她靠这个在英国只花1万多镑就买了房？出售时却陷入“噩梦”！

在英国，有一种帮助年轻人买房的住房优惠政策，那就是共享产权房计划（Shared Ownership Scheme）。

由于购房门槛低，需要准备的首付少，共享产权房计划自推出以来就大受欢迎，尤其是在首房买家中非常火爆。

根据最新的英国住房调查，截至2021年底，约有202,000个家庭居住在共享产权房产中，随着帮助购买计划（Help to Buy scheme）不久前刚刚结束，去年共享产权房的需求增长了14%。

然而，对于很多已经购买了共享产权房的人来说，他们却发现自己似乎陷入了一场“住房噩梦”。共享产权房带来的不只是好处，竟然也有一些买房前意想不到的“大坑”。

那么，这究竟是怎么一回事呢？

实际上，共享产权房计划（Shared Ownership）作为一项优惠政策，有优点自然也有缺点，而这还得从Shared Ownership的定义说起。

所谓的Shared Ownership，是由英国地方政府房屋协会(House Association)提供的一种福利政策。

根据该政策，买家想要买房的话，无需大量资金，可以先根据自己的经济实力购买房产的一部分产权，一般是房产价值的25%至75%之间（如果申请抵押贷款，最少首付比例为5%），然后对剩余的部分支付“租金”。

举例来说，假设你购买一套15万英镑的房子，你支付了房产价值的40%（6万英镑），那你就拥有了40%的产权，剩下的60%则由某机构（通常是住房协会）持有。

而在你购买的这40%中，还可以以抵押贷款的方式来支付，按最少首付比例为5%来算的话，首付只需要3,000英镑，也就是说15万镑的房，只需要花3,000英镑就可以住进去。

接下来，你就需要每个月偿还自己的抵押贷款，并向住房协会支付一定的“租金”（租金通常比普通租赁市场的要低）。

不仅如此，Shared Ownership是允许住户在未来逐步赎回剩余的房产所有权的，这个过程有点类似于“一步一步爬上楼梯”，所以也被称为“阶梯式共有产权”（staircasing）。

也就是说，你可以从住房协会手中慢慢将剩余的产权买回来。而且，随着你对剩余房产价值的赎回，你每月向住房协会支付的“租金”也将同步减少，最终，你就可以完全拥有这套房产。

值得一提的是，自去年以来，英国政府再次对上述政策进行了调整。

首先，将买家所购买房产价值的最低比例从25%降至10%，也就是说，买家最少可以只买这套房子10%的产权。其次，对于赎回的比例也从原来的每年的至少10%调整至最少1%。

而这两项改革，无疑让Shared Ownership变得更加容易。

其实，从上述定义来看，Shared Ownership确确实实有其优势所在，能大大降低买家的购房门槛和抵押贷款还款额，尤其是改革后的Shared Ownership，似乎让买房不再遥不可及。

但是，任何事物都有“两面性”，Shared Ownership也有相应的缺点，很多通过这种方式购买了房产的人也讲述了自己的故事。

Maddy Alexander-Grout今年39岁， 2014年，她通过Shared Ownership计划在Southampton购买了一套两居室房产。

Maddy购买了这套房产40%的产权，她原本决定逐步赎回剩余的产权，但后来，她选择不再购买更多，因为她发现，即使只是40%的份额，也难以出售这套房子。

Maddy表示，最初，她和丈夫只能购买一套两居室的房子，因为他们只有两个人。

不过，等到他们搬进去后不久，Maddy就发现自己怀孕了。

后来，他们小宝宝顺利出生，在此期间，他们还养了一只狗，因此也面临着居住空间不足的情况。

Maddy表示：“这套房子已经无法容纳我和我的家人了，现在客厅里甚至没有足够的座位让我们所有人同时坐下。”

于是，Maddy和丈夫想要卖掉这套房子，换一个更大的房子。

然而，让Maddy万万没有想到的是，出售Shared Ownership房产比想象中要复杂太多，出售涉及很多程序和费用。

由于Maddy持有房屋的产权还没达到100%，因此，出售时会以产权而非房产的形式出售，住房协会有权利指定买家，也就是只能在有资格的购房人中间转让。

不仅如此，Maddy发现，出售前还得报备多个部门，手续十分繁琐，审批又十分拖沓，没有两三个月根本出不来，而且这个过程还要缴纳一定的手续费。

而且，最重要的是，Maddy觉得自己不仅没有节省太多，反而花了不少钱。

Maddy表示，不像普通新建住宅，Shared Ownership房产为控制成本，交付标准通常比较低，她在入住后几乎自费更换了所有的电器。

“房子里的一切似乎都是按低标准做的，”Maddy说道：“他们显然安装了非常便宜的冰箱和洗衣机，我们的邻居也遇到了同样的问题。我们的租金也上涨了很多，从我们搬进来时的约260英镑涨到现在的近500英镑。”

