“跑到日本买下一栋小楼，才发现建在了工业用地上，我应该担心吗？”

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是掘金日本房产负责人陈意。

近段时间，我基本都待在东京这边陪同新、老客户朋友一起选房、买房，不得不承认，最近来到日本买房的国人真的非常多！！

尤其是在东京新开盘的高级塔楼、以及好地段的二手独栋小楼附近，几乎都是说着中文预约排队看房的华人身影。

当然我也是其中一员，忙着帮客户挑选好的标的物，记得中间有位想投资日本整栋公寓小楼的客户朋友，问了我一个问题，

“建在工业用地上的整栋楼能不能买？会不会影响未来的买卖价格？”

那今天趁着有机会，带着上面的问题一起，继续和大家分享些关于日本房产买卖的“知识点”~

日本的土地性质会影响房价？

近些年关注日本整栋小楼的人越来越多，当然看中的就是日本“屋地同权”，并且还是永久产权的优势。

但应该也不少人发现，日本很多公寓、住宅楼都并非建在“住宅用地”上，这会不会多少对房产价值有影响？

答案是不会的。

首先，日本虽然有土地性质的划分，但是在土地上建房的用途方面，要求会宽松一些。日本的土地被分为12类，具体如下：

可以看出，除了工业专用地域外，从居住地域到工业地域的11类，其中也包括商业地域，都可以建住宅，同样的，住宅地域也可以建商业设施，工业地域也可以建住宅。

近年来，由于东京23区的去工业化，以及人口向东京市内聚拢的趋势，原本被政府划归为工业用地上搭建的工厂纷纷外迁，而留下来的地块上则建起了住宅。这样的现象十分常见。

而且，房价并不会随着土地性质而发生改变。影响房价的最主要原因是地段，所以甚至会看到工业或者商业用地的房价，比住宅用地房价高的情况。

一句话总结就是，“地皮”决定不了房产价值，但地段可以。

为什么说买一栋楼，比投资一套几十万的公寓更值？

了解过一栋楼投资的客户可能会有这样的观感：

一栋楼投资的净收益率跟单户小公寓的净收益是差不多的，为什么要花大精力投入一大笔资金拿差不多的回报率呢？

其实，在日本也是你投入得多获得的也多。原因有几个点：

1. 一栋楼带有一块完整土地，便于形成资产；

而且日本土地是私有的，拥有永久产权，后续要拆掉重建等都可以自由使用，资产价值高且稳定，作为家族资产配置传承性好；

2. 可以贷款，这样就能把回报率往上抬。

利用日本银行的低利率杠杆，用一半的资金撬动一栋大楼的价值；

3. 日本的房价涨幅跟土地价格是有着非常直接的关系，

所以一栋楼资产随着时间的迭代，价值的涨势会比较公寓更可观一些。

投资一栋楼是不是要花很多钱？

一听到买一栋楼，这体量、这效果，就让人本能地觉得：肯定要花很多钱。我跟你说，其实不然。

之前有一篇很火的文章，标题就写着“北京的首付在东京买了一栋楼”，作者说自己花了300多万人民币，相当于望京一套二手房的首付，撬杠杆买了东京江东区的一栋小楼。

所以，买一栋东京的大楼，起步价并不高。

不动产价格会由于地段、土地面积等不同因素影响，相应地，大楼的投资金额的范围区间是很大的，基本有400万左右的现金预算，你就可以考虑配置一栋东京的大楼资产。

有关在日本低利率贷款条件、操作等具体情况这里就不展开细说了，感兴趣的朋友可以扫码添加微信，咨询了解详情：

相比公寓，大楼的维护成本会很高吗？

你可能不知道，大楼的持有成本低于公寓。

一般公寓每年的持有成本是价格的1-2%，大楼则是1%左右；原因是公寓会有物业公司进行日常管理，清扫、点检等，多了物业这一层费用。

值得注意的是，物业跟托管公司是不一样的，房东购房后依然是跟托管公司联系收租。

而持有一栋大楼，则是托管公司找人进行大楼的清扫、点检和管理，不需要物业公司这个“中间商”，因而省去了物业公司的成本。

另外，公寓需要固定缴纳修缮费用，而大楼没有。需要维修时直接实缴实收，省去了其中的一些服务费用。

篇幅有限，除了今天提到的这些问题以外，如果大家还想了解更多日本买房细节，怎么买、买哪里、怎么做低利率贷款等。

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来源: qq

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