"拆迁概念"也不香了？深圳出台城市更新新规，旧住宅区炒作不再

“现在，这种类似的旧住宅区没有以前好卖，购房者也担心更新的前景以及时间表。”在深圳罗湖区红岗西村，有房产中介经理如是说。

过去，“拆迁概念”曾经是深圳楼市的一个火爆话题。近日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》（简称“意见稿”）。未来，旧住宅区改造何去何从？

“红岗西村在前几年炒作旧改时最高叫价超过每平方米8万元，现在均价低于5万元的房源也有出现。”张经理是该片区的资深中介，他也经历了这几年深圳楼市的变化，“一些老破小兼优质学位的小区，是这一两年房价下跌的重灾区，对面的八卦岭宿舍片区就是最好的例子。”

记者在深圳八卦岭片区实探时发现，楼龄超过30年的八卦岭宿舍原为八卦岭工业区配建的单身公寓和宿舍，由于面积小而且还带着拆迁概念，在过往的深圳房产投资客眼里是个香饽饽，加上“优质学位”的加持，更彻底搅动了整个八卦岭宿舍片区。

“像这种30多平方米的小面积单位，最高峰时均价超过每平方米13万元，现在低于参考价甚至6字头的房源都有不少，价格已经腰斩。”当地房产中介告诉记者。对于旧改，早在2017年八卦岭宿舍区就进行过棚改意愿征集，但至今仍没有改造的动作。

记者在现场也随机采访了几位正在看房的购房者，他们对“拆迁概念”似乎都并不感冒。“现在房地产市场已经发生变化，能否拆迁以及拆迁时间越来越不确定，出于自住考虑的话不敢冒此风险。”有购房者如是说。

过去，传统意义上的城市更新与棚户区改造是两种截然不同的更新方式。棚改的出现，一度被看作是解决老旧住宅区更新困局以及“城市病”的好办法。不过，就在今年上半年，位于深圳罗湖区的海关草埔生活区片区棚户区被称为深圳最后一个棚改项目。另据不完全统计，深圳2000年前建成的旧住宅区合计超过1700多个，在如此庞大的数量面前，未来旧住宅区改造路径何去何从？

据悉，《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》对旧住宅拆除重建类城市更新计划、规划申报，实施方案编制与实施主体确定等都作了明确规定，适用于旧住宅区拆除重建类城市更新活动及其监督管理。深圳市规划和自然资源局表示，从统筹和规范全市旧住宅区拆除改造的角度出发，有必要从全市层面统一制定旧住宅区拆除重建的政策。

意见稿明确，旧住宅区拆除重建遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则。旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

值得注意的是，按照2021年3月发布的《深圳经济特区城市更新条例》，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿。而据最新意见稿，旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.2。

此外，《意见》中提到，更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，深圳旧住宅小区拆除重建类改造在推动多年棚改模式之后或再次迎来城市更新模式创新。背后变化的趋势是，在确保回迁安置的前提下，从政府主导、国企实施的供给保障房模式，转变为政府主导市场运作的供给保障房与商品房模式。此外，市场主体选定按照优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等公开招标方式，进一步加大了保障房建设，也是深圳二次房改背景下实现住有所居的现实需要。