一个万人小区决定推倒重建

文 | 周航 

编辑 | 王一然

视频剪辑 | 沙子涵

房子老了，跟人一样，什么毛病都出来了。成都武侯区，说起自家小区，中央花园二期的业主们能滔滔不绝地说上一下午，问题不带重样的：光今年，小区已经着了两次火，三月那次，7栋一单元，二楼空调外机着了起来，等微型消防车赶到扑灭，火势蔓延到其他楼层乃至单元，烧掉了好几台空调。

有时起火还有意外收获。一个业主做着社区网格员，她说，前几年20栋一次失火，消防队进去房间后，发现了很多瓶瓶罐罐，“才发现里面是制毒的。”小区曾经制毒贩毒的还不止一家，仅裁判文书网就记录了多起案件。

这个令人头疼的小区位于成都西南市区2.5环，上世纪90年代末建成，是四川第一批商品房。业委会副主任伍大明就是第一批业主，当时他拿到一笔30万奖金，在这里买下一套最大的240平方户型，每平米综合大概1000元，而在当时，“普遍工资只有两三百”。

曾经的富人区早已成了众人嫌弃的“贫民窟”。现在，光从外观就能看出它的残破：成捆的电线粗得像晾衣杆，在空中横七竖八地穿过；黄墙皮脱落成白的，白墙皮又脱落成灰的；所有顶部都是烧炭似的黑，像有一场大火从天而降过。

在这个拥有72栋楼3300多户的巨大小区，你永远感受不到安静：位于航线下，吃一个冰激凌工夫，头顶两架飞机轰鸣掠过；路破得几乎没有平地，电动车骑过咣当咣当的；空调水打在彩钢板上，咚咚咚，响得像甩出麻将牌一样。至于真正的麻将声，总是伴随着喧闹的人声，从小区各个角落的茶室里传出。

小区里许多车库改造成了商铺，光超市就有19家，理发店不比超市少，餐饮、按摩、珠宝、手机店，生活所需一应俱全，但对一些业主来说，嘈杂的环境也成了烦恼来源。小区门口的超市老板指着对面楼说，前几年，自行车在这停不了两天就会被偷，“这两年还好一点”。网格员业主则说起一件几年前的听闻，“有女生被堵到家门口捅了两刀。”

●小区里到处缠绕的电线。周航 摄

●某一楼业主家里前段时间地砖开裂。周航 摄

这些甚至都不是人们最担心的。“最大的还是（建筑）安全问题。”小区业委会副主任伍大明说，小区当初是本地镇上开发商建造，质量差，2008年地震后，很多房子更是裂了缝。一些房子几经易主，伍大明展现的照片里，有的甚至敲掉了承重墙。

一对夫妻说，不知道为什么，每隔半个月20天，窗框就会突然摇晃一阵。退休前他们在攀枝花煤炭工作，对放炮声音再熟悉不过，形容这摇晃声 “就像放炮一样响”；另一个靠近马路的业主则说：“后边过货车，很明显床在动。”

7月一个午后，陈阿姨带我走进隔壁楼一楼人家，这里前不久刚刚开裂，五六块地砖翘了起来，幅度最大估摸有十公分。而在楼栋外围，裂开的地基下方显得空荡荡的。许多老旧小区如今都在加装电梯，陈阿姨说，中央花园二期也有业主发起过，但勘探时候说，地基不允许，就没了下文。

陈阿姨说，小区房子是空心预制板加砖混结构，钉钉子一下就进去了，甚至用不上锤子，而自己单位分的上世纪五六十年代建的房子“钉子弯了都打不进去”。

70多岁的陈阿姨现在是小区“自拆自建”的志愿者，跟她一样，许多人都渴望着小区的改变。她说起一个老人时有些哽咽，老人老伴瘫痪了一直在家，下不来楼，来业委会签字的时候说，“我存的钱到期了，我不存了，你们赶快拆。”

除了老小区的残破，让中央花园二期与众不同的，正是业主们一直在推动整个小区的重建，不是拆迁、不是改造，而是原地拆除，建成全新的电梯楼。

伍大明是第一个提出这个想法的人。那是五年前，2018年5月，他在业主群提了一嘴，能不能重建整个小区，“不要大家出一分钱”。

小区已经12年没有业委会了，“因为太烂了”，当时赵涛和几个热心的年轻人成立业委会筹备小组，业主群也是新建的，听到彻底重建，只觉得“天方夜谭”。“就觉得是个老头吹牛什么。”

