2023.11.15

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导读：广州新政之后，首套住房申请公积金贷款，最低首付比例由原来的30%降至了20%。

作者 | 第一财经 张慧敏

继上海和北京之后，一线城市广州也落实了公积金“认房不认贷”政策。另外，相比北京上海，广州的政策更进一步，首套住房申请公积金贷款，最低首付比例由原来的30%降至了20%。

11月14日，广州住房公积金管理中心发布《优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》（下称“《通知》”）。《通知》提及，家庭名下住房套数以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》显示家庭已拥有住房套数核算。也就是说，此前有过贷款或者购房记录的无房家庭，现在购房已经可以被认定为首次购房，可以享受首次购房的首付比例优惠。例如，对于有“卖一买一”置换需求的家庭，置换房屋时通过公积金贷款，已经可以享受首次购房的低首付比例优惠。

《通知》明确，对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%（原本为30%）；对无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。《通知》自印发之日起施行，有效期为5年。

另外，官方对《通知》的内容还进行了解读：家庭名下住房套数仅计算广州市住房，外地住房不计算；全国范围内的住房贷款记录（无论是否已结清）不再影响住房套数认定；购买广州市第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款；在计算家庭名下住房套数时，已卖出且已不在家庭名下的住房不计入；购买普通住房和非普通住房的最低首付款比例没有区别，适用相同的最低首付款比例；正在办理的住房公积金贷款，如住房公积金贷款还未办理过户抵押，则可以向原贷款办理网点提出按《通知》政策办理的诉求，进行资料修改或者撤销贷款后重新申请。

易居研究院研究总监严跃进表示，此前“认房不认贷”主要是在住房商业贷款中得到体现，本次政策颁布之后，“认房不认贷”已经覆盖到公积金贷款领域，有助于改善型住房需求的释放。

自8月末、9月中旬出台房地产新政后，广州商品住宅成交面积出现明显回升，中指研究院数据显示，2023年10月，广州新房成交约71.2万㎡，同比上升35.2%，但进入11月，政策影响开始减弱，新房市场热度有所降低，周度新房成交面积环比已连续2周下降。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，本次广州发布公积金贷款新政，将进一步促进市场刚性以及改善性需求的有效释放。广州公积金新政出台，向市场释放积极信号，有利于稳定市场预期，提振购房者置业情绪，促进广州房地产市场平稳健康发展。

“房地产销售下滑，而职工公积金照常缴纳，导致公积金池子水位比较高，从政策制定的角度来看，必然会考虑如何更好地利用这一部分被低效甚至闲置的资金。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，公积金贷款利率比较低，更能激发购房热情，公积金贷款优化政策的执行是大趋势。

相比之下，广州公积金在“认房不认贷”政策的执行上，比商业贷款步子迈得更大一些，因为当前广州首套住房商业贷款的首付比例普遍需要30%，仅少部分银行可以20%；已经拥有一套住房的家庭，再次买房，商业贷款的首付需要40%。“因为地方对公积金政策的自主权更大一些。”李宇嘉说。

与此同时，李宇嘉表示，需要客观看待上述政策的效果，“会释放一部分需求，但这部分需求的规模不是特别大”。李宇嘉认为，广州公积金贷款新政能否对楼市起到较大的作用，取决于缴存职工能否贷到足够的额度。在个人和家庭贷款额度有限制的情况下（个人最高贷60万，家庭最高贷100万），在广州买房大概率还是需要采取“公积金+商业”组合贷的形式，政策的效应可能没有那么高。另外，能获得这么高的贷款额度的，多数是体制内的工作人员，或者是国企、事业单位的员工，这部分人群大多已经买了房（主要是新入职的员工会释放一部分需求），而真正需要公积金，低利率贷款的主要是新市民、年轻人和外来人口，但这部分人群缴存余额少，缴存比例低，很难获得足额的贷款。

相比商业贷款首付比例，当前广州公积金贷款首付比例相对较低，对于组合贷的首付比例是按照公积金贷款规定的标准执行，还是商业贷款标准执行，官方没有明确。有房产中介对第一财经表示，得看银行如何执行，具体要咨询住房公积金中心之后才知晓。另外，也有房产中介表示，组合贷款要按照商业贷款的标准执行，首付2成需要纯公积金贷款才可以执行。

因为广州市不少房源的贷款金额都会超过公积金贷款最高额度，需要采取组合贷款，有房产中介表示，如果首付比例按照商业贷款的标准执行，该政策对按揭贷款超过100万元的房产交易没有太大影响，对楼市的影响也不大。

另外，根据中指研究院统计的数据，截至11月13日，今年各地已出台的公积金相关政策超250条，已有三十余城对公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化，其中超二十城执行公积金“认房不认贷”（包括上海、北京），多地降低公积金贷款首付比例。