作者：深鹏
来源：格隆
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降价30%甩卖楼花，这种魄力估计只有李超人有。
长实集团位于香港油塘的地产项目--亲海駅II，每平方英尺价格降至约1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），是原先价格的7折。单看价格优惠，就已经刷新了大家的认知，因为寸土寸金的香港地，几乎很少见如此的降价力度，何况还是李超人旗下的楼盘。如果大家还没什么概念，再说一个数据，大家就清楚了，折后价格相当于回到7年前，即2016年。咱们国内的房价虽说也面临压力，但如果房价回到2016年，那估计也是很多人心态都要崩掉，不管是买房的还是卖房的。更难想象的是，与国内降价依然门庭冷清相比，李嘉诚楼盘降价，却门庭若市。市场消息透露，该项目最终收票（指买家递交“购楼意向书”，表示有认购新盘的意愿，同时支付订金）超过3.8万票，成为香港历来收票最多新盘“票王”，按12日首轮销售626户计算，超额认购约60倍。对比起国内房企依然雷声震荡，只能再一次感叹超人真是会做生意。
降价促销，是商家应对销情低迷或者预期低迷时的常用手段，所以李超人这个时候降价促销，其实也并没有什么奇怪。给大家一些数据，大家就能明白了。2019年之前，香港每年的常住人口基本都处于增长阶段，虽然每年的增长幅度并不一样，有的年份多，有的年份少，但起码都有增长。然而，2020年、2021年、2022年，香港常住人口出现连续下降，2019年是750.79万，2020年是748.1万，2021年是741.31万，2022年则是733.32万。每年减少几万人，对于国人来说，九牛一毛，毕竟我们习惯了14亿泱泱大国的认知，但对于弹丸之地的香港，已经很多了，因为人口是地产最坚实也是最长期的支撑力。至于为何香港会出现常住人口下降，原因就不赘述了，懂的都懂。香港整体楼市确实有趋弱的压力。仲量联行香港主席曾焕平的观点，是香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并且尚未见底。第一太平戴维斯分析师也表达了类似的观点，香港住宅市场2023年正面临崎岖的复苏之路，而市场面临的一个重大挑战是供过于求，未来四年，香港可能有超过100000个一手单位可供出售，但每年对一手物业的需求，预计仅为18000个单位。当然了，如果再算上这个地产项目周边都是老工业区，距离市区远，配套条件并不好，本身吸引力有限，加上目前利率比较高，香港经济又面临很多挑战，降价促销绝对挑不出什么毛病。实际上，商品不好卖就得降价，这么显浅的道理，是个老板都懂，但却不是每一个老板都能做得到。就拿国内地产商来说，有没有魄力清仓大甩卖，是一个问号。先别说政府因素，就算他们自己，敢吗？我看未必，因为这等于给市场一个不好的信号，房价下跌真的止不住了。都知道，房子通常买涨不买跌，这么简单粗暴地吃螃蟹，小心咽着。再说，现在是降价也未必有人接盘，因为老百姓兜里也不像前几年这么鼓，三年的时光，已经足以磨平了很多人。购买能力不足，才是政策不断放宽，利率不断走低的情况下，房地产销售依然低迷的最主要原因。现在的地产调控，依然是以满足刚需客为主，而对于投资客，虽然也放宽，但力度并没有刚需客大。这点我认为没啥问题，毕竟政策倾向于为民办实事，没什么不妥。其实，即使继续放宽投资客门槛，效果估计也一般，因为这帮人虽然购买力，但你得给足他们房价上涨的预期。否则，谁愿意把大把钱扔到里面？从大的产业周期上看，地产确实已经过了需求最旺盛的时刻，很多家庭都已经买了房，应该说居住需求已经没有之前那么迫切。加上资产泡沫如果继续狂飙，后果确实很难收拾，国家不允许走到这一步。对于地产商而言，即便他们知道这个趋势，但船大难掉头，以前欠下的债务，并不会因为需求萎缩，销售不景气而消失。更惨的是，他们的债务发行时可能并没有料得到今天的情景，自然也不会按照今天的情景去做相应的利率、还款周期等等的设计。其实，如果回过头去看各国房地产发展史，只要采用商品化模式，基本都会经历这个阶段。正所谓，十次经济危机九次房地产。