但伍大明是认真的。他一个同学亲戚在成都跑地产项目，他问“我们这么破的小区能不能重建”，对方觉得可以试试。后来他跟市里投促局一个处长聊，也得到类似回复，所以起了念头。

过了两三个月，听伍大明当面说完，赵涛觉得确实可能有戏。赵涛做的第一件事是先征求政府支持，专门给区里和街道征求意见，而得到的回复也让人欣喜。

2018年12月，成都武侯区委办公室在网上留言板回复：“如业主都愿意改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作”。

同月，晋阳街道办事处盖了章回复：“对中央花园二期的旧城改造，需由95%以上小区业主签字自愿参加在现有规划条件下的旧城改造。”

●易阿姨住在儿子家，为小区的事坐339路公交车来往。周航 摄

在业主们设想中，小区将原地重建，面积1:1置换，不用掏钱，只要容积率从2.0提升到3.5——至少在当时，大家觉得这没有什么太难的——他们说联系的央企也表达了合作意向。

小区有72栋多层住房以及13栋别墅。业委会开始发动业主们的力量，他们招募志愿者，分成十多个组，负责不同楼栋，每个组有小组长，每个楼栋有楼长。

一个小区地产中介主动做了志愿者，利用自己工作便利，征集了“百来个签名”。他说，谁都算的过来账，跟周边两三万的新房价格比，这个老旧小区只有八九千，要是能重建成新的，“两辈子都赚不到这个钱”。

陈阿姨也是那时候成了志愿者，那天她买菜回家，路过业委会办公室，看到里面聚集了很多人，一听是要签字重建小区，立刻就说要帮忙，从此一直帮到了现在。

当时人们遇到最大的难题是找不到业主。小区3300多户，业委会、党支部、房产中介都估算，“至少50%以上租出去”。业委会和志愿者只能私下找物业、社区“偷偷要一些”。

签了半年，还剩两三百户业主联系不上。陈阿姨跟另外两个老人坚持到最后，承担起了又一次的上楼工作。她们年龄相仿，加起来超过200岁。那阵子，每天吃完晚饭，陈阿姨就等在楼下，看到人要进楼就问哪个房的，要是没签的，在楼下就把事情说了。没在楼下等到的就上楼，“哪户灯亮起了敲哪扇门”，每天都忙到九十点。后来实在爬不动了，楼层高的，只能叫年轻志愿者上去，而年轻的志愿者其实也快五十岁了。

最让陈阿姨难受的是碰到骂人的，“理解不了你们怎么这么积极，没有好处这么拼命干嘛”，这时候只能忍着，等对方说完再沟通，最多的业主要聊四五次才打消各种疑虑，按下那个宝贵的手印。

就这样一户户地积攒，到2019年份8月，志愿者找到了绝大部分业主，最终把比例推到了96%。剩下4%各有诉求，比如有车库的，“要求补偿车库”，还有的商铺，“要一赔三”。

这时候就轮到伍大明出马了，在整个小区重建里，他扮演着决策者的角色，他写了报告，连带一叠厚厚的签字材料，寄了出去。2019年12月，时任武侯区委书记回复，“就纳入危旧房改造开展论证”。

但最后论证结果让业主们失落。“你们小区不属于棚户区，属于商品化住房，现在政策上不能支持。”伍大明说。

就这样，因为没有政策支持，重建的事搁置了。

自上而下

按照区委书记的谋划，每户将保留原来套内面积，因为公摊面积大，总的建筑面积将增加10%，按照房本面积算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，业委会测算，每平米大概4000元。

如今，中央花园二期住着很多外乡来的打工人，买下这套“老破小”已经掏空了家底，背着贷款，许多人一听要花钱就拒绝了。

质疑声也多了起来，有担心房子烂尾的，还有质疑业委会从中牟利的。陈阿姨说，有次一个男人醉醺醺来到业委会办公室，进来就一通骂，说“你们无利不起早，一个月拿大家4000多块钱，你们还要分房子，一个人几套”。

面对大家反对，业委会只能调整方案——争取政府支持，小区总建筑面积增加20%，再由开发商把多出来的面积卖了，可以覆盖成本，居民就不用再出钱，“相当于大家把多出来的面积换算成了钱”。

