这些年，上海有多少拆迁户？
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：微笑向暖，题图来自：视觉中国
在上海工作这几年，如果你要问我最羡慕哪些人，可能很多人会回答说上海土著。
但要我说，最羡慕的还是上海土著里的拆迁户。
一旦等来拆迁，就能拿到高额的拆迁补偿，又或者拿到房子。
从数据上来看，上海拆了多少老房子
在统计拆迁数据之前，我们先来搞清楚拆迁和旧改的关系。
旧改，就是旧城改造，是城市更新的一种模式，改造方式包括老旧小区翻新改造、拆除重建。
拆迁则是，对老旧房屋进行拆除，需要进行房屋征收和居民搬迁。
所以，旧改≠拆迁，拆迁只是包含在旧改里面的一部分。
先来看下上海旧改了多少。
据上海征收数据统计，这30年时间里，上海市旧区改造累计超3000万平方米，受益居民130万户。
数据来源：上海征收
数据来源：上海征收
那么，在过去上海已经旧改的约3000万平方米，约130万户居民里面，拆迁了多少？
根据上海规划资源数据显示，至2022年，上海中心城区共征收、拆除成片二级旧里以下房屋超过1000万m2，受益居民40多万户。
来源：上海规划资源
以杨浦为例，一共拆除了二级旧里以下房屋约380.28万平方米，改变了16.35多万户居民的生活。
从2012-2021年的数据来看，杨浦也在加大旧改拆迁的力度。
2019年拆了约1万户、2020年拆了约1.3万户、2021年拆了约1.5万户。
数据来源：上海征收
上海还有大量零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”，也就是我们一直在说的“两旧一村”。
2023年上海还要拆多少，以及拆哪里，才是我们最关心的。
根据目前网上的公开信息我做了一次统计，这是部分拆迁小区名单：
图：作者统计
其中徐汇启动动迁的小区较多，大部分都是195x年的老房子，比如高达8000户的东安一村、二村，以及计划原拆原建的田林二村等。
我打算实地看看这几个拆迁小区。
那些即将面临拆迁的小区，现在怎么样了
我最先去的是上海今年拆迁规模最大的一个社区，东安一村和东安二村，拆迁规模达到了约8000户。
东安一村、二村位于内环内徐汇龙华板块，它们原本就是大型社区，每个小区就有三四千户。
房子很老旧，最早建于1956年，已经高达67年房龄，已经快要逼近70年产权。
图：百度地图
我实地去看了下，并和附近的居民聊了聊。
据了解，今年6月小区刚启动拆迁，这次拆迁范围包括整个东安一村，以及东安二村大部分楼栋。
图：作者拍摄
不过，小区门口没有拉上拆迁的红色横幅，大部分居民还正常生活在这里。
在小区里走访了一圈，才知道原来现在还在意见征询阶段。
图：作者拍摄
沿街的部分社区底商，似乎已经做好了跟随拆迁的准备，要么关门要么搬到新的地方。
只留下房东的招租电话，寂寞地留在租铺的门面上。
图：作者拍摄
那么，拆迁可以拿多少赔偿呢？
关于拆迁补偿，一般有两种补偿方式，一种是现金，另一种是安置房。
目前东安一村、二村拆迁补偿方案并没有公开，据说这次全部现金补偿。
拆迁补偿房屋评估均价大概在7-8万/平，加上拆迁费、拆迁补贴等，综合下来每平米差不多要15万/平。
这个小区大部分都是40平-60平的小户型，预估可以拿到600万-900万拆迁款。
那些拿着几百万的拆迁户之后有什么打算？
我去附近的中介门店问了问。据中介说，这段时间已经有业主提前过来咨询房子了。
大部分拆迁户都是老人，拆迁之后想要在附近买房子的居多，毕竟在市区养老，无论是看病，还是衣食住行都比较方便。
他们往往会选择置换到板块内更大面积的电梯房，或者一层二层这种低楼层。
也有一部分老人会想要用这笔钱+子女资助一点，准备看一看新房。
图：作者拍摄
其实，上海像这种大规模的拆迁小区已经很少见了。
大部分还是在围绕着中心城区做零星旧改，覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区。
从拆迁区域来看，都是比较零星的小面块拆迁，北京西路1177弄一个小区只拆迁了约13户人家。
图：作者拍摄
这个小区属于上海老旧里弄住宅，房屋年久失修已经不太适合居住。
图：作者拍摄
走进小区内部空间，弄堂里的道路很窄也很拥挤，车辆、杂物、衣物都推在了外面。
图：作者拍摄
部分居民家里的厨房和卫生间环境都比较破旧了，难以正常使用。
图：作者拍摄
上海目前零星旧改的拆迁小区中，一般都是不成套旧住房。
注：不成套房屋一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。
目前小区所属的南京西路街道，已经完成了居民意愿征询，同意率高达99.12%。
按照计划，今年9月上旬差不多就要搬迁了。
在小区里我遇到一个70多岁的老爷爷，他告诉我说，“我们小区99%的人都同意了”。
老爷爷虽然不是本地人，但是搬到这个小区也已经生活了20多年，街坊邻居都是再熟悉不过的人。
提到拆迁之后的打算，他乐呵呵地说：“那肯定想在附近住啊，但是还得看拆迁款拿到后买不买得起，如果子女有能力再补贴一点就在附近买房子。”
拆迁之后，老房子又是怎样一种面貌呢
从上海以往的拆迁案例来看，基本上有三种模式，原拆原建、改建成商品房，还有就是做城市更新项目。
我们分别举个例子来具体看一下。
有的拆迁变成“净地”之后，将由开发商对地块进行开发建设，最终变成新的商品房，就像闵行颛桥的尚湾林语项目。
项目总面积11.66万平方米，过去曾是闵行区南部最大的“城中村”之一，目前由上海地产集团旗下全资子公司上海房地（集团）有限公司承建并参与开发。
最后其实还有一种就是城市更新拆迁项目，比如上海的时尚网红街区张园。
作为上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目，旧改之前的张园，其实是上海旧式石库门里弄，原本的居住条件也不太好。
2020年启动旧改搬迁之后，才变成了如今的模样，张园不仅仅是建筑面貌的更新，还有内部的多元业态的商业。
还有就是原拆原建，最典型的小区案例就是彭浦新村，拆迁之前这是一个再老旧不过的小区，甚至房龄都接近70年。
墙体老化、外立面脱落，光从外面看就已经十分破旧了，包括室内厨房、卫生间的环境都很差。
因为房屋老旧，无法满足现代人对于生活空间的基本需求，而经历原拆原建之后，不仅小区的整体面貌发生了翻天覆地的变化。
经过改造之后客厅、厨房、阳台、独卫全部都有，可以说极大地提高了居民的居住质量。
这一轮拆迁背后影响的不仅仅是拆迁户
对一个城市而言，拆迁势必会带来城市面貌的翻新。
上海有那么多老旧房屋，伴随着拆迁打造新建筑和新业态，未来城市的整体面貌也会焕然一新。
对上海楼市来说，本身特质就是改善和置换客户占很大部分，而拆迁户一直都是主要的购买力之一。
随着拆迁的推进，未来也会有一大批拆迁户涌入市场。
手拿几百万拆迁款的客户，不管是选择新房还是二手房，都会成为推动置换改善的一个动力。
不过从拆迁的趋势来看，近些年来城市拆迁规模越来越小了。
相反的，现在主流的是小规模的城市更新和微改造，更多的是以保护修缮改造为主。
传统的大拆大建模式已经不再适用，也因此，拆迁户也会慢慢变少。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：微笑向暖
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