就像现在大侃特侃各位地产大亨，战略眼光错了，做生意应该如何如何，那智慧，赶得上北京的的哥。其实，李嘉诚也十分有争议。1978年他就已经回到祖国，也作为重要嘉宾参加了后来的国庆大阅兵，并且作为牵头人之一，参与过广东地区涉外酒店的建设，可以说是出钱出力。但令人费解的是，整个1980年代，李嘉诚在内地的投资并不多，很多项目都是类似慈善性质的，志在为国家做贡献，不在赚钱。事实也确实如此，很多项目李嘉诚都是收回成本就退出，或者最后和其他出资者以捐赠性质给了国家。这似乎打破了大家对于资本家的认知，因为几十年的教育，居然有资本家不以赚钱为目的，活久见了。不过，时间踏入1990年代，李嘉诚突然活跃起来，开始了大规模投资内地的序幕。地产、港口、能源、交通、百货，样样都有涉及。很明显，李嘉诚是确认了国家在走以经济建设为中心，走改革开放道理之后才做的战略部署。最高峰的时候，据说李嘉诚的业务中，内地的占比高达5成。而在2013年之后，李嘉诚又开始卖出国内的资产，前前后后出清了很多业务，回笼数千亿的资金。而更令人看不懂的是，当年正值国内地产起飞之时，既然是商人，没有理由有钱不赚的，我没有具体的统计数据，但是从2013年后面5年国内地产行业的起飞，地价、房价暴涨的事实来看，李嘉诚少赚了多少钱，不言而喻了。这或许就是李超人和大杨、老许、阿斌们最大的区别，或者说李嘉诚太老了，经历的东西太多了。从1950年开始做生意，做过加工制造业、做过地产、做过基建、做过投资，做过全球化布局，可以说见证了整个香港战后乃至全球经济发展史，也经历过战后重大的经济周期变化，“67事件”、73股灾、改革开放、82谈判、92南巡、97金融危机、03沙士、08金融海啸......每一次危机，都足以将他掩埋无数次，但他每一次，不但没有被掩埋，反而越发壮大。相比之下，大杨、老许的年龄就小得多，正式做生意，也都是1990年代以后的事，经历的跌宕起伏自然也少了去，走到今天也不足为期。在2016年的一次访谈中，主持人李嘉诚做生意最紧要是什么。他并没有太多思考，就说出要重视现金流。做了大半个世纪的生意，经历过地产的周期起跌，尤其是在以自由经济自居的香江市场，李嘉诚比任何人，都更明白地产的金融属性、投资属性，明白地产行业的周期性，也亲身经历过那些大起大落，从而更加明白确保现金流的重要性。今天，他旗下的楼盘大减价，相信并非他直接决策，但整个集团已经深深植入他做生意的理念，无论谁在决策位置上，李泽钜也好，霍建宁也罢，又或者只是某一个销售部门的经理，他们的决策都不会偏离大方向，不会不重视现金流。相比投资者以及普通居民，他确实有过人之处。可以预期，这一次降价，对于项目迅速回笼资金，是十分有效的，赶在楼价下行之时果断出手，宁愿少赚一些，换来避免将来更大的损失，这是经验，也是魄力。相比那些年，被造富效应蒙蔽双眼的地产商、投资者以及普通居民，他确实有过人之处，这就是经验。再回看现在国内地产巨头出事，不外乎债务问题集中暴露，最后流动性枯竭，简称没钱还了。恒大、融创、阳光城、泰禾、碧桂园，无不如此。作为极其依赖金融杠杆的行业，地产公司可以说殊途同归。当年有多疯狂，结局就有多暗淡。没有谁逃得出这个定律，除非你能够急流勇退。
谈了这么多，并不是简单地给大家看富豪们的跌宕起伏，其实他们的命运和每一个人都有关。在现在这个复杂的环境下，投机性的想法，你最好把它们扼杀在自己的脑海里，否则苦果只能自己承受。尤其是想通过炒房快速致富的想法，可以休矣。而对于手头上还有不少房产的人，除非是好城市好地段，出租和变现都不愁，否则就应该想办法尽快出手，特别是加杠杆的人，因为资产价格是可以下跌的，但你的贷款是不能不还的，而且还一分不能少。日本之所以失去30年，其中一个重要原因，是居民高杠杆投资，后来资产价格下跌，自己被迫进入了漫长的还债阶段而造成的。格隆汇声明：文中观点均来自原作者，不代表格隆汇观点及立场。特别提醒，投资决策需建立在独立思考之上，本文内容仅供参考，不作为任何实际操作建议，交易风险自担。