伍大明说，这个方案目前政府没有明确回复，“不这样推不下去”。其实他一开始心里就清楚，对这么大的小区来说，“出钱肯定是不好搞的”，但当时必须先答应下来，“不然就没机会了”。

只要不出钱，事情就好办了。那个夏天，志愿者打了三轮电话，反复介绍新版方案，到了2022年8月份，同意率超过80%。

这时候，伍大明又想到，业委会成立后，从物业收回了六成停车费，他们将其中一大部分拿出来，直接发放给业主，每平米3块，但要求本人拿着房产证领取。这种方式很有效找到了联系不上的业主，原来有顾虑的，趁着领钱，再当面讲解政策，也转而签下名字，最后签字率抬到了95%。

剩下的5%，伍大明用了新方式，公开贴出告示，让反对者主动提出意见，不然默认同意。

最后有3位业主打来电话表示了反对。伍大明一一记下他们的房号，具体的反对意见没去问，他有更重要的事要做，将新报告寄给各级领导，“没有政府支持是做不成的。”

反对者

住在60多栋的独居女人就是三个明确反对者之一。7月下旬，她在家里接待了我的来访。屋子看起来很久没人收拾了，几乎没地方落座，钢制沙发上堆满了杂物，椅子上也蒙了层腻物，整个房子散发着一股浓厚的酸臭味，而女人在房间里也戴着口罩。

这套50多平米的住房，算小区最小户型，是她唯一的住宅。1996年，她不到30岁，想着女儿要回四川读书，花了5万全款买了这套房子，说起这她就很后悔，要是当时在打工的深圳买个小房子，已经不知道涨到多少了。

她有太多理由反对了。不说别的，她语气高昂地说，自己妹妹家旁边一个小区，拆迁十多年了，直到现在还没建起来，现在自己搞重建，到时候烂尾了谁来负责，“我到哪里去住？”

房子位于三楼，这是她最满意的一点。一楼二楼潮湿，她这里能晒到太阳，走起来也不累。

她对小区也有不满，“自行车丢了9辆了”，她很早就离婚了，女儿在北京也好多年没有回来，现在几乎不出门，一天三餐靠外卖解决，搬家对她来说太累了。

在她看来，重建是“业委会想从里面搞钱”。就连小区发放公共收益，她也不满，为什么按照面积来呢？收垃圾就是每户均摊的，虽然不多，一个月8块钱。

但也不是完全没可能让她同意。她说，1.5万的收购价不行，如果2万一平米，直接给到她一百万，她也许就点头了，“但谁敢保证能拿出一百万？”

住在60多栋的独居女人就是三个明确反对者之一。7月下旬，她在家里接待了我的来访。屋子看起来很久没人收拾了，几乎没地方落座，钢制沙发上堆满了杂物，椅子上也蒙了层腻物，整个房子散发着一股浓厚的酸臭味，而女人在房间里也戴着口罩。

这套50多平米的住房，算小区最小户型，是她唯一的住宅。1996年，她不到30岁，想着女儿要回四川读书，花了5万全款买了这套房子，说起这她就很后悔，要是当时在打工的深圳买个小房子，已经不知道涨到多少了。

她有太多理由反对了。不说别的，她语气高昂地说，自己妹妹家旁边一个小区，拆迁十多年了，直到现在还没建起来，现在自己搞重建，到时候烂尾了谁来负责，“我到哪里去住？”

房子位于三楼，这是她最满意的一点。一楼二楼潮湿，她这里能晒到太阳，走起来也不累。

她对小区也有不满，“自行车丢了9辆了”，她很早就离婚了，女儿在北京也好多年没有回来，现在几乎不出门，一天三餐靠外卖解决，搬家对她来说太累了。

在她看来，重建是“业委会想从里面搞钱”。就连小区发放公共收益，她也不满，为什么按照面积来呢？收垃圾就是每户均摊的，虽然不多，一个月8块钱。

但也不是完全没可能让她同意。她说，1.5万的收购价不行，如果2万一平米，直接给到她一百万，她也许就点头了，“但谁敢保证能拿出一百万？”

最后的机会

眼下，对伍大明来说，最重要并不是消除每个疑虑，而是尽力争取到最大的政府支持。在他看来，只要政府正式出面搭建平台，许多问题，包括三个明确的反对者的要求，都会迎刃而解。

