危机引发了人们的广泛担忧，这也给中国经济问题敲响了新的警钟。碧桂园的市值自今年年初以来已缩水一半以上，曾经风光一时的知名地产开发商为何陷入如此困境，碧桂园的财务危机爆发又将引发何种法律问题？本文将从碧桂园的发展历史、其财务危机涉及的法律问题、购房者的救济措施以及碧桂园的未来发展等方面展开详细分析。
02
碧桂园为何一步步走到今天？
碧桂园作为中国的头部房地产企业，和万科、恒大地产等齐名。在过去几十年中，碧桂园占据着重要的位置。中国房地产事业的蓬勃发展促进了地产公司扶摇直上。碧桂园的创始人是一位来自广东顺德的包工头杨国强。他瞄准了地产企业，开始郊区置地。其经营方式依赖高负债高流转：碧桂园通过大量的购买土地、高效办理行政手续，在短时间内迅速进行预售，套现。其权益额占比百分之七十多，意味着在工程中有合作方的资金加入使得碧桂园能够获得大量资金周转。而现金流往往影响着企业的发展。据统计，2022年底，碧桂园在三四线城市的销售占比仍然能达到百分之六十。大多数土地储备在低能级的城市。
这样的经营方式在这十几年中获得蓬勃的发展。上世纪的出生潮到现在人口仍然在增长，城市逐渐完善和繁荣，大城市开始与世界接轨。因此，诸如深圳、广州、东莞等珠三角地区或长三角地区的房价不断攀升。中国人特有的对于家的理念也影响着购房者，也让炒房者能在购房浪潮中分得一杯羹。近几年来，房价飙升让人叫苦连天，“房奴”成为当代年轻人的代名词。同时，国家坚持“房子是用来住的而不是用来炒”的政策，限制购买。疫情的突袭，经济开始下行、紧缩，人口下降等种种因素让购房市场开始变得冷静。碧桂园大量囤积土地，开发项目，过度扩张终究到了拐点。在此前，碧桂园称从2021年开始，业绩有所下降，经营也十分困难。由于其经营方式依赖高负债，通过预售来获得住户的资金，因此相较于恒大的最大债权人供应商，碧桂园的债权人主要在于住户。碧桂园的负债危机突显的社会问题十分严重。集中在三四线城市的购房者，给付大量的金钱购买，向银行贷款，住房需求大。若无法处理债务危机，完成保交楼任务，则会在社会上掀起巨大波浪。
（图片来源于网络）
03
碧桂园债务危机爆发将面临
什么法律问题？
中国房地产巨头碧桂园在其创立的近三十年辉煌历程后，正陷入一场危机漩涡。持续加深的流动性危机导致该公司的股价暴跌，同时债务问题也愈发凸显。上述种种现象引发了市场对该公司前景的广泛质疑。
（一）内幕交易问题
在碧桂园股价急剧下跌的情况下，如果有证据表明公司内部人员在未披露相关信息的情况下进行了股票交易，这将触发内幕交易的法律问题。内幕交易是指在未公开信息披露的情况下，利用该信息进行交易获取利益。如果有人获得了碧桂园内部未公开的负面信息并以此进行交易，将涉嫌内幕交易行为。同时，若有人故意散布虚假信息导致股价下跌，市场操纵的指控也可能浮出水面。
（二）信息披露问题
信息披露是上市公司的一项基本义务，旨在确保投资者能够获得准确、完整、及时的公司财务状况和经营风险信息，从而作出明智的投资决策。根据相关法律规定，上市公司有信息披露的法律义务，应向投资者提供真实、准确、完整的财务和经营信息。在这场股债双杀事件中，如果公司在债务问题和流动性危机的情况下未能充分披露信息，或者披露的信息包含虚假陈述，投资者可能会认为公司违反了信息披露法规，从而影响了他们作出投资决策的能力。
（三）股东权益保护和投资者维权问题
股价的下跌会使股东蒙受巨大的经济损失，股东在维护权益时可能面临诸多挑战。如信息不对称，即散户投资者通常难以获取内部信息，难以准确判断公司的财务状况和风险。这使得他们在维权过程中可能处于弱势地位。又如集体行动难度大，股东数量庞大，如何协调股东的利益，发起集体行动是一项巨大挑战。不同股东的利益和诉求可能存在差异。在股东权益保护问题中，法律责任的明确与维权的挑战相互交织。当公司的决策和管理损害了股东的权益，就会引发股东权益保护的法律诉讼。另外，股票和债券持有人都可能寻求维护自己的权益。债券持有人会通过法律途径追求债务兑付，而股票持有人会寻求通过股东会议或法律诉讼来表达他们的关切和需求，以保护自己的投资利益。
（四）公司高管责任问题
证券法律体系，公司高管在财务报告和信息披露方面扮演关键角色。公司高管作为公司内部的知情人，对公司的财务状况了解更为详细。他们有义务确保公司财务报告的准确性和透明度，以向投资者提供真实、全面的信息，保护投资者权益。如果公司高管故意发布虚假陈述，误导投资者或隐瞒重要信息，可能触发虚假陈述的法律责任。投资者可能因依赖虚假信息而遭受经济损失，有权寻求法律救济，包括索赔损失。如果公司高管的行为涉及欺诈，即以欺骗手段获取经济利益，将引发对公司欺诈的指控。如果公司欺诈涉及违反刑事法律，还将进入刑事诉讼程序。