和Maddy一样，Samantha Henry近年来也一直在努力出售自己的Shared Ownership房产，但却迟迟无果。

Samantha Henry是一名企业家，今年40岁。

2018年，Samantha通过Shared Ownership计划在伦敦北部Hornsey购买了一套价值465,000英镑的一居室公寓，占有25%的产权。她支付了10%的押金，花了大约11,625英镑。

但自那以后，她几乎损失了一半的首付和抵押贷款的全部资金，而且仍在努力出售房产。

Samantha表示，刚刚买到房子时自己真的很兴奋。她说道：“最初感觉就像是一场梦，尤其是因为公寓所在的建筑允许养狗。而且，我那时已经三十多岁了，终于拥有了自己的房子，自己的家，但当我开始出售时，它变成了一场噩梦。”

“这些年来，租金和服务费都上涨了，”她说。“抵押贷款、租金、服务费和家庭账单让我的日常开销很大，几乎很难攒下钱逐渐赎回剩余的产权。”

2021年，Samantha决定卖掉房子搬到Essex，离家人更近一些，但她却很快发现出售房产并不容易。

摆在Samantha面前的第一道难关就是“估价”，住房协会规定她必须对房产进行估价，且要自己承担RICS测量师进行独立评估的费用。

Propertymark的专家Nathan Emerson解释说：“共享所有权的最大缺点是‘放弃机制’。销售过程并不简单。你必须从RICS获得专业估价，测量师会就房产的价值提供建议。然后，住房协会将用此来确定销售价格。”

起初，RICS对Samantha的房屋估计为415,000 英镑，但Samantha表示，自己楼下的邻居刚刚以440,000英镑的价格出售同样的房产，所以，住房协会同意她以440,000英镑出售房子。

虽然比自己购买时的价格低，但Samantha已经没有抱太大希望了，只是想至少可以拿回首付。

不过，这时候第二道难关就出现了，那就是“难以找到买家”。Shared Ownership房产通常无法直接在公开市场上进行出售，如果按照普通市场出售，往往需要住房协会的同意。

住房协会花了大约两个月的时间来出售这套公寓，但没有任何进展。随后，Samantha被允许与一位正规的房地产经纪人合作，并找到了几位买家，但他们都因为各种各样的原因退出了。

尽管房子没卖成，但每次销售过程中，Samantha都需要给RICS支付不同的估价，因为这些买家购买的公寓产权份额与她持有的并不一致。

就这样，房子还没脱手，Samantha就已经支付了三次估价费用，总成本1,000英镑。

更让Samantha郁闷的是，自己在卖掉这套房子时也在寻找新的房子，但因为这套Shared Ownership房产迟迟难以出售，自己没有办法拿回投入的钱，新看的房产不得不打了水漂，因此，在买房的过程中损失了一些押金。

后来，Samantha决定向住房协会询问是否可以将公寓价格降至40万英镑，他们最终同意了这一点。目前，她正在出售自己的房产，但这也意味着Samantha需要承担其中的损失。

如果按照她持有的25%的产权来算，Samantha最终只能获得10万英镑的销售收入，但按照当时买房时的价值，她的花费却为116,250英镑。

Samantha保守估计自己的损失超过16,000英镑。而且，截至卖房，她已经支付了9,303英镑的抵押贷款，还有估价费用，律师费等等。

一些业内人士表示，Shared Ownership房产之所以难出售，有这么几个原因：

一是因为很多住房协会对买家有着严格的资格要求，比如收入必须在某个区间内，必须是首房买家，或者共享产权业主等等，这一下子就缩小了买家范围；

二是Shared Ownership房产的销售渠道比较受制约，出售前还得报备多个部门，手续繁琐，审批慢，就算是出售时买家已经拥有了100%的产权，住房协会也会有优先购买权；

三是，很多Shared Ownership房产所在的区域通常都比较一般，地段不好自然升值潜力就不高。

除了难出售，Shared Ownership赎回时的费用可能也并不低，虽然英国政府同意以1%的阶梯逐渐赎回房产剩余的产权，但赎回过程往往需要缴纳一定的估值费、律师费，印花税等等，这都是一笔不小的开支，需要提前做好预算。

此外，Shared Ownership房产持有期间的成本可能也并不低。我们上文就说过此类房产业主需要向住房协会支付租金，租金通常与通货膨胀挂钩，这意味着它会随着时间推移而上涨。同时，虽然业主只拥有部分产权，但仍要承担100%的维护成本。

总之，任何事物都有两面性，Shared Ownership尽管有优势，但也有风险，对于这类政策，大家也一定要了解其中的利弊，不要盲目行动。

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