说起没有开过群众大会，老人显得有些无奈，不止一次，业委会贴出公告，要在党支部办公室公开征求意见，但“每次就二三十个人过来”。

而像安置费、能不能保留河边位置一类的问题，远没到可以敲定的程度。“如果研究细节其实是搞不成的。”伍大明说，事情要一步步做，今年6月，最新报告已经寄送给了各级领导，申请政府专项规划，“今年政府有个比较明确的东西就算很可以了。”

很多目光盯着中央花园二期的探索。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰说，如果这个小区能做成，“应该是一个历史性的开创了。”“中国民间自治的力量比较薄弱，这方面的训练也比较少。”陈杰说，在城市拆迁中，利益诉求非常复杂，成都这个案例如果居民自发达成了合意，那会是非常了不起的成就。

据陈杰了解，国内只有一个自拆自建成功案例，发生在南京虎踞路，一栋有着26户居民被鉴定为C级危房的住宅，从筹划到拆迁，用了8年时间，最终于2022年翻建完工。

跟中央花园不同的是，它体量小得多，形成共识相对容易，另一点，它并没有增加容积率，是在原地、原面积、原高度新建了建筑。

“（提升容积率）一个是规划红线的问题，第二个涉及到公平性。”陈杰说，容积率涉及到公共服务配套等一系列问题，如果提升容积率是可行的，那政府为了公平起见，应该做出公开政策，“明确哪些小区可以提升容积率”，如果只是特事特办，“那意义相对就有限了。”

不可忽略的时代背景是，中国大城市已经走过“大拆大建”的年代，大规模棚改成为过去时，如今更多是基于“旧底片”改造和重塑。成都也不例外，前述43号文件明确，“保护传承和优化改造为主，拆旧建新为辅”。

●中央花园二期小区，河边的别墅与老楼。周航 摄

●小区如今聚集着租户，一进门口能看见许多“包租婆”在等顾客上门。周航 摄

2021年8月，住建部专门发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，第一条便是“严格控制大规模拆除”——除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

对伍大明来说，他们要做的就是挤进这百分之二十，为什么是他们，原因很简单，“其他人没有争取”。他提到当时区委书记开会，附近多个老旧社区业委会代表都参加了，但除了他们没人说话。

74岁的伍大明已经没多少头发，性子看起来慢悠悠的，声音低沉沙哑，不靠近听很难听清。在旁人看来，伍大明为小区付出了很多。之前，有着高级经济师职称的他还在企业兼职贴补家用，这些年忙小区的事，也没再做了。

和伍大明一样，业委会主任赵涛性格说话语气一直都很平和，有志愿者最佩服他们“怎么说都不会生气”。赵涛今年49岁了，五年前刚任职时，儿子只有2岁，最先掌握的词汇之一，就是“业主”，“电话一响就说业主来电话了。” 家里人不支持他做业委会主任，他只能瞒着，到了自己办的广告公司，偷偷忙小区的事。

现在，他们能做的就是等待政府回应。不是所有人都那么有信心，有人提到去年区委书记换了人，担心新领导的态度；有人说，如果今年再做不成，自己就要搬走了。一些人等不了，觉得没希望，这几个月又开始装修。挂牌售卖的房子也有几十家，中介说，总有人着急用钱，而买家中也不乏想搏一下重建的。还有人则永远都等不到了，赵涛说，一个60多岁业主，半年前因为癌症去世了，他曾为联系开发商积极奔波过。

很多人都把这次看作最后的机会。“这次如果失败，可能再也搞不成了。”今年74岁的易阿姨说，“我们年龄大了，以后没得劲了。”

这些为这件事奔忙了5年的老人几乎都说，“这是为大家，也是为自己”，其实也不是为自己，而是为了儿女们。

退休前，陈阿姨跟丈夫都在一家研究所工作，他们都是工作中的佼佼者。她有两个儿子，只上了大专，都在外面租房住。她有些愧疚，以前孩子跟着他们在山沟沟里读书，如果在城市里或许会不一样。现在的这套240平米房子是他们拥有的最大资产，如果能换成两套新房，那会让两个儿子都有自己的房子。

“我儿子说‘妈如果你们这要改变了，我都要回来住’，说‘如果不改变，以后我就把这个房子卖了’。”另一个50多岁的志愿者说，“（如果）我孙子以后结婚都住在这，（那他会说）这是我奶奶给我留的，心里有个念想。”

版权声明：本文所有内容著作权归属极昼工作室，未经书面许可，不得转载、摘编或以其他形式使用，另有声明除外。