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碧桂园及其利益相关方应当积极与法律专业人士合作，制定有效的法律策略，以应对不断涌现的法律挑战，保护各方的权益。比如，碧桂园可以选择与债权人进行债务重组。受损的投资者可以通过法律诉讼来维护自己的权益。最终的解决方案也需综合考虑法律规定和相关各方的利益，以实现公平和合理的结果。此次事件也再次凸显了中国房地产市场的复杂性和风险。
04
碧桂园一旦危机无法挽救，
购房者如何自救？
（一）已经交付的房产
房产证是证明房屋所有权的法定凭证。如果户主已经获得房产证，则其基本权益可以得到保护。若碧桂园后续出现破产清算的情况，房主的使用权和所有权也并不会受到影响。
但开发商的运作情况必然也会影响到其他方面，购房者可以注意以下方面：
1. 物业服务
如若物业是碧桂园所属，那么物业服务可能会受到影响。当碧桂园因财务问题无法承担物业公司的开销时，可能导致物业服务下降、损失物业费、安全隐患增加、小区环境下滑等问题。
此时业主可以采以下措施：与邻居及业主委员会沟通，共同监督物业公司的运营情况，确保其按时、足额收取物业费，并合理使用；定期查看物业公司的财务报告，了解其资金流动和运营状况；如果发现物业公司有资金问题，可以考虑与其他业主一起，选择更有保障的物业公司接手；了解物业公司背后的资金实力和声誉，选择有实力和良好口碑的公司合作；组织业主定期召开业主大会，与物业公司沟通，及时解决问题，防止矛盾激化。
2. 房屋质量
若业主已获得房产证但未验收或入住，需警惕房屋质量问题。碧桂园的财务问题可能引发施工不当或使用低劣材料，进而威胁到房屋的结构安全性。为确保生命安全和相关权益，业主可以采取以下做法：
保持与邻居沟通：了解小区验收情况和遭遇的问题可以为业主提供一些参考。集体行动可能更有说服力，如果大部分业主都遭遇了相似问题，可以一同与碧桂园或代理商沟通，甚至考虑集体维权。
注意保修期限：某些建筑缺陷可能不会立即显现，但可能在一段时间后逐渐暴露。业主需要注意房屋保修期限，并在此期限内持续监控房屋的状态。
保留证据：在验收时，业主还要注意保留好相关的证据，以备今后维权之用。
（二）未交付或已经停工的
这部分购房者面临的风险相对较大，业主可以考虑以下措施。
1. 保持合同关系
如果房企后续进入破产程序，它的清偿顺序为：（1）破产费用和共益债务；（2）支付职工工资、社保费用和法定的补偿金；（3）偿还欠缴的社保费用和税费；（4）偿还普通债权。
若选择退房，业主的购房债权就会变成普通债权，如果碧桂园进入破产清算时，其需先偿还前面债权，再清偿业主的购房款。破产清算程序通常持续时间长，很可能没有余力偿还普通债权人债务。
在没有其他有效方式的情况下，维持购房合同和购房意向，保留优先债权，可能是更好的方法。
（图片来源于网络）
2. 网签
如果已付款但还未进行网签，应尽速进行，因为这是确认购房合同有效性的关键步骤。
3. 合同问题
如果已支付购房款但未拿到正式购房合同，需紧急与碧桂园或其代理商联系并要求其提供合同。无论如何，收集和保留所有购房相关证据，以备后续可能的维权。
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碧桂园的未来发展：
从债务危机到重组或破产？
（一）重组
债务重组通常被认为是旨在解决企业债务问题的一种协商方式。2022年以来国家对于房地产企业的合理融资积极表态、采取防范化解房地产企业风险的措施，已有部分房地产企业成功进行了债务重组，例如绿地集团、融创中国和富力地产等。碧桂园可以尝试通过与债权人进行债务谈判，重新达成有关债务清偿的协议。但是开展债务重组的谈判与计划需要与债权人建立信任，如果采用逐笔展期谈判也仅是将偿债时间延后，并未实质减轻偿还压力，甚至增加了经营压力，最终仍然需要依靠销售回款。
（二）破产
根据碧桂园的回应，其流动性危机的原因在于“受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少”，也就是说碧桂园目前的销售回款存在较大问题。在偿债能力下降与巨额负债的情况下，如若无法成功实现债务重组，碧桂园难以度过危机。
参考资料
[1]《碧桂园爆雷了！负债1.43万亿！身为购房者，我们应该怎么办？》，网易号，2023年8月13日，https://www.163.com/dy/article/IC0R4ABB05563515.html
[2] 《碧桂园财务危机背后的三重困境：管理失误、政策变化、行业风险》，搜狐新闻，2023年8月11日，https://www.sohu.com/a/710870253_121784595#google_vignette
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