​上海楼市重磅，公积金也"认房不认贷"！"首套房""二套房"认定优化

业内人士认为，上海公积金新政属于“认房不认贷”的一种，此类政策让更多人可以享受到首套房的认定标准，进一步降低了购房成本和购房门槛，预计将对改善或置换客户起一定积极作用，未来将有更多城市跟进。

10月17日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》。

其中提出，缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

缴存职工家庭名下在上海市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

通知同时提出，缴存职工家庭在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款或者在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录，不予贷款。同时，停止向购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款的政策维持不变。

本政策自2023年10月30日起施行。

另外，“上海发布”公众号对于留言的部分问题进行了解答。

1、今年6月已经贷款了怎么转换成首套利率？

2、利率是多少？

3、无住房和未使用或已结清两个条件需要同时满足吗？

4、第二套认定为改善住房的具体条件是什么？

对于上海公积金新政，易居研究院研究总监严跃进认为，这说明一线城市在商业银行贷款落实“认房不认贷”基础上，在公积金贷款方面也开始落实此类政策。

严跃进指出，此次政策对首套房的认定标准明显放宽。按照上海公积金中心网站过去的首套房认定标准，“本市缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房”。按照此次最新政策，首套房的认定标准为，“缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房”。政策变化的地方在于，过去若有公积金贷款记录，会被认定为二套房；而现在如果有公积金贷款记录但是已经结清的，还是可以认定为首套房资格。认贷标准降低，这也是一种“认房不认贷”的政策体现。

严跃进指出，上海公积金新政把首套房的认定标准进一步放宽，对于一些有过公积金贷款但已还清的购房者，其减负效果是最明显的。若按照过去的政策，某个购房者还想用公积金贷款进行购房，就会被认定为二套房，其贷款利率为3.575%，以100万元公积金贷款30年等额本息计算，月供为4532元。按照新的政策放宽认贷标准，可以认定为首套房，可以享受贷款利率3.1%，月供为4270元。如此对比，其月供可以减少262元。上海此次新政，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。

另外，二套房公积金贷款条件也有放松。严跃进进一步表示，按照上海过去的公积金贷款政策，外省市职工在外地有公积金贷款记录且在上海有住房的，是不能有公积金贷款资格的，即属于超过二套了。举例来说，某个购房者在浙江办理过公积金贷款，在上海已经有住房了，其打算在上海再购房，就没法办理公积金贷款了，只能商贷。按照现在的政策，如果该购房者在浙江的公积金贷款已经还清了，上海本身也有一套住房了，那么其在上海继续购房，可以按照第二套改善型住房的标准申请公积金贷款。按照过去的模式，该购房者只能按商业银行二套房的贷款利率办理，即贷款利率为5.25%。而按照现在公积金的二套房贷政策，其贷款利率则为3.575%。具体来看，考虑到上海二套房的公积金贷款最多只能贷80万元，以80万元按照30年期等额本息的方式计算减负情况，其过去的月供为4417元，而现在的月供为3625元，每个月减少了792元。

严跃进认为，上海公积金新政属于“认房不认贷”的一种，即过去政策下“有贷款记录”则认定为“有贷或二套”，而现在政策下“已经还清的”则认定为“无贷或首套”。所以可以列为“认房不认贷”的细分版本。继上海商业贷款“认房不认贷”操作后，叠加此次政策，对于“商贷+公积金贷款”的操作更加便捷，利好组合贷业务的开展。

严跃进还表示，此前珠海、惠州等城市已经积极推进了公积金“认房不认贷”政策。加上上海此次政策创新，也说明各地公积金贷款政策在进一步做优化和调整，此类政策让更多人可以享受到首套房的认定标准。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰也认为，上海此次政策优化了公积金贷款首套住房的认定标准，调整为首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准，同时对于在全国有未结清的住房公积金贷款，或者在全国有两次及以上公积金贷款记录的家庭，不予贷款。继多个二线城市实行公积金“认房不认贷”政策后，上海作为首个实行的一线城市，预计将对改善或置换客户起一定积极作用，预期未来将有更多城市跟进。而上海新房在实行商贷“认房不认贷”后，9月新房（不含保障房）成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。