认房不认贷一个月！一线楼市怎么样了？

2023-10-08 03:10

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认房不认贷一个月！一线楼市怎么样了？20231008

作者：齐俊杰看财经

8月底9月初，一线城市的房地产调控开始松绑，放开了认房不认贷政策，当时我们也是第一时间给与了解读，表示了一定担忧，一线放开，标志着房住不炒基本不存在了，会带来怎样的效果，全都不得而知，而绝大多数人也都有担忧，房价会不会再涨一波？

那么现在基本已经满月，而且又过了一个十一长假，现在楼市出现了怎样的变化？先看北京，确实9月份成交量明显增长，二手房网签14261套，比8月的10960套，环比增长30%多，比去年同比也增长了10%以上，可以说是恢复势头明显，但这个量也并不算是暴涨，基本上也就是4月份的水平，远不如3月份的22000多套。而且有一个问题出现了，那就是网签量大增的同时，挂牌量也依旧大增，新政以来，新增挂牌量1.6万套，北京二手房总挂牌量超过了16.6万套，也就是说这一个月多卖了4000多套之后，依然多增加出来了1.6万套挂牌，属于是越卖越多的节奏。其实这个也很好理解，大家都是为了换房，很多人都得先卖再买，所以前期肯定是卖房量猛增，卖掉自己之前的房子才能再买，如果卖不掉，那么就会出现政策效力衰减。现在就怕，10月份销量又下来了，但挂牌量依旧增长。那就会出现一定的恐慌。原来你的小区就几套房源出售，现在10几套出售，那你会怎么想？如果不着急还好，真要着急卖等钱用的，就只能去挂小区最低价。特别是那种商人做买卖的比较多的小区，很容易出现这种价格踩踏。相反一个小区都是退休的老头老太太，反而价格比较稳定。所以这也给买房的提个醒，你选择房子的时候，要想狠狠地砍价，就得奔那种出房率高的小区。这种房子才有机会。

在新政刚出之后，从中介的反馈来看，价格坚挺了一段时间。房东也是预期发生了明显的变化，楼市调控方向重大转变，有些房主连夜收回了折扣，甚至还有的准备加价。但是在一个月之后，看到了房子越卖越多，最近价格又开始松动，价格下调的房源，开始明显增多。目前一些小区已经产生了10%左右的议价空间。如果机会好，砍价20%以上，也并非没有可能。

北京是四个一线城市里面，状况最好的，上海楼市，在调整政策之后， 9月二手房成交17503套，环比8月只上涨约12.9%。而二手房挂牌量方面，链家也达到了8.91万套，比8月上升了17%，房地网挂牌超过20万套，增长了7.57%。也出现了房子越卖越多的情况。上海的二手房挂牌价，比8月份还跌了一点，但二手房挂牌价其实意义不是很大。毕竟房源的位置不一样。多增加一些周边远郊的老破小，价格自然就下来了。所以可以看看价格变化的数量，上海9月份，涨价房源1600套，降价房源2万套。所以降价仍然是主流。

而广州和深圳，基本就是救了个寂寞，二手房几乎没啥变化，广州销量8500套略有回升。而深圳更可怕，新房卖了2000套，二手房才卖了2400套，几乎完全看不到效果。同时也都是挂牌量激增。卖房的人远远多于要买房的人。

之前给大家列出过一张图，分别列出了4种情形，大涨，小涨，微跌，大跌，现在来看，基本上是微跌情况出现，逐渐的信心消耗阶段，现在需要的是政策持续加码，比如继续打开限购，否则可能再过1-2个月，楼市就又会冷下来，那时候可能压力就会个更大。

至于小作文写的限跌令打开，让开发商降价促进回款，这个事我还是比较怀疑，你越是这么搞房子可能就越是难卖。当年限购起到了饥饿营销的效果，有钱也不让你买，结果是越不让你买，你反而越想买，现在敞开了卖，还要降价卖，那么新房降价了，这么多二手房，该怎么办？所以当下就是一场重大的博弈，地方和开发商要博弈，新房和二手房要博弈，二手房之间还要博弈，买房租房之间也要博弈。楼市现在难了。从国家的角度来说，他也不知道怎么办才好，只能不断尝试各种政策，他的目的就是尽可能多的把新房卖出去。而微观上来说，大家不住的房子，得尽快卖，万一真的新房降价了，一线限购打开了。那么到时候你就更难卖了。如果有几套房，纠结不知道卖那个，你就卖租售比低的，也就是一年租金，除以他的房价，租售比代表实际需求程度。3%以上就是买房划算，3%以下就是租房划算。现在不少房子都低于2%。比如房价500万，一年租金只有10万不到。有的还得贴个物业费，相当于就是房东在补贴租客。

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