对市场前景，今天郁亮的语气也有点着急了

一向态度“四平八稳”的万科董事会主席郁亮也有点着急了。

8月31日，万科举行2023年度中期业绩线上发布会。会上，郁亮在回答《每日经济新闻》记者关于房地产市场形势的提问时表示，整体市场目前处在胶着状态，因为低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。

对于现阶段的市场，郁亮认为显然超跌了。

他进一步表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。

上半年，万科实现营业收入2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模下降以及结算利润率下降。

事实上，受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入下降4.5%，税前结算毛利率也同比下降1.6个百分点。

万科联席总裁张海在会上解释称，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题。这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力。随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利率阶段性还会有一定程度下滑。

“从去年开始，我们的新项目投资把关更加严格，投资质量明显提升，产品能力也有了非常大的提升，投资盈利表现是比较良好的，新项目扣税前的毛利率保持在20%以上水平。基于以上，如果市场信心能够逐步恢复，我们相信，经过一段时间调整，开发经营业务的毛利率整体稳定向好。”

在业绩发布会上，郁亮分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工面积是有保障的。

“从新开工的数据看，现在是显然超跌了。今天所有行业从业人员都感到了前所未有的压力，看不清未来，每个人都很不容易。当然，我们也相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”

近年来，万科在巩固提升开发业务能力的同时，也在全面加强经营服务业务。上半年，万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

对于万科自身，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。

首先，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。

其次，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。

郁亮最后总结，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

上半年，万科的经营性现金流连续14年为正。从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿元，居行业第一梯队。同时，万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

对于投资者关心的现金流安全问题，万科首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全。

同时，她也坦言，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

这表现在三方面，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正；二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位；三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里领先的信用等级。这些都是万科穿越多年发展周期、坚定走到现在的坚实基础，也是在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。