7月房地产数据出炉！多指标降幅扩大

从数据来看，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大，其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。

值得注意的是，1-7月房屋竣工面积同比增长20.5%，显示出一年来保交楼工作的积极成效。

业内人士认为，后续购房门槛会进一步降低，销售端有持续改善的空间；在“保交楼”目标下，竣工表现仍会对投资带来一定支撑，但投资全年下降趋势难改。

不过，国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办发布会上表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

从销售情况来看，国家统计局的数据显示，1-7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，其中住宅销售额同比增长0.7%。

自今年3月全国商品房销售额累计增速转正后，7月再次负增长；同时，全国商品房销售面积累计降幅继续扩大。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1-7月份，全国商品房销售面积下跌6.5%，跌幅比上半年扩大1.2个百分点，其中住宅销售下跌幅度（-4.3%）扩大1.5个百分点，跌幅扩大幅度更大。1-7月份商品房销售额下跌1.5%，为一季度以来首次负增长。环比来看，7月单月销售面积和金额均“由正转负”，而且负增长的幅度分别为46.1%、44.7%，即6月到7月份销售面积和金额均骤然下跌。

对于7月销售骤降的原因，李宇嘉认为，一方面，7月份是季节性淡季，另一方面开发商冲半年业绩后，推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是，7月份房企风险再次蔓延，各方对于后续市场的走势再次转弱，同时7月份表态优化调整政策后，居民也在等政策出台以决定后续的购买选择，这些都是导致7月份销售明显下行的原因。

在易居研究院研究总监严跃进看来，销售是楼市稳定的最基本条件，销售好，其他指标才会好，市场信心和预期也才会好。当前销售金额指标开始由正转负，客观上要注意风险。各地要把提振住房消费和去库存等作为一项重要的工作去抓，尤其是要把降低购房者购房成本和门槛，鼓励购房者积极购房和换房等工作作为一项重要的工作对待。

不过，严跃进认为，销售端后续有持续改善的空间。原因在于宏观经济基本面总体向好发展、二季度一些滞后的需求会在三季度陆续释放、各地密集的购房政策正陆续到来、房地产市场也开始走向企稳态势。福州、厦门、沈阳、成都等地都传闻要放松限购、限贷、降低首付比例等政策，这也说明后续购房方面的门槛会进一步降低，有助于进一步促进房地产交易市场的活跃。

从投资数据来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；房屋新开工面积56969万平方米，同比下降24.5%；房屋竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，1-7月，房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比继续下降，且降幅进一步扩大，7月单月，房地产开发投资同比下降12.2%，连续3个月降幅超10%，房屋新开工降幅略有收窄，但仍接近三成。

值得注意的是，尽管房地产开发投资、新开工面积累计降幅扩大，但是房屋竣工面积却同比增长了20.5%。

对此，严跃进认为，竣工指标充分说明一年来保交楼工作是积极有成效的，这和保交楼的总体工作定位、各类专项借款资金积极导入等有关。在下半年保交楼工作中，进一步落实各类资金非常关键，要积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中，尤其是近期一些房企债务压力的消息有所增加，对于此类房企而言，更是需要做好保交楼的相关工作，更好维护和保障购房者的合法权益。

陈文静认为，短期来看，新开工低基数效应继续显现，累计同比降幅或有所收窄，但整体难有明显改善。在“保交楼”目标下，竣工表现仍会对投资带来一定支撑，但投资全年下降趋势难改。

从房企资金状况来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，同比下降11.5%；利用外资30亿元，同比下降43%；自筹资金23916亿元，同比下降23%；定金及预收款27377亿元，同比下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，同比下降1%。

1-7月份，全国房企到位资金同比下降11.2%，跌幅比上半年扩大了1.4个百分点，其中定金及预收款同比降幅较1-6月扩大2.9个百分点。

李宇嘉指出，房企资金来源进一步恶化。1-7月房企到位资金在去年同期下跌25.4%（为去年较大跌幅）的情况下，今年再次下跌11.2%，单月环比6月份均“由正转负”，且降幅较大，可见资金链之紧张。其中，作为外源融资的国内贷款下降11.5%，跌幅扩大0.4个百分点；自筹资金下跌23%，收窄了0.4个百分点（贷款展期、国央企发债稳定等），显示金融机构整体对风险还是非常谨慎；作为内源融资的销售端，定金及预收款下滑3.8%，扩大了2.9个百分点，按揭贷款下跌1%，为一季度以来首次下跌，主因是销售下滑，居民按揭买房意愿下降，并非是银行不愿意放款。

陈文静表示，7月，在监管机构连续释放积极信号下，房企非银融资总额环比有所增加，但累计同比仍下降，同时在偿债高峰、销售未转暖影响下，企业资金压力仍较大。

在严跃进看来，房企资金到位状况的改善，既要输血也要造血。输血是指要继续做好“金融16条”的相关工作，积极促进相关金融工具更好落实，尤其对于民营房企的各类融资工作要给予积极关注。同时在造血方面，关键还是要确保房企销售数据